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共有持分の鑑定評価における他の共有者の信用判定

共有持分の鑑定評価の依頼を受けることがあります。
よくあるのが相続によるもので、相続開始後、遺産分割が行われない状態では、相続財産は相続人間の共有になるため、これをだれか一人が単独で引き継いで完全所有権にまとめる時に、他の共有者との間で売買する際の価格を求めるというものがほとんどです。

当事者間で円満に解決しましょう…という場合は、当該不動産の完全所有権について評価を行い、持分割合に応じて配分すればよいのですが、協力関係がこじれたり、協力関係にない第三者が絡んでくるといろいろと問題が生じます。

共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため(民法第252条)、持ち分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての意向を反映させることが出来ない可能性があります。また、共有者はその持ち分の割合に応じて、共有物全体を利用することが出来るため(民法第249条)、他の共有者による権利行使によって、当該不動産の保有または利用が妨げられるおそれがあります。

こうなると、持分2分の1を持っているから時価の半分で・・・という風に簡単にすまないケースも出てきます。実際、土地や建物の共有持分が市場で売買される場合、完全所有権に対する持分の割合に比べて、相当に低い価格でしか売れません。だからタダ同然かというと、必ずしもそうではなく、不動産の共有持ち分が競売等にかかると、意外にもそれなりの金額で応札して来る人(不動産ブローカー等)がいたりするので、ちゃんと適正な価格を求める必要があります。

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共有持分の価格を査定する際には、先ほど説明した管理・運営だけではなく、様々なリスクについて検討する必要があります。

共有物には、他の共有者から共有物全体に対する分割請求権を行使される可能性(民法第256条)があります。その際、共有物の分割について協議が調わず、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所により共有物全体の競売を命じられて、共有物全体が処分される可能性があります(民法第258条第2項)。

つまり意図せず、当該不動産を手放さなければならなくなることもあるのです。

したがって、共有持分の評価に当たっては、共有者間の協調関係や共有物の分割可能性、分割による価値の減少の程度等について把握する必要があります。なお、分割請求権を行使しない特約は有効(要登記)ですが(民法第256条)、この特約は5年を超えて効力を有しませんので、特約が有効な期間を確認しておく必要があります(この特約は更新可能です)。

また、特約が有効な場合でも、共有者について倒産手続き(破産手続、会社更生手続または民事再生手続)の対象となった場合、管財人等はその換価処分権を確保するために、分割請求が出来るとされています。即ち他の共有者の信用状態についても把握しておく必要があるでしょう。

他の共有者の信用状態が悪化している場合には、さらに予期せぬ権利の喪失や義務の負担を強いられることがあります。

共有者と共同して不動産を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者の権利が不可分債権とみなされ、当該賃貸借契約に基づく全体が当該共有者の債権者などによる差押等の対象となる可能性があります。例えば、賃料徴収債権が不可分と見なされて全体が差し押さえられることにより、差し押さえを受けているのは自分ではないのに賃料を受け取れないことになります。

また、持分2分の1ずつで、敷金を百万円預かっている場合、一般的には半分の50万円のみ敷金返還債務を負うはずですが、賃貸借契約に基づく敷金返還債務が共有者間の不可分債務と見なされた場合には、賃借人に対して債務全額を負担する可能性があります。
この他、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払または積立について、他の共有者が負担できない場合に、不動産の維持のために超過負担が生じることも考えられます。

以上の通り、権利関係が同じでも、他の共有者の信用力が劣る場合、他の共有者の信用力に問題がない場合に比べて、共有持分の価格は異なることになります。

ですので、不動産の共有持分の評価を行う場合は、他の共有者の属性や信用状態についてしっかり分析して、価格に反映する必要があるでしょう。

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不動産鑑定士 四方田 修

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