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共有持分の競売(第三者による取得)とその対策

共有名義の持分が競売にかかっているのをしばしば目にします。

このような共有持分を第三者が取得しても、物件を単独で自由に使うことが出来ないので、普通の人は買おうとは思わないでしょう。でも、ちゃんと落札する人がいたりします。

このような物件に入札するのは、いわゆる不動産ブローカーが中心で、落札後は、他の共有者へ買い取りを要求したり、または他の共有者の持分を買い取って、100%完全所有権に復帰させる等の交渉を行っていきます。

もちろん、他の共有者もこの交渉に乗るくらいでしたら、そもそも競売で落札しているはずですので、交渉は難航するはずです。しかし、共有持分の落札者には、最後の切り札として、「共有物分割」の請求をすることが出来ます。

日本の民法は、単独所有(単有)を原則としているため、各共有者はいつでも共有物の分割を請求することができます(民法256条1項本文)。

分割の方法としては、(1)現物を分割する方法(現物分割)、(2)共有者の一部が他の共有者へ対価を支払って全共有物を取得する方法(価格賠償)、(3)共有物を売却して売却代金を共有持分にしたがって取得する方法(代金分割)、が考えられますが、既に交渉が決裂しているのですから、協議は不調に終わる可能性が高いでしょう。

当事者間での協議が調わないときは、分割を裁判所に請求できることになっています(民法258条1項)。

裁判による分割の場合、現物分割が原則ですが、不動産の現物分割は困難な場合が多い(マンションを真っ二つに割ることなど出来ません…)ので、競売による代金分割(民法258条2項)ということになります。(近年の判決では価格賠償による決着も認められていますが、共有物の価格が適正に評価される等の条件を満たす必要があります。)

この手続きは、裁判で行われるものの、性格的には非訟手続きであって、形式的に進められていきます。したがって、第三者に共有持分を取得されてしまった場合、その不動産が競売にかけられる可能性が高いといえるでしょう。

競売にかけられれば、その不動産を自己競落しない限り、他人の手に渡ってしまうことになります。したがって、共有持分が競売等で第三者の手に渡りそうになった場合は、早い段階で当該不動産の価値を見積り、合理的な価格で買い受ける等の交渉を行うべきです。

運悪く競売にかけられてしまった場合にも、自ら落札する等の対策を取ることにより、防衛を図ることも出来ます。落札者が不動産ブローカーに限定されることを考えれば、共有持分の適正時価から、各種交渉や訴訟に係る費用、ブローカーの利益を差し引いた金額以上の価格で落札されることは考えにくいので、第三者による入札予定額をある程度予測することは可能です。

仮に第三者の手に渡ってしまっても、裁判上で価格賠償により第三者の取得した持分を買い取ったり、建物によっては区分所有権にすることで、現物分割が可能かもしれません。

いずれにしても、後になればなるほど、採り得る対策の選択肢が減って行きますので、早い段階でご相談することをお勧めいたします。

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