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ホテル受難の時代~固定賃料制の是非

東日本大震災の後、外国人観光客がめっきり少なくなり、観光業への影響が懸念されていましたが、遂にREITにもその影響が現れました。

日本ホテルファンド投資法人(NHF)は、今月1日、保有する新宿NHビル(スターホテル東京)のテナントの賃料未払いに伴う賃貸借契約の法定解除により、8~9月分賃料が発生しないことを想定し、従来予想比6.2%減益、1口当たり分配金は7,800円となる見通しを発表しました。

西新宿7丁目にあるビジネスホテル「スターホテル東京」は震災後、アジア方面からを中心に観光客が激減。それまで9割を超えていた宿泊利用率が5割を大きく下回り、売上が大きく減少し、賃料の一部未払が発生していました。

NHFは、信託受託者の中央三井信託銀行を通じて、5月11日に民事調停を申し立てたものの、7月20日付調停期日において不成立となり、これを受け、7月21日付で、平成23年7月31日までに、本年4月分ないし7月分の賃料のうちの未払賃料及び本年7月末日を期限とする本年8月分の賃料の支払いを催告し、当該賃料の不払いの場合には、本年7月末日の経過をもって賃貸借契約を解除する旨の催告書兼解除通知書を本賃借人に対して発送。平成23年8月1日で星インベストメント合同会社(スポンサーグループのSPC)との間で新たに賃貸借契約を締結しました。

REITの仕組みはちょっと複雑ですが、ここでの登場人物は、不動産(新宿NHビル)の実質的な所有者であるNHF(信託受益権者)とその信託受託者で建物の賃貸人である中央三井信託銀行、建物の賃借人である㈱スターホテルです。

同ホテルの賃貸借契約は固定賃料制で、売上が減少しても賃料は下がらない仕組みとなっていました。

以前、当BLOGの「ホテルREITの変動賃料制と運営委託方式 」でご紹介した通り、ホテルの賃料には、固定賃料制の他に業績に連動する変動賃料制もよく用いられていますが、今回のように業績が大幅に落ち込んだ時には、賃料収入も落ち込むというデメリットがあります。

REIT側としては、固定賃料制を採用したことで、賃料収入の落ち込みを回避できたはずでしたが、今回のように債務不履行で債権回収できなかったり、または契約解除で空室になってしまっては元も子もありません。

また、固定賃料制の場合、借地借家法第32条による賃料減額請求の可能性もあります。

実際、昨年6月に月額賃料を 35,343,000円から33,343,000円に減額されたばかりでした。

「大家と言えば親も同然、店子と言えば子も同然」という言葉がありますが、賃貸借契約は双方に利益があるものでなければ長続きしません。結局、景気下降局面でこそ生きるはずの固定賃料制度は、この件に関しては裏目に出てしまったようです。

現テナントの運営は10月末迄に終了する予定であり、代替テナントの誘致については、既に複数のホテル運営会社と協議を進めているとのことですが、同ホテルは立地はいいものの、建物は昭和55年の建築で、設備的には競争力の劣るところ、今、新規でオペレーターを探すとなると、かなり厳しい条件を飲まざるを得ないでしょう。商業施設の賃貸借は、基本的に店子の賃料負担能力に合わせて設定しないと、事業の継続そのものに影響を与えかねないということです。今回のケースは、今後のレジャーアセットの賃料設定に大きな波紋を投げかけることでしょう。

【追記1】
スターホテル東京は平成23年10月31日をもって、ホテル運営を終了し、アコー(エイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社)を運営受託者とする「イビス東京新宿」に、すべての宿泊業務を引き継いでいるようです。

【追記2】

平成24年6月25日発表のIRによると、星インベストメント合同会社との間建物賃貸借契約を解除し、7月1日より、アコーと直接運営委託契約を締結して、運営委託方式の資産運用を開始しました。

※日本ホテルファンド投資法人(NHF)は、平成24年4月1日付で、ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人と合併し、ジャパン・ホテル・リート投資法人(新JHR)となりました。

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注:写真は記事とは関係ありません。

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不動産鑑定士 四方田 修

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コメント

スターホテルグループは本物件を含め6つのホテルを営業していますが、福島県の松島と郡山の2ホテルで被災し、資金繰りに問題が生じたのではないかと私はみています(特に松島は8月5日にようやく営業再開です。郡山は4月に再開。)
ただしリリースには震災の影響とは一切書かれていません。あくまで推測です。

後継テナントがいつ決まるか、どの水準の賃料で決まるか、興味のあるところです。

投稿: | 2011年8月 3日 (水) 17時32分

コメントありがとうございます。

なるほど、確かに被災地に2つもあったらたまりませんね。瀬波(新潟県)も先日の大雨のあおりを食ってそうです。

REIT物件ですので、いずれ後継テナントの賃料も開示されることになるでしょうね。
但し、あまり賃料が急激に下がると困るので、難しい交渉になると思います。
変動賃料制の導入やフリーレント特約等が付くかもしれませんね。

投稿: あかつき鑑定 不動産鑑定士 四方田 修 | 2011年8月 3日 (水) 18時01分

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