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2011年12月

尾瀬の入山者過去最低

環境省関東地方環境事務所は、平成23年度尾瀬国立公園への入山者数は約281,300人(対前年比▲18.9%)で、そのうち、尾瀬地域への入山者数は約264,900人と初めて30万人を下回り、統計を取り始めた1989年以降最低だったと発表しました。

今年は、東日本大震災や東京電力福島第一原発事故等による風評被害や、7月の豪雨で尾瀬ケ原の木道が浮く被害があったことも影響したと考えられます。

東京電力にとっては、登山者数減少で山小屋の収入が減る一方で、登山道の整備にお金がかかると、踏んだり蹴ったりな一年でしたが、それでも、豪雨の後も直ちに木道の修復を行ったそうで、こういうところは、現場の方々の努力に頭が下がるばかりです。

さて、尾瀬へのアプローチとしては、栃木県・福島県側の沼山峠と、群馬県側の鳩待峠が一般的ですが、公表された資料によると、半数以上が鳩待峠からの入山です。

H23

古くから山登りをされている方は、この結果を意外に思ったのではないでしょうか?
昔は、尾瀬と言えば栃木県側の桧枝岐から入るのが一般的でした。

1986年(昭和61年)に野岩鉄道が開通し、東武鉄道と直通運転を始めると、「尾瀬夜行23:55」と銘打った夜行列車を走らせ、早朝会津高原駅(現:会津高原尾瀬口駅)に着き、バスで御池・沼山峠入り出来るようになりました。

私が初めて尾瀬に行った時は、この行き方でしたが、チケットはすぐに売り切れるので、早めに買いに行ったものでした。
それが、数年前に行った時は、売り切れどころは、車内は空席が目立ち、ボックス席を独占してぐっすり眠ることが出来て、ちょっとびっくりした記憶があります。

Photo

これは、数字にも表れていて、鳩待峠は比較的数字が安定しているのに対し、沼山口(大江湿原)側は、減少傾向が続おり、今年は平成11年のほぼ3分の1まで落ち込んでいます。
モータリゼーションの影響でしょうか?鉄道では、野岩線が便利なのですが、関東方面から車で行くのであれば、関越道から行った方が便利です。(私は下山後の温泉とビールが楽しみなので鉄道が好きですが…)

ここに、震災と原発事故の影響が拍車をかけてしまったようです。

福島県側には桧枝岐という温泉地があり、尾瀬観光の宿泊基地になっていたのですが、大きな打撃を与えられたことでしょう。

秋に尾瀬に行った人の話では、異様なほど人が少なかったとのことで、ある意味ゆったりと尾瀬を堪能できたそうですが、観光業の方々にとっても死活問題ですね。

放射能汚染への懸念は大きかったと思われますが、群馬県自然環境課尾瀬保全推進室によれば、「五月に実施した空間放射線量の測定では、屋外での活動に問題のない数値だった。」ということですので、来年は、是非美しい尾瀬の自然を愛でに、お出かけされてはいかがでしょう?

〔追記〕H25.9.27付

平成24年度の入山者数は324,900人で、震災前の水準近くまで回復してきました。

H24_2

しかし、栃木・福島県側の玄関口、沼山峠口の入山者は61,000人で、減少傾向に歯止めをかけるに至っていません。

【関連記事】

尾瀬と東京電力

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利回り法の継続賃料利回り再考

「利回り法」は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法です。

これを式で表すと次の様になります。

利回り法による試算賃料=基礎価格×継続賃料利回り+必要諸経費等

基礎価格は、大まかに言って、地代であれば「土地」、家賃であれば「土地+建物」の価格を指しますので、土地の価格に比例してストレートに試算賃料に影響を与えます。バブルの頃等は、短期間のうちに地価が倍になるようなことが珍しくありませんでしたから、これにつれて賃料も倍に査定されたりしたため、訴訟の場ではこの手法に対して否定的な判決を下すことも少なくなかったようです。しかし、賃貸人の投資採算性を反映したこの手法は、当事者間の公平を図る上で軽視できないと私は考えます。

利回り法を生かしていく上で、重要な役割を担うのが「継続賃料利回り」です。

継続賃料利回りは、現行賃料を定めた時点における基礎価格に対する純賃料の割合(「実績純賃料利回り」という)を標準とします。

しかし、実際には地価の変動等により、価格時点における期待利回りと実績純賃料利回りには大きな開差が生じていることが多く、そのまま適用すると、現実離れした試算賃料が求められてしまうため、契約締結時及びその後の各賃料改定時の純賃料利回り、基礎価格の変動の程度、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域における評価対象不動産と類似の不動産の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借の事例における純賃料利回りを総合的に比較考量して求めるとされています。

・・・にもかかわらず、訴訟の場等に提出される実際の評価書を見ると、独自に編み出した、あまり理論的でない方法を用いているものが少なくありません。

良く見かけるのが、実績賃料利回りに賃料の変動率を乗じて、地価の変動率で除す方法です。

継続賃料利回り=実績純賃料利回り×(賃料の変動率/地価の変動率)

確かにわかりやすいのですが、このやり方で求めた試算価格って意味があるのでしょうか?

建物の価格や必要諸経費等を無視すると、「基礎価格≒地価」ですから、前述の利回り法の式に継続賃料利回りの式を代入すると、地価の変動率が消去(約分)されて、結局「賃料の変動率」だけが残ります。この「賃料の変動率」は、通常、スライド法で指標とされている数値がそのまま用いられるので、それぞれの試算価格も近似して求められます(以前、端数処理の差以外まったく一致しているものも見たことがあります。)。

このことから、「利回り法はスライド法の一種である」といわれることもあるそうです。

一方で、実績純賃料利回りと、価格時点における期待利回りや比準利回りとの利回りの開差が生じている場合に、差額配分法における配分率の査定と同様の方法(「折半法」等)により求めるというやりかたもあるようです。このやり方は、最近日本不動産研究所が出版した「賃料評価の実務」や「不動産評価の新しい潮流」でも紹介されています。

この考え方に従うと、正常賃料が積算賃料(「基礎価格×期待利回り+必要諸経費等」で新規賃料を求める手法)と均衡がとれている場合、差額配分法による試算賃料に近似して求められるはずです。

「おおっ、試算賃料の調整が楽チンで好都合!」なんて喜んでいる場合ではありません。これではわざわざ利回り法をやる意味がないと思いませんか?

利回り法が、賃貸人の投資採算性を反映した手法であるという特徴を最大限発揮し、独立した手法として存在感のあるものにするためには、価格時点や契約締結時や各賃料改定時における各種利回り水準の時系列的な推移に着目して補正を行うのが妥当と考えます。

不動産証券化市場の発達に伴い、不動産は国債等の金融商品や他の投資用不動産等と代替競争関係にあって、相互に影響を与えていることを考慮すれば、賃料利回りも、これらの投資利回りの推移に連動して考えるべきです。

例えば、現行賃料が定められたのが12年前だったとしましょう。

この頃は、まだ不動産投資市場が整備されておらず、不動産はリスクが高い資産とみなされていたため、利回りは高水準でした。日本不動産研究所の第1回不動産投資家調査(1999年4月1日時点)によると、丸の内・大手町地域に所在するグレードの高いオフィス・ビルに投資することを想定した場合、期待する「総合還元利回り」の平均は6.3%でした。これが、直近の調査(第25回、2011年10月1日時点)によると、4.5%となっていて、1.8ポイント(▲28.6%)も利回りが低下しています。それだけ高い投資をしても不動産を手に入れたい人がいるということですので、これを継続賃料利回りにもこの推移を反映させるのです。

Photo_2

もちろん不動産の地域性や個別性(種類等)により、採用する利回りは異なるでしょうし、当事者間の事情による調整を加える必要もあると思いますが、賃貸人の投資採算性の確保という視点から、利害関係者や司法関係者に対しても、十分な説得力があるものと言えるでしょう。

むしろ不動産に対する投資環境がこんなに大きく変わっているのに、これらが継続賃料の査定に反映されてこなかったこと自体が大いに問題があるような気さえします。

賃料の鑑定評価手法については、数々の新たな提言がなされていますが、より理論的で、関係者が受け入れやすい方法を常に考えていく姿勢が求められていると思います。

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借地権付建物の新築分譲(譲渡承諾料・条件変更承諾料等)を考える

戦後しばらくの間は、まだまだ盛んに借地契約が結ばれていましたが、高度経済成長と国土改造計画等を通じて地価が高騰すると、地価の上昇に比べて地代が増加しないことや、いったん契約すると地主側から解除することが困難なこと等から、新規に借地契約を締結する地主さんも少なくなりました。

平成12年には定期借地権制度が施行されますが、あまり普及していないようです。

では、もう借地権はなくなる一方なのかと言うとそうでもなくて、古い借地権付建物を買い取って、建物を建て替えて、分譲する業者があります。

借地権と言うと、所有権に比べて権利が弱く、担保性が低いことから金融機関からの融資が期待できないといったデメリットがある一方、土地を買うより初期投資が少なくて済むというメリットもあり、市場は小さいながらも一定の需要があるようです。

借地権付建物の新規分譲は、次の様な流れとなります。

①借地人が売却申し出(主に相続によるケースが多いと思われます。)

②建売業者が借地人と交渉し、条件設定(地代改定、譲渡承諾料、増改築承諾料、条件変更承諾料等)。

③借地権の売買契約(借地人⇔建売業者)、借地契約(地主⇔建売業者)をそれぞれ締結。

④建物取壊し・新築・分譲販売

⑤借地権付建物の売買契約(建売業者⇔購入者)、借地契約(地主⇔購入者)をそれぞれ締結。

借地権の譲渡には、②で挙げたように、様々な手数料が発生します。これらの金額は、基本的には当事者間の交渉で決まりますが、これらは地主側の意向とは関係なく、借地人が非訟手続き(裁判所が通常の訴訟手続によらず、簡易な手続で処理をし公権的な判断をする事件類型)により、進めることも出来ます。

東京地方裁判所では、これらの手数料について、一定の基準を設けており、ごねても金額が変わることは稀なので、この基準に従っている限り、交渉はスムーズにいくことが多いようです。これらの手続き及び基準については、「詳解借地非訟手続の実務(編集 東京地裁借地非訟研究会)」に詳しく書かれています。但し、既に絶版で、私もかなり苦労して古本を入手しました。国会図書館には蔵書があります。

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ここで注意しなくてはならないのは、現借地人から新規分譲の購入者に渡るまでの間に、一旦建売業者が借地権を所有することになるため、譲渡承諾手数料は2回発生するということです。借地権価格の10%と言われている譲渡承諾手数料を2回払っては、採算が悪くなりますので、ここは交渉で減額(1回分)というのが一般的のようです。

既存建物の多くは、木造であり、これが鉄骨造等に建替えられると、非堅固建物→堅固建物の借地条件の変更ということになり、条件変更承諾料が必要となります。契約条件によって差がありますが、一般的には更地価格の10%を基準にしているようです。木造建築物の借地権を評価する際に、借地権割合を路線価の借地権割合より10%程度少なく評価するのは、この取り扱いが根拠になっているともいえるでしょう。

建売業者は、借地権付建物の買取価格に、これらの手数料、取得から販売までの地代、建築費、利益等を上乗せして販売します。

実は、実務修習で借地権付建物の評価をする際、このような案件で取り組んだのですが、具体的にどのような手続きが行われるのか確認しながらやると、とても勉強になったのです。

借地権の取引事例を見ていると、このような経緯で取引されたと思われる事例を見つけます。その際、取引の流れを理解しておかないと、相場の読みを誤るので、是非、一度勉強されるとよろしいかと思います。

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不動産鑑定士 四方田 修

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標準的借地権割合とは?

借地権の評価で、「借地権割合」という言葉が出て来ます。

相続税評価を行う際に用いられる「財産評価基準書」の路線価図を見ると、数字の隣に「C」とか「D」と言った数字が付されていますが、これが借地権割合を示していて、「A」が90%、「B」が80%、「C」が70%・・・という具合に決められていて、税法上は、路線価を用いて求めた土地の価格に、この借地権割合を乗じた価格をもって、借地権価格とするとことが認められています。

不動産鑑定評価においても、借地権の取引慣行の成熟の程度が高い地域における借地権の価格を求める手法に、借地権割合法というのがあります。

不動産鑑定評価基準には、「借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格」と、仰々しく書かれていますが、早い話が税法と同じように、更地価格に借地権割合を乗じて借地権価格を求めます。

ここで、問題となるのが「借地権割合」です。

実務修習のテキストには、次の様に書かれています。

「借地権割合法の適用に当たっては、まず、対象不動産が存する地域の標準的な態様の借地権価格の更地価格に対する割合から標準的借地権割合を把握し、その割合をもとに対象不動産(借地権)の態様等を適切に反映した対象不動産に係る借地権割合を把握しなければならない。」

多くの方が、ここでいう「借地権割合」に、相続税路線価で定められた「借地権割合」をそのまま採用していると思われます。しかし、次の様にも書かれています。

「なお、このようにして得られた対象不動産に係る借地権割合は、各国税局の財産評価基準書における借地権割合とは必ずしも一致するものではないことに留意する必要がある。」

要するに、路線価の借地権割合をまるまる信用してはいけませんよ…ということです。

確かに、借地権の取引事例をもとに分析していくと、地域の標準的借地権割合は、路線価の借地権割合より、やや小さい値として把握されるのが一般的です。

これは、底地割合(更地価格に対する底地価格の割合)も同じ傾向で、「更地価格=借地権価格+底地価格」とはなりません。このことは、いったん借地権が設定されると、土地の最有効使用が阻害されること等により経済価値が低下するという理屈に合致するため、「更地価格>借地権価格+底地価格」の実証として説明されてきました。

でも、さらに分析を進めると、実は「借地権価格=相続税路線価×相続税借地権割合」という計算式で査定されたと思われる借地権価格がとても多いことに気が付きます。(もちろん、地域によりますが…)

相続税路線価は、通常公示地や基準地の価格の70~80%程度で査定されているので、この計算式で求めれば、不動産鑑定士の求めた更地価格に対する借地権割合が、相続税の借地権割合より小さく求められるのは当たり前です。

実際、借地権を売買した人の話を聞くと、相続税路線価をもとに計算したという話をよく聞きます。第三者に売買するなら話は別ですが、親族間や関係会社間で売買する場合などは、税務との整合性に気を使って、路線価による価格を採用することが多いようです。

このように決められた借地権の売買事例を基に、借地権割合を分析するのはいかがなものか?という疑問を以前から抱いているのですが、一方で、それも現実の社会経済情勢の下における合理的な市場として呑みこむべきなのかもしれません。まあ、ケースバイケースですね。

亡 高木文雄先生著の「法人・個人をめぐる借地権の税務」(借地権税務の名著。残念ながら平成10年版を最後に絶版となっており、現在入手困難です。)のまえがきにこのような話が書かれています。

“関西の不動産精通者によれば「土地と家屋の権利関係に関する東京の慣行が理不尽にも日本全国の慣行であると立法関係者に認識され」「司法省まで出かけてこの立法に強く反対したが聞入れてもらえず」 借地法、借家法が全国の慣行まで変更してしまった”

法制や通達が世間の取引慣行を誘導する力は大きいです。

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【関連記事】

【地代】土地の基礎価格は、「更地価格」か、「底地価格」か?

底地の価格

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湾岸戦争?東雲の超高層マンション即日完売

野村不動産株式会社は、、東京都江東区東雲で開発・整備が進む「東雲キャナルコート」の一画に位置する超高層タワーマンション『プラウドタワー東雲キャナルコート(総戸数600戸、52階建、高さ約180m)』の販売を開始し、平成23年12月10日に第1期(250戸)の登録を締め切った結果、即日完売したと発表しました。

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液状化問題などで人気の落ちていた都心・湾岸エリアで、東日本大震災後初の新築分譲マンションで、注目を集めていましたが、3990万~1億990万円(専有面積58.87~103.74㎡)で最多価格帯5500万円台という強気の価格設定ながら、平成23年9月のモデルルームオープン以降、約4700件の来場者を集め、登録申込数280件、最高倍率3倍、平均倍率1.12倍にて即日完売しました。

今回の分譲に当たり、野村不動産では、免震構造や液状化対策、非常用エレベーターをうが置かすための非常用電源、防災倉庫等の災害対策に力を入れ、メディアでの大々的な宣伝活動を行って来ました。都心近接という好立地もあり、「これだけ地震対策をしてあるのであれば・・・」ということで、需要者の心を捉えたのでしょう。

これに先立つ12月6日には、三菱地所レジデンスが鹿島建設と共同で開発を進めている中央区晴海2丁目のマンション「ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス」のプロジェクト発表会とレジデンスアリーナ(販売センター)の内覧会を行いました。晴海2丁目土地区画整理事業地内約3.0ヘクタールに建設する2棟・総戸数約1800戸というビッグプロジェクトで、三井不動産も「パークタワー東雲」全585戸を計画する等、湾岸エリアは大規模開発が目白押しで、業界では「湾岸戦争」等と呼ばれているそうです。

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今回完売したプラウドタワーも、総戸数600戸ですから、ここで売れ残りが出たりすれば、残りの住戸の販売にも悪い印象を与えますし、三菱地所レジデンスや三井不動産レジデンシャルの販売計画にも影響を与えますので、まずまず好調な売れ行きに胸をなでおろした関係者も多かったのではないでしょうか?

ただ、最高倍率3倍、平均倍率1.12倍というのは、一時のブームが過熱した頃に比べるとやや寂しい数字で、野村不動産にとっては、三井・三菱に比べて、やや出遅れていた超高層タワーマンションの分野で、存在感を高める上でも、負けられない戦いだったことが窺い知れます。

まだまだ続く販売競争ですが、今後の売れ行きが、湾岸部の地価に影響を与えることは間違いないでしょう。

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