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2010年11月

家賃の鑑定評価における「共益費」の扱い

以前、働いていた鑑定事務所で、家賃の増減額請求の調停のために、建物及びその敷地の一部について継続賃料を求める鑑定評価書を、提出した時のこと、相手方の提出した鑑定評価書を作成した不動産鑑定士が、当方の提出した鑑定評価書について、「実質賃料の中に共益費が含まれていないので、不当鑑定だ」というのです。

不動産鑑定士が遵守すべき、『不動産鑑定評価基準』においては、実質賃料に「共益費」を含まないとしており、これは、不動産鑑定士試験でも度々論点として取り上げられるような当たり前のことです。

ですので、当方の提出した鑑定評価書に記載されている実質賃料は、当然共益費を含まない金額で作成しましたが、先方の鑑定評価書が、共益費を含む金額で表記されていましたので、参考として「共益費」の金額と共益費込賃料を併記しました。

にもかかわらず、まがりなりにも不動産鑑定士の資格を持った方が、訴訟の場において、毅然とこのような主張してきたのです。私は当時まだ実務修習の身でしたが、これには驚きました。

どうもこの問題に関しては、大きな感違いをされている方が多いようですので、ここで整理してみたいと思います。

「共益費」とは、共同住宅・共同ビル等において、家賃とは別に毎月支払う費用のことで、具体的には、建物の使用者がともに利益を受けている外灯・エレベータ等共用部分の維持・管理のために支出する費用に充てられるものです。

賃貸借契約においては、賃料とは別に、定額の共益費を支払うことが契約書に記載されるのが一般的ですが、「共益費込賃料」ということで、最初から賃料に含まれているケースも少なくありません。

大規模なオフィスビル等では、冷暖房費等、季節的な変動が大きい費用があるため、定額部分の他に、実費による清算が併用されていたり、「空調費」と言った別建ての取り決めをしているケースも良く見受けます。

即ち、「共益費」とは、建物及びその敷地を使用するに当たって、必要不可欠な費用を別建てで徴収しているに過ぎず、一般的には入った金額がそのまま支出されるものですので、これを含むとか含まないとか議論すること自体、意味がないことです。不動産鑑定評価基準が「含まない」ことを前提としているのですから、基準通りにやればいいことだと思います。

但し、ここで、気をつけないといけないことがあります。

不動産鑑定評価基準の第7章第2節「I 賃料を求める場合の一般的留意事項」に、次のような記載があります。

「なお、慣行上、建物及びその式の一部の賃貸借に当たって、水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費等がいわゆる付加使用料、共益費などの名目で支払われる場合もあるが、これらのうちには実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合があることに留意すべきである。」

家賃交渉の際に、賃貸借当事者の力関係で、どうしても家賃が低廉になってしまうことがありますが、このような場合に賃貸人が、共益費を少し高めに設定して安い賃料を補うということが、しばしば行われています。この場合の「少し高めに設定された部分」は、名目は「共益費」でも、実質的には賃料の一部を構成していると考えざるを得ません。

私が以前目にしたケースでは、同じビルの他の賃貸人の共益費が坪当たり3,000円なのに対し、対象不動産の共益費は坪当たり10,000円でした。話を伺いますと、厳しい家賃交渉の中で賃貸人が頭を下げてお願いしてきたので、賃借人が渋々応じたとのこと。同じ7,000円増額するのでも、家賃はダメでも共益費なら許す…というのは少し滑稽ですが、家賃の改定は困難でも、共益費なら後の交渉で何とかなるという意識が当事者間にあるのでしょうね。

不動産鑑定評価基準においては、この7,000円の部分を「これらのうちには実質的に賃料に相当する部分」と呼んで、注意を促しています。

実務的には、賃貸借契約に「共益費」の取り決めがある場合、同じ建物や周辺の類似の建物の賃貸借契約を調査して、標準的な共益費の金額を設定します。この金額と比較して、対象不動産の共益費が乖離している場合には、その旨を明らかにして、実質賃料に反映させます。先のケースでいえば、坪当たり7,000円を実質賃料に加算します。

「標準的な共益費」について、本来は、実際に費用として支出された金額を把握するのが一番よいのですが、共益費に相当する費用は、季節要因等の影響を受けやすい上に、共益費に相当する部分が他の支出と明確に分離されていないことが多く、なかなか実額を把握することは困難です。

また、高層ビル等の場合、1階の店舗と高層階の事務所、居住部分とで、エレベータの使用の有無や、共用部分の使用条件の違い等により、共益費に差を付けているケースもあるので、注意が必要です。

いずれにしても、共益費が合理的な金額であることを、不動産鑑定評価報告書においてちゃんと説明する必要があると思います。

前述の調停において、当方作成の鑑定評価書には、周辺の類似の建物の賃貸借契約の共益費を調査して、対象不動産に係る共益費の金額が標準的なものであり、「賃料に相当する部分を含んでいない」旨、明記してありました。一方、先方の提出した鑑定評価書には、共益費についての記載は一切ありませんでした。

「共益費」を含む、含まないという表面的・形式的な部分にとらわれて、実質的な部分に目が行っていない証拠ですね。

この一件で痛感するのは、不動産というものは各々強い特徴を持っていて、極めて個別性が強く、なかなか画一的な取り決めの枠にはめ込むことが難しいものだということです。
近年、「簡易鑑定」等と言う名前で、片手で数えられるほどの僅かな価格形成要因の増減加補正をパソコンに入力して、ガラガラ、ポンっ!と価格を決定している鑑定評価書を目にしますが、不動産の価格は単純な一次方程式で求められるような、そんな簡単なものではないと思います。

不動産鑑定士の国家試験が、弁護士や公認会計士と同じように「論文式」の試験を課されているのは、定められたルールを順守して公式に当てはめるだけでなく、自ら考えて意見を述べることを求められる資格であることを示唆していると思います。不動産の専門家として独占業務を与えられている者が、自ら考えることを止めて、素人でも出来るような定型的な評価をやっていては、自らの資格の存在意義を否定することにはならないでしょうか?

不動産とは一筋縄にいかないもの。もっと真剣に向き合っていくべし…と、自らにも言い聞かせて、今後、仕事に取り組んでいきたいと思います。

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不動産鑑定士 四方田 修

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軍事境界線

昨日、「北朝鮮が韓国砲撃」という、ニュースが飛び込んできました。

被害状況や攻撃の政治的背景等は、これから徐々に明らかになってくると思いますが、すぐお隣の国で起きた戦争の恐怖に、国内にも戦慄が走りました。

ここは不動産鑑定のBLOGですので、政治的な話は置いといて、このニュースの中に出て来る「軍事境界線」なるものに着目してお話ししたいと思います。

「軍事境界線」・・・聴き慣れない言葉です。「国境」という言葉でしたら、よく耳にすると思いますが、大韓民国(韓国)と朝鮮民主主義人民共和国(北朝鮮)は1953年に朝鮮戦争休戦協定により、休戦状態にあるものの、未だ戦争中で、両国の国境は定まっていません。・・・ですので、両国間で、取りあえず休戦している間は、この線までは実効支配していいですよ・・・というのが「軍事境界線」です。北緯38度線付近にあることから「38度線」と呼ばれていますね。

日本は、四方を海に囲まれているため、「国境」というものの概念すらあまり強くはありませんが、陸上で国家同士が接している場合、単純に線を引いて、「ここまでがあなたの国ね・・・」ということでは、境界線の管理が十分に出来ません。そこで、軍事境界線の周囲には、南北に幅2キロメートルずつ(計4キロメートル)の非武装中立地帯(DMZ:Demilitarized Zone)が設定されています。

このDMZが、両国間の緩衝地帯になっているのですが、休戦協定後も銃撃戦などの小競り合いが度々起こっているそうです。このDMZには、亡命者の往来を防ぐために、無数の地雷が埋設してあり、今では、ほとんど人間が立ち入ることのない深い森になっています。皮肉なことに、こうして出来た手つかずの自然が、渡り鳥の格好の休憩場所となっており、現在では世界にも稀に見る野鳥の宝庫なのだそうです。

DMZ内には許可なく入ることは出来ないことになっていますが、なんとこの中に入ることが出来る「ツアー」があり、私も以前韓国を旅行した際に参加したことがあります。ソウル市内の旅行代理店で普通に扱っており、昨日の事件のようなことで両国間が緊張状態になると中止されます。

もちろん、中を自由に歩き回ることはできませんが、南北が実務協議を行う軍事停戦委員会本会議場がある共同警備区域 (JSA:Joint Security Area)や、DMZのすぐ外側にあり、鉄条網を張り巡らして一般人の立ち入りを厳しく制限している民間人統制区域等を実際に見ることが出来ます。

民間人統制区域は、韓国側が自主的に設けた地域で、もちろん地雷も敷設されていませんが、韓国軍や米軍の兵士が多数駐留していて、ここにも戦争の匂いが漂います。

この民間人統制区域においても、大雨で流されて来たDMZ内の地雷等により、被害に逢う人が後を絶たないとのこと。しかし、こんな過酷な環境でも住む人がいるんだそうです。多くは、戦争前からそこに住んでいた人ですが、戦後「屯田兵」のように開拓された土地もあるそうです。

不動産鑑定の目線で見ると、土地を民間人が所有し利用している以上、不動産の経済価値は発生しているわけで、こういう土地にも「価格」はあるはずです。これらの土地を鑑定するとしたら、これらの土地を分析するための「価格形成要因」って、すごいでしょうね。「地雷が流れて来るリスク」とか、「安全地帯への距離や移動手段」とか・・・。(「地下埋設物」も、埋まっているものがちょっと違ったりして・・・。)

今回の砲撃戦の舞台となった「延坪島」も、海上の軍事境界線に程近い島で、常に戦争の脅威を感じていたはずですが、それでも約1,600人の住人が住んでいたといいます。

早くこの島に平和が訪れて、安心して生活できるようになることを祈ってやみません。

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不動産鑑定士 四方田 修

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事業再生ADR

今日は、事業再生実務家協会主催のシンポジウムに参加してきました。

銀行を退職して不動産鑑定業界へ転身してもうすぐ4年。この間に私的整理ガイドラインや、この事業再生ADRが出来て、私の事業再生の知識も陳腐化しつつあったので、非常にいい機会でした。

事業再生ADRについて、研究者(大学教授)と実務家(弁護士)の各先生から基調講演があり、その後、パネルディスカッションとして債権者代理人(弁護士)、手続実施者(弁護士・公認会計士)、債権者(金融機関)が、それぞれの立場から発言していただきました。

ハーバード白熱教室のような熱い議論を・・・とまでは行かないものの、時に実務家の本音の窺えそうな発言も飛び出し、現場の息遣いの一端を感じられるような内容で、とても勉強になりました。

まだ、この制度が動き始めて日が浅いことから、省令による規定が、実態に合っていない部分が生じ、債権者代理人や手続実施者による献身的な説明努力や法解釈等によって穴埋めしている感じで、今後、より使いやすい制度にしていくために、ブラッシュアップが期待されるところですね。外資系の債権者や海外子会社等の問題が絡んだ案件のことを考えると、安定的に運用していくためには、もう少し法律による担保が整備されて行く必要性を感じました。(って、いかにも部外者的な意見ですが…)

新たなスキームなので全く内容が変わっていたら…と心配しましたが、基本的な考え方は、以前銀行でやっていた業務の延長線上にあることを確認出来て一安心。

閉会後、懇親会にも参加し、ずうずうしくも大御所の先生方にご挨拶に行き、お名刺をいただいたりして、本当に恐縮してしまいましたが、この事業再生スキームをここまで作り上げてきた方々のパワーを感じ取ることが出来て、とてもいいシンポジウムでした。

それにしても、これまでに事業再生ADRの取り組みは25件、しかも大口案件が中心ということで、営業的に見ると、我があかつき鑑定がお手伝いできる余地は、まだまだなさそうですね…。(泪)

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不動産鑑定士 四方田 修

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日本の住宅

タレントのタモリさんが古地図を片手に街を見て歩く番組、NHKの「ブラタモリ」。

バラエティでありながら、毎回ゲストに専門家を呼んで、「街」を地理的歴史的な観点からも取り上げる教養番組に仕上がっており、毎回楽しみに観ています。

これまでは「上野」や「銀座」といった「街」をテーマにしていましたが、今回は「日本の住宅」ということで、「根津の長屋」「旧岩崎庭園」「旧安田楠雄邸」「光が丘団地」「旧東京市営店舗向住宅」といった日本の住宅を特徴付ける5つの住宅を巡りました。

1軒目の「根津の長屋」。先日、「現代の長屋」という題で、緩やかに隣家とつながっている住宅のあり方について、BLOGの記事を書いたばかりですが、「ブラタモリ」でも建物の構造的な部分より、隣近所との付き合いなどの隣家との人間関係に焦点が向けられていましたね。火事の多かったお江戸東京に、いまさら同じような長屋を作るのは不可能ですが、ああいうお隣との垣根が低い家というのは、出来ないものでしょうか?

「階段を上がる音で、お隣のお爺ちゃんの機嫌がわかる」とか、「体を乗り出して、お隣さんにお醤油を借りる」なんていう御近所でしたら、「孤独死」なんて言葉は使わないで済むのですが…。

旧岩崎邸は、言わずと知れた三菱グループの創業家のお屋敷。こちらは、ちょっと「住宅」とは思えない華々しさでした。建物間を結ぶトンネルは、なかなかスケールが大きかったですね。

「旧安田楠雄邸」には、実は2度行ったことがあります。奥のお座敷で50名限定で古典落語を聴く会でした。番組でも話題になっていた玄関ですが、本当にお客様のことを考えた造りになっていて、上がった左手にちょっとした畳の部屋があって、従者や運転手が休むことが出来るようになっています。さらに奥へと進むと、立派な洋風の応接があり、大正時代らしい和洋折衷の様式を楽しめます。カーテンをはじめとする調度品は当時のものが残っていて、まさに大正の歴史を受け継いでますね。その時、高座に上がった古今亭志ん五師匠が、先日お亡くなりになって、ここは師匠の落語を聴いた最後の場所になってしまいました(合掌)。

「光が丘団地」は典型的な2DKの間取り。丁度、昭和30年代から40年代にかけての高度経済成長期、急速な人口増加に増加するために、東京近郊にはたくさんの共同住宅が出来ました。以前勤めていた鑑定会社で、公団住宅の評価のために、都内にある賃貸住宅を100軒以上見て回わりましたが、光が丘団地のような造りの団地が、都内にはまだまだたくさんあります。これらは今、築後40~50年を迎え、そろそろ大規模な修繕工事や建替工事が必要な時期を迎えています。この建替えがなかなか進んでいないんですよね。特に建物が区分所有になっているものについては、建替えに当たって5分の4以上の賛成による決議が必要な上、住民も高齢化していて、新たな出費を必要とする建替えには消極的だったりします。番組ではそういった問題には特に触れませんでしたが、これから大きな社会問題になる可能性を秘めています。以前、国土交通省の方にお話を伺う機会があったのですが、かなり憂慮されていました。

最後の「旧東京市営店舗向住宅」は、我が家から歩いて10分程のご近所。清澄庭園と清澄通りに挟まれた一角にある年季の入った建物で、以前から気になっていました。しかし、これが昭和初期の建物だったとは驚きました。しかも、今でも当時の方々がお住まいになられているのですね。一部の建物は、美味しいケーキを食べさせてくれるおしゃれなカフェに改装されいて、結構流行っているようです。裏手の清澄庭園も晴れた日に、日がなぼーっと過ごすのに最適な場所ですし、ちょっと歩いたところにある「深川江戸資料館」には、江戸時代末期、天保年間頃の深川佐賀町の町並みを想定復元した「情景再現、生活再現展示」があって、当時と同じ間取りの長屋等、江戸情緒に触れることが出来ます。なかなかオススメのスポットです。

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不動産鑑定士 四方田 修

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現代の長屋

最近、コーポラティブ・ハウス、シェア・ハウス、コレクティブ・ハウス等といった言葉をよく聞かれるようになりました。差し詰め「現代の長屋」とでも言いましょうか?

個人のプライバシーが重視される昨今ですが、その弊害として「孤独死」等という新しい言葉も生み出されてしまう世知辛い世の中になってしまったようです。

そんな中、敢えて「一緒に住む」または住まいの共有部分を増やし「ふれあいの場」を作ることを求める動きが、徐々にではありますが出て来ました。

私は、学生時代に学生寮に住んでいました。

二人部屋、共同浴場、食堂、洗面所、自炊室、洗濯場等々・・・。

学生運動が盛んになる前の設計なので、共有スペースが多かったので、プライバシーはかなり緩い生活でした。

これが嫌なのでしょうか?普通、お金に余裕のある人は寮生活をしようとは思いませんし、一旦入寮しても、隙あらばお金をためて寮を出ようとしていた人が多かったのも事実です。

しかし、一年もすると寮から出ようとする人は減り、2年も住めばその居心地の良さに気付き、ほぼ全員が最後(卒業または退学?)まで住み続けていたように思います。

実は、みんなで一緒に住むのって楽しいですし、ひとり住まいと比べて無駄(例えばお風呂とか洗濯機とか・・・)もないので、理にかなってますよね。

でも、どちらかを選べと言われれば、やはり個室が欲しいし、部屋にトイレやお風呂・シャワーが欲しい…になってしまいますので、当時は寮はあまり人気がありませんでした。(その後、長期の不況で寮は満室状態だそうですが・・・)

こんな話を聞いたことがあります。

以前、東北地方で豪雪が続き、除雪費の予算を使い果たしてしまったため、山間部のひとり暮らしの老人たちに、「山間部の道は除雪出来ないから、冬の間だけ街の中心部の施設で集まって暮らしてください。」とお願いし、最初は渋々と文句言いながら従っていたそうですが、ひと冬終わって、「さあ、御自宅に戻っていいですよ」というと、集団生活が楽しくて、そのまま中心部に住み続けたい…という人が出てきたらしいです。

人間の生きる幸せを考えると、実はみんなで暮らした方がいいのかもしれません。

数百万年にわたる人類の歴史の中で、「核家族」なんていう言葉が使われるようになってまだ数十年、ひとり暮らし世帯の「孤独死」なんて言葉が使われるようになってせいぜい数年ですから、各個人の部屋が仕切られてプライバシーがしっかり守られた生活は、集団生活を基礎としてきた「人類」にとって、実は理にかなわない生き方なのかもしれません。

でも、実際に一緒に暮らすと人間関係で摩擦を生じたりして面倒くさい・・・というマイナスイメージがあって、なかなか積極的に共同生活を推進していくことは難しいです。(かく言う私もひとり暮らしだったりしますが・・・)

仮に、コレクティブ・ハウス等に参加してみたいと思っても、持ち家をお持ちの方は、お金の問題が絡むので、なかなか前向きに話を進めるのも難しいと思います。

今後、高齢化社会が進んでいくと、老人の孤独死等の問題は急激に増えていくことが予想されます。こうした問題を解決するために、江戸時代の「長屋」のような、隣家との垣根が低い住み家はとても有効と思われます。でも市場原理に任せておくと、まずこの動きは遅々として進まないことが予想されます。(マンションの老朽化による建て替えの問題等もそうですね。)

当事者間ではなかなか難しいこうした問題を、第三者の立場でお手伝いすることはできないものでしょうか?

不動産鑑定士として、参加者の資産の価値の把握と交換比率等を示すことで、こうした動きを支援できないものか?と、思う今日この頃です。

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不動産鑑定士 四方田 修

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酉の市

今年の酉の市は、11月7日と19日。

19日は日曜日ということもあって、どこも多くの人が出ていました。

それを見越して、午前中に富岡八幡宮にお参りしてきました。

それでも七五三と重なっていたようで、境内は子供連れの家族で賑わっていました。

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富岡八幡宮の本殿に向かって左側に酉の市の入り口があります。

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ここで左側を向くと、我があかつき鑑定の奉納提灯が…。

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縁起物の熊手を買って、お参りしてきました。

あかつき鑑定も、皆様のお役にたって、繁盛しますように。

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不動産鑑定士 四方田 修

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