« 平成23年度路線価と震災減価率 | トップページ | 更地は最有効使用か?(建付増加を考える) »

【平成23年路線価】「専門店」と「新幹線」

7月1日、財産評価基準書(相続税路線価)が発表された。

便利な時代になったもので、今の時代、インターネットを通じて各地の新聞(地方版)を、見ることが出来ます。そんな中から気になった記事を紹介します。

7月2日付朝日新聞(福岡)

「福岡国税局は1日、2011年分の県内の路線価(1月1日時点)を公表した。県内18税務署の最高路線価のうち、福岡市内の2地点で価格が上昇し、・・・(中略)・・・ 18税務署の最高路線価のうち、価格トップは31年連続で福岡市中央区天神2丁目(ソラリアステージ前)。昨年比1・1%増の464万円で、全国の県庁所在都市の最高路線価では唯一の上昇となった。昨年比2・5%増となった同市博多区博多駅前2丁目(福岡センタービル前)は、九州新幹線の全線開通を目前に控え、不動産需要の増加によって価格が上昇したとみられる。天神と博多は10年分では16%を超える下落率を示していた。

福岡県では、2か所が上昇地点があったという記事ですが、この二つの地点には、現在の商業地の経済価値を高めるキーワードがあります。「専門店」と「JR」です。

「ソラリアステージ」と言っても、ピンとこない方には、「天神岩田屋本館」や「西鉄福岡駅」と言った方がわかりやすいでしょうか?2010年3月に旧岩田屋本館跡地に専門店パルコが開業し、西鉄福岡駅周辺の回遊性が向上し、地価上昇に結びつきました。

これまで、このBLOGでも駅前立地の商業施設が、百貨店から専門店へのシフトしていることについて再三書いてきましたが、これは全国的な流れになっています。

【関連記事】

大阪百貨店戦争の勝者は?

百貨店から家電量販店(新宿三越アルコット閉店)

そして、もう一つのキーワードが、「JR」です。

今年3月の九州新幹線全線開業や新駅ビル「JR博多シティ」のオープンを当て込んだ動き(路線価の評価時点は開業前の1月1日)で、博多駅周辺は多くの地点で地価が上昇しました。

もともと江戸時代以前の都市の成り立ちは、城下町、門前町、宿場町等ですが、全国に鉄道が整備された明治時代には蒸気機関車が主流だったため、火事や煤煙を嫌って、街の中心部から離れたところに駅を造りました。

こうした経緯から、その後、多くの都市で、市街地に乗り入れて通勤通学客を運ぶのは後から出来た私鉄(または市電等)、駅間距離が長く、本数の少ない国鉄(今のJR)は主に都市間輸送担うという住み分けが、暗黙の了解の内に出来ていました。

ところが、国鉄が民営化してJRとなってから、状況は一変します。少子高齢化が進み、乗降客数が伸び悩むようになると、JRは新駅を造って利便性を高めると同時に、ターミナル駅に商業施設を開設する私鉄型の経営に舵を取ります。

JRは、都市間輸送重視のため路線延長が長い上に、ほぼ直線的に路線が引かれているため、同じ距離を短時間で結ぶという強みがあるため、並行する私鉄に対して圧倒的に有利です。

最近、顕著な例としては、JR大阪駅やJR名古屋駅が挙げられます。

【関連記事】

鉄道と地域要因の変化(JR大阪三越伊勢丹と阪神大震災)

また、JRの中でも最も大きなインパクトは、やはり「新幹線」です。

九州新幹線の開業効果は、博多だけではなく、鹿児島においても、これまでの中心市街地である天文館から、鹿児島中央駅周辺へのシフトが見られます。

新幹線効果は、3年後に開業が予定されている北陸地方にも波及しているようで、私が学生だった頃には何もなかったJR金沢駅前は、立派な駅ビルが建ち、現在も飲食店などの出店が増えている等、香林坊・片町といった繁華街を脅かしつつあります。

今後、魅力ある商業施設の誘致や、駅との回遊性を高める(LRT)等の対策が必要となるでしょう。

全国的なこの現象は、今後さらに加速していくと予想されます。都市は生き物です。人口動態が大きく変化していく、これから10年後、20年後に日本の都市の形がどのように変化していくのか要注目です。

Bdg007

Akatsukilogo   

不動産鑑定士 四方田 修

http://akatsuki-rea.o.oo7.jp/

あかつき鑑定BLOGは、にほんブログ村「士業ブログ」に参加しています。

ランキングにご協力下さい。
クリック
↓↓↓↓↓↓

にほんブログ村 士業ブログへ
にほんブログ村

|

« 平成23年度路線価と震災減価率 | トップページ | 更地は最有効使用か?(建付増加を考える) »

不動産鑑定」カテゴリの記事

商業施設」カテゴリの記事

地域経済」カテゴリの記事

コメント

コメントを書く



(ウェブ上には掲載しません)




トラックバック

この記事のトラックバックURL:
http://app.cocolog-nifty.com/t/trackback/564607/52119699

この記事へのトラックバック一覧です: 【平成23年路線価】「専門店」と「新幹線」:

« 平成23年度路線価と震災減価率 | トップページ | 更地は最有効使用か?(建付増加を考える) »