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継続地代の調査分析(研修会に参加して)

昨日、社団法人不動産鑑定士協会(以下「士協会」)の研修に行ってきました。

士協会は今年3月、「平成22年度継続地代の調査分析-新規地代なども含む-」という冊子を作成して会員に配布、今回の研修はその報告といった内容でした。

地代についての調査としては、これまで税理士資格を有する不動産鑑定士の任意団体である日税不動産鑑定士会が3年毎に発刊する『継続地代の実態調べ』が、バイブル的な存在としてありましたが、これは、その「士協会版」と言える内容です。

分析内容としては、『継続地代の実態調べ』同様に、公租公課倍率(=年額地代/固都税)や活用利子率(=年額地代/更地価格)の他に、底地の取引事例に係る底地利回り(=年額地代/底地価格)や契約締結の始期、地積、建物延べ床面積との相関関係も割り出そうという意欲的なものです。

研修では、土地の基礎価格は、「更地価格」か、「底地価格」か? の論点についても触れられ、底地利回りのデータが出回ることにより、今後意識改革も進んで行くものと思われます。

残念ながら公租公課については、『継続地代の実態調べ』は、日税不動産鑑定士会所属税理士の顧問先からデータを集めているので、固定資産税額を実額で把握できるのに対し、士会作成資料では、固定資産税路線価からの推定額である点など、若干精度が落ちる部分もありますが、評価の参考資料として十分活用できると思います。

定期借地権付マンションやJ-REIT、建物所有を目的としない土地賃貸借等についても分析していて、いろいろと活躍する場面がありそうです。

多くのデータを整理して成果物を作成した研修委員会並びに事務局の皆様に感謝しつつ、有効に活用していきたいと思います。

なお、この冊子は士協会会員以外の方でも、入手可能(確か2,500円だったと思います)とのことですので、ご希望の方は東京都不動産鑑定士協会事務局までお問い合わせください。

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不動産鑑定士 四方田 修

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