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2011年8月

ホテル受難の時代~固定賃料制の是非

東日本大震災の後、外国人観光客がめっきり少なくなり、観光業への影響が懸念されていましたが、遂にREITにもその影響が現れました。

日本ホテルファンド投資法人(NHF)は、今月1日、保有する新宿NHビル(スターホテル東京)のテナントの賃料未払いに伴う賃貸借契約の法定解除により、8~9月分賃料が発生しないことを想定し、従来予想比6.2%減益、1口当たり分配金は7,800円となる見通しを発表しました。

西新宿7丁目にあるビジネスホテル「スターホテル東京」は震災後、アジア方面からを中心に観光客が激減。それまで9割を超えていた宿泊利用率が5割を大きく下回り、売上が大きく減少し、賃料の一部未払が発生していました。

NHFは、信託受託者の中央三井信託銀行を通じて、5月11日に民事調停を申し立てたものの、7月20日付調停期日において不成立となり、これを受け、7月21日付で、平成23年7月31日までに、本年4月分ないし7月分の賃料のうちの未払賃料及び本年7月末日を期限とする本年8月分の賃料の支払いを催告し、当該賃料の不払いの場合には、本年7月末日の経過をもって賃貸借契約を解除する旨の催告書兼解除通知書を本賃借人に対して発送。平成23年8月1日で星インベストメント合同会社(スポンサーグループのSPC)との間で新たに賃貸借契約を締結しました。

REITの仕組みはちょっと複雑ですが、ここでの登場人物は、不動産(新宿NHビル)の実質的な所有者であるNHF(信託受益権者)とその信託受託者で建物の賃貸人である中央三井信託銀行、建物の賃借人である㈱スターホテルです。

同ホテルの賃貸借契約は固定賃料制で、売上が減少しても賃料は下がらない仕組みとなっていました。

以前、当BLOGの「ホテルREITの変動賃料制と運営委託方式 」でご紹介した通り、ホテルの賃料には、固定賃料制の他に業績に連動する変動賃料制もよく用いられていますが、今回のように業績が大幅に落ち込んだ時には、賃料収入も落ち込むというデメリットがあります。

REIT側としては、固定賃料制を採用したことで、賃料収入の落ち込みを回避できたはずでしたが、今回のように債務不履行で債権回収できなかったり、または契約解除で空室になってしまっては元も子もありません。

また、固定賃料制の場合、借地借家法第32条による賃料減額請求の可能性もあります。

実際、昨年6月に月額賃料を 35,343,000円から33,343,000円に減額されたばかりでした。

「大家と言えば親も同然、店子と言えば子も同然」という言葉がありますが、賃貸借契約は双方に利益があるものでなければ長続きしません。結局、景気下降局面でこそ生きるはずの固定賃料制度は、この件に関しては裏目に出てしまったようです。

現テナントの運営は10月末迄に終了する予定であり、代替テナントの誘致については、既に複数のホテル運営会社と協議を進めているとのことですが、同ホテルは立地はいいものの、建物は昭和55年の建築で、設備的には競争力の劣るところ、今、新規でオペレーターを探すとなると、かなり厳しい条件を飲まざるを得ないでしょう。商業施設の賃貸借は、基本的に店子の賃料負担能力に合わせて設定しないと、事業の継続そのものに影響を与えかねないということです。今回のケースは、今後のレジャーアセットの賃料設定に大きな波紋を投げかけることでしょう。

【追記1】
スターホテル東京は平成23年10月31日をもって、ホテル運営を終了し、アコー(エイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社)を運営受託者とする「イビス東京新宿」に、すべての宿泊業務を引き継いでいるようです。

【追記2】

平成24年6月25日発表のIRによると、星インベストメント合同会社との間建物賃貸借契約を解除し、7月1日より、アコーと直接運営委託契約を締結して、運営委託方式の資産運用を開始しました。

※日本ホテルファンド投資法人(NHF)は、平成24年4月1日付で、ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人と合併し、ジャパン・ホテル・リート投資法人(新JHR)となりました。

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注:写真は記事とは関係ありません。

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不動産鑑定士 四方田 修

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セルフ式も頭打ち~ガソリンスタンドと土壌汚染

先週土曜日の日経新聞朝刊に、セルフ式ガソリンスタンドが、2011年第一四半期にはじめて純減したとの記事が出てました。

給油所と言えば、「レギュラー満タン」「窓は拭いてよろしいですか?」等とやり取りしながらのフルサービスが当たり前でしたが、1998年4月にセルフ式ガソリンスタンドが解禁されて以来、気軽さと価格の安さが支持されてその数を増やしてきました。しかし、セルフ式スタンドは価格でしか差別化を測れないため、都市部では価格競争が激化し、収益力の低下が深刻化していました。そこへ、原油価格の急騰、若者の自動車離れ等、経営環境の悪化が襲いかかります。

銀行時代、給油所を担当していたことがありますが、ガソリンの売上比率が高い業者は概して収益性が悪く、常連客が多く、点検やオイル交換、カー用品販売等の収入の多いスタンドの方が利益率が高い傾向にあります。

記事では、「価格しか遡及できないセルフ式の淘汰が始まっている。(JX日鉱日石エネルギー)」、「セルフ化率は3割が上限。(コスモ石油)」等のコメントが紹介されていましたが、廃業に追い込まれるスタンドも多く出てくることでしょう。

そこで問題となるのが、給油所跡地です。

不動産鑑定の立場から見ると、給油所跡地には大きな問題が二つあって、ひとつは地下に埋設された貯蔵タンク、そして土壌汚染の問題です。

給油所の施設を取り壊して新しい建物を建てる場合、基礎工事の邪魔になるため、地下埋設貯蔵タンクをそのままには出来ません。撤去には多額の費用がかかります(これは、銀行店舗の「金庫」にも同じことが言えます。)。

そのため、郊外の給油所等は閉鎖された後も、施設はそのままにして、中古車販売店やコンビニエンスストア等に模様替えして使っている例をよく目にします。しかし、これでは、最有効使用の実現は困難です。

仮に撤去したとしても、土壌汚染の問題が残ります。

タンクが老朽化して破損し、中の油脂類が地中に漏れ出している場合、油臭や降雨時の水たまりに油膜が浮く等の問題が生じる可能性があります。

・・・と、ちょっと迫力のない書き方をしてしまいましたが、実は、「油汚染」については、人への健康影響が少ないとして、土壌汚染対策法の対象ではないのです。

土壌汚染対策法で規制されているのは、ガソリン成分の内、1%程度しか含まれていない「ベンゼン」と、今は成分に含まれていない「鉛」です。

鉛については、1980年頃までは「有鉛ガソリン」が販売されていましたので、古い給油所の場合、注意が必要ですが、問題になるケースはそうは多くないものと思われます。

問題なのは「油汚染」ですが、2006年に「油汚染に関するガイドライン」(http://www.env.go.jp/water/dojo/oil/01.pdf)が制定されています。

本ガイドラインでは、油臭や油膜といった生活環境保全上の支障の除去を対象としており、油含有土壌の存在自体ではなく、それによって生じている油臭や油膜を対象とすることにしている点が特徴です。すなわち、近くに地下水がなければ、対象にはなりませんし、地下水があっても井戸水等として利用されておらず、油臭や油膜が問題となっていないならば、油汚染問題としてとらえる必要はないというものです。

但し、不動産鑑定の観点で観ると、油含有土壌に起因する地表や井戸水等の油臭や油膜については、それらが感覚的に把握できたときには、成分の分析を待つまでもなく不快感や違和感があることなどの生活環境保全上の支障を認識できるので、土壌汚染対策法やガイドラインに触れていなくても、価格を下げる可能性があるといえます。

一旦、汚染が明るみに出ると、その土地に対するスティグマ(心理的嫌悪感)により、土壌改良などの対策が行われた後でも、価格に影響を与えることがあります。(このスティグマについては、東日本大震災後の不動産の評価に大きな影響を与えるため、既に様々な考え方が発表されています。これについてはまた後日・・・。)

具体的な評価については、ケースバイケースですが、掘削除去や土壌改良の費用を控除し、その間の期間損失(逸失利益)、スティグマ等を総合的に勘案して評価する必要があります。土壌改良には安価なものもありますが、その分期間が長く使用収益出来ない等のケースも見られるので、案件ごとによく分析する必要がありそうです。

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