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2012年7月

避難指示区域の見直しに伴う賠償基準の考え方

政府は20日、東京電力福島第1原子力発電所事故の避難区域にある不動産の賠償基準を発表しました。

経済産業省のニュースリリース「避難指示区域の見直しに伴う賠償基準の考え方」を取りまとめました

東京電力福島第一原子力発電所の事故の賠償については、国の審査会が作る指針を基に、東京電力が具体的な基準を示して対応し、去年9月の受け付け開始からこれまでに3000件を超える申し立てがあり、370件余りの和解が成立していますが、不動産の賠償についてはこれまで基準が示されていなかったため、申し立てそのものが少ないうえ、話し合いもなかなか進まず、これまで和解が成立したのは数件にとどまっていました。

賠償額は、避難区域の種類によって異なり、「帰還困難区域」については、事故発生前の価値を全額賠償、「居住制限区域」と「避難指示解除準備区域」については、帰宅できない期間が事故から6年を超えると「全損」と見なし、帰宅できない期間が2年以上になる場合は、1年ごとにその割合を上積みして賠償するとしています。

なお、解除の見込み時期(市町村の決定によるが、事前に特別な決定がない場合は、居住制限地域では3年、避難指示解除準備地域では2年を標準とする)までの期間分を当初に一括払いをすることとし、実際の解除時期が見込み時期を超えた場合は、超過分について追加的に賠償を行うこととしています。

Photo

事故発生前の価値の算定方法は、宅地については、固定資産税評価額に1.43倍の補正係数をかけて事故前の時価相当額を算定することとしています。

固定資産税評価額は、地価公示価格の70%を基準にしていますので、70%で割り返すと、

1÷70%≒1.42857…1.43倍

ということで、地価公示の水準と言えます。

大都市圏では、地価公示価格は実勢価格より低いと言われていますが、地方ではむしろ実勢価格より高いと言われることが多いので、補償額の基準としては妥当と言えるのではないでしょうか?

住宅(建物)については、被害者などからの要望も踏まえ、(ア)固定資産税の評価額から計算する方法と、(イ)福島県内の新築住宅の平均の価格を基に計算する方法、を基本とし、様々な事情により、(ア)、(イ)の算定方法が適用できない場合には、(ウ)別途個別に評価する方法も可能としています。

(ア)固定資産税の評価額から計算する方法は、まず、事故前の固定資産税評価額を元に経年減点補正率(減価償却分)を割り戻して、当該建物の新築時点での固定資産税評価額を算定し、次に、新築時点での時価相当額との調整を行うため1.7倍の補正係数を乗じ、 さらに、新築時点と現在との物価変動幅を調整するため、それぞれの建築年に応じた補正係数を乗じ、その上で、公共用地の収用時の耐用年数(木造住宅の場合は48年)を基準とし、定額法による減価償却を行い、築年数に応じた事故発生前の価値を算定します。

一般に、木造住宅の法定耐用年数は22年で、鑑定評価で使う経済的耐用年数も、長くても30年(辛口な不動産業者は「10年経ったら価値はゼロ」なんて言いますね…)なのに対して48年と十分な長さといえるでしょう。

また、築年数で評価すると、古い住宅の場合、評価額がゼロになり、賠償額もゼロになるとして、住民の間から不満が出ていたことから、今回の基準では、残存価値の下限は20%と設定しており、どんなに古い住宅でも、少なくとも新築当時の価格の二割は支払う内容になっています。

(イ)福島県内の新築住宅の平均の価格を基に計算する方法は、事故時点に自己の居住の用に供していた部分について、建築着工統計における福島県の木造住宅の直近の平均新築単価をもとに、(ア)と同じ減価償却、残存価値の下限を適用して、事故発生前の価値を算定します。その際、築年数が48年以上経過した建物については、最低賠償単価(約13.6万円/坪)を適用します。

様々な事情により、(ア)や(イ)の算定方法が適用できない場合には、別途個別評価を行うとしています。これは、特殊な構造や造作により、上記の方法による評価では投下資本を回収できない場合を想定しているのでしょうか?その際、契約書等から実際の取得価格を確認し賠償額の算定に用いる方法なども検討するとされています。日経新聞の報道では、これを「不動産鑑定士が評価」としていますが、経済産業省の公表している資料では、そのようには読み取れませんでした。実際どうなんでしょう?

事業用不動産や償却資産、田畑、森林等については、その収益性は営業損害の賠償に反映することを基本とし、加えて、資産価値についても別途賠償を行うこととするが、適切な評価方法については継続して検討するとしています。

不動産について、国の「賠償基準」が示されたことから、東京電力がより詳細な基準を作成し、賠償の手続きが始まることになります。被災者の生活にかかわる問題ですので、いち早く解決し、補償手続きが進んでいくことを願います。

【追記】

7/24付、東京電力より、賠償基準が発表になりました。

概ね、国の発表した基準によるようです。

http://www.tepco.co.jp/comp/index-j.html

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不動産鑑定士 四方田 修

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【借地非訟手続】借地権の譲渡と介入権

民法第612条は、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と規定しており、これに違反して第三者に賃借物の使用・収益をさせたときは、賃貸人は契約を解除することが出来ます。

しかし、建物所有を目的とする土地の賃貸借(借地契約)の場合には、借地権の譲渡や転貸が制限されると、事実上、自己の所有物である建物を処分することが不可能となり、建物所有者である借地人に酷であるため、借地借家法第19条は、地主が承諾しない場合でも、借地権の譲渡を受ける第三者(譲受人)が借地権を取得しても借地権設定者(地主)に不利となるおそれがない場合には、借地権者は裁判所に対し、地主の承諾に代わる許可の申立てをすることができます。

「借地権設定者に不利となるおそれ」とは、譲受人の資力(家賃を払えるかどうか?)や暴力団関係者や風紀上好ましくない営業をしようとする者である等の社会的信用面から判断されますが、地主がこれらを立証しない限り認められるのが一般的です。

この申し立ては、裁判所における非訟手続きで行われ、当事者間の利益の公平を図る必要がある時は、借地条件の変更(借地権の存続期間の延長や地代の改定)と、地主に財産上の給付がなされます。

この財産上の給付は、東京地裁では借地権価格の10%相当額を基準とし、裁判所の選任した鑑定人で構成する鑑定委員会の意見に基づき、当該事案の個別事情を考慮してこれを増減した額により決定しています。(おそらく他の裁判所も同じような扱いだと思います。)

財産上の給付額が定率化したことにより、一般の借地権の取引においても、名義書換料が「借地権価格の10%」というのは実務として定着しているようです。

では、地主はこの財産上の給付を受けて、借地権の譲渡を認める以外方法はないのでしょうか?

地主は、建物賃借権譲受許可の申立てをすることが出来ます(建物等優先譲受件または介入権)。裁判所は相当の対価を定めて、これを命ずることが出来ます。

この申立ては、裁判所が定める期間内に行う必要があり、この期間は、裁判所が地主の承諾に代わる許可を認め、地主に告知した日から少なくとも14日以後とされています。意外と短いですね。

この場合の対価ですが、借地人が第三者に売却する予定価格に関係なく、不動産鑑定評価基準における正常価格から、名義書換料相当額を控除した価格となります。

また、対象建物に借地権設定者に対抗し得る借家権者がいる場合は、借家権価格も控除した価格となります。

借地権付建物の評価は、結構複雑なのですが、実務上、取引事例比較法で求めた更地価格に、借地権割合を乗じて求めた価格(借地権割合法)によっている例が多いようです。しかし、借地権の価格は、契約の特殊性等から借地権割合による評価が不相当な場合も多いと思います。鑑定委員会の意見書に対しては、意見を書面で提出する機会がありますので、これらを合理的に説明できる場合は、金額の修正を勝ち取ることが出来るかもしれません。

あかつき鑑定では、鑑定委員会の意見書のチェックや、意見提出のコンサルティングも行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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平成24年度路線価と震災減価率(浦安市の場合)

東京ディズニーリゾートなどでお馴染みの千葉県浦安市。昨年3月の東日本大震災では、液状化により大きな被害を受けました。先日発表された平成24年度路線価では、被害にあった市内の一部の標準宅地の平均値が、対前年度比▲10.5%と大幅に下落しました。

大幅に下落と書きましたが、このBLOGをお読みの一部の方は、「えっ、たった▲10.5%?」と思ったかもしれません。昨年11月に発表された震災特例法(東日本大震災の被災者等に係る国税関係法律の臨時特例に関する法律)による調整率は、最大で60%(▲40%)でした。

相続税路線価は、財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用する基準となる価格で、毎年1月1日を評価時点として、1年間適用されることとされています。

しかし、震災特例法により、東日本大震災による地価下落を反映させるため、特定土地等の価額を、相続等又は贈与の時における時価によらず、「震災の発生直後の価額」によることができることとされました。

この「震災の発生直後の価額」については、震災による地価下落の状況を反映させた「調整率」を指定地域内の一定の地域ごとに定め、平成23年分の路線価等に、この「調整率」を乗じて計算します。

震災の発生直後の価額 = 路線価等(H23.1.1時点の価額)× 調整率

さて、この東日本大震災に係る「調整率」は、

(1) 平成23年3月11日以後に相続税の申告期限が到来する方が平成23年3月10日以前に相続等により取得
(2) 平成23年3月11日から平成23年12月31日までの間に相続等により取得
(3) 平成22年1月 1日から平成23年 3月10日までの間に贈与により取得
(4) 平成23年3月11日から平成23年12月31日までの間に贈与により取得

した指定地域内にある土地等の価額を計算するために用います。

(注)1 上記(1)、(3)の場合の指定地域内にある土地等は、平成23年3月11日において所有していたものに限ります。
2 平成22年中に相続等又は贈与により取得した指定地域内にある土地等の価額について「調整率」を乗じて計算する場合には、平成23年分の路線価及び評価倍率に「調整率」を乗じて計算することに注意してください。

ですので、平成24年1月1日以降に相続等で取得した不動産については適用されません。通常通り、平成24年度の路線価が適用になります。

例えば、不動産鑑定士の実務修習でお馴染みの明海大学のある浦安市明海1丁目を例に見てみましょう。

平成23年度路線価図

H23

平成24年度路線価図

H24

明海大学のシンボルロード沿いの路線価は、平成23年度が245千円、平成24年度が215千円で、1年間で▲12.2%の下落率です。

しかし、調整率を適用すると、

震災の発生直後の価額 = 平成23年度路線価245千円× 調整率60%=147千円

となります。

例えば、100坪(330㎡)の土地を持つ地主さんの場合、平成23年度路線価に調整率を適用すると、4,850万円ですが、平成24年度路線価ですと、7,095万円となり、相続税を納めるか、納めないかの運命の分かれ道…ということにもなりかねませんね。

これも、浦安市の復興が進み、震災により悪化したイメージが回復しつつある証(あかし)ですが、うまく調整率を利用して贈与していれば、いい節税が出来たのではないか?と、悔しい思いをしている人もいるかもしれませんね…。

【関連記事】

  • 【財産評価基準書】相続税路線価と一物四価
  • 【財産評価基準書】相続税路線価と不動産鑑定評価

  • 平成23年度路線価と震災減価率
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    【財産評価基準書】相続税路線価と不動産鑑定評価

    前回のBLOGの記事【財産評価基準書】相続税路線価と一物四価で、相続税路線価が、毎年1月1日を評価時点として、地価公示価格水準の80%程度で評価されていることを説明しました。

    では、相続が発生したのが12月で、1月1日の路線価の評価時点から地価の下落が認められる場合、相続財産はどのように評価されるのでしょうか?

    相続税法第22条は、相続財産の価額は、特別の定めのあるものを除き、当該財産の取得の時における時価による旨を規定しています。

    この時価とは、相続による財産取得の時において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいいます。

    しかし、相続税の課税対象となる不動産の時価を適正に把握することは必ずしも容易ではありません。また、納税者間で評価が異なることは課税の公平の観点から好ましいことではありません。そこで、課税庁における事務の統一性を図ることなどのため、各種財産の時価の評価に関する原則及びその具体的評価方法を明らかにし、「評価基本通達」を定めて、更に土地の価額については具体的に路線価等を定めて、部内職員に示達するとともに、これらを公開することによって納税者の申告・納税の便に供しています。

    この評価基本通達に基づき路線価が合理的に算定されている限り、これが、形式的にすべての納税者に適用されることによって、租税負担の実質的な公平をも実現することができると考えられています。課税庁(国税庁・税務署)では、通達に従い、画一的に処理していきますので、実際には、路線価評価より数段高い価格で取得していたり、または相続で取得後、倍で売れたりしても、相続税の申告においては路線価で評価した申告額を修正する必要はありません(法人税や所得税等はまた異なります)。

    しかし、逆に、路線価による評価が、相続開始時におけるその土地の時価を上回っている場合はどうでしょうか?路線価で申告しては、税金を多く払い過ぎてしまいます。

    路線価は、1月1日時点の評価額ですので、本件の場合、12月までの地価下落分を時点修正して安く申告してもいいのではないか…との疑問も生じます。

    路線価を定めている「通達」は上級行政庁の下級行政庁に対する命令であって法規たる性質を有しておらず、それ自体は納税者を拘束するものではなく、納税者は通達に示されている行政庁の解釈に当然に従わなければならないものでありません。

    相続税法22条が、相続財産の価額は当該財産の取得の時における時価によると定めているのですから、通達によらず不動産鑑定士に相続財産取得時の時価を評価してもらって、申告することは可能です。

    但し、路線価が公示価格水準の80パーセント程度により評定されているのは、路線価が適用される1年間の地価変動にも耐え得るものであることの必要性など評価上の安全性等を考慮して取り入れられているものですので、路線価が時価を上回ると言うのは、かなりハードルが高いです。

    また、更正の請求をする場合は、更正の請求をする者が、まず、自ら記載した申告内容が真実に反するものであることを主張・立証すべきであると解されているので、その立証は、かなり厳密に審査されます。そもそも路線価やその基準となっている公示価格も不動産鑑定士等が評定したものですから、これを打ち破るためには相当の覚悟が必要でしょう。

    国税不服審判所のホームページには、これまでに申し立てられた不服審判の裁決集が掲載されており、実際にどのようなケースで認められ、また認められないかを分析する上で、とても役立つと思います。

    【関連記事】

  • 【財産評価基準書】相続税路線価と一物四価
  • 【財産評価基準書】国税庁が路線価調整率を発表
  • 平成23年度路線価と震災減価率
  • 【平成23年路線価】「専門店」と「新幹線」
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    【財産評価基準書】相続税路線価と一物四価

    平成24年度の相続税路線価が7月2日発表されました。

    全国の路線価の平均増減率は▲2.8%で、4年連続の下落となったものの、下げ止まりの傾向を示しています。

    東日本大震災後、初の路線価の発表で注目されましたが、津波の被害を受けた土地は、震災前の去年に比べ、宮城県女川町の一部で37.3%、岩手県釜石市の一部で26.2%と軒並み大幅に下落しました。一方で、津波の被害を免れた高台等は地価が高騰するなど、二極化の傾向も見られます。

    さて、毎年ニュースで報道されているこの「路線価」とは何でしょうか?

    正式には、「財産評価基準」といいます。この「財産評価基準」は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用するもので、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定していますので、「路線価」と呼ばれています。

    18008

    上の図は、27年連続で地価日本一の銀座5丁目鳩居堂前(赤丸の部分)を含む路線価図です。

    道路に矢印と数字とアルファベットが書かれていますが、数字が1㎡当たりの地価(単位:千円)、アルファベットは借地権割合(A:90%、B:80%、C:70%、D:60%等)を示しています。

    鳩居堂前の矢印には“21,520A”と記載されていますので、21,520千円/㎡(1㎡当たり2千152万円)ということになります。

    路線価は、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定しますが、売買実例価額の収集等技術的な理由から、毎年1月1日を評価時点として、1年間適用されることとされています。そこで、1年間の地価変動にも耐え得るものであることの必要性など評価上の安全性等を考慮して公示価格水準の価格の80%程度により評定されています。

    不動産の価格は「一物四価」と言われ、実勢価格(実際に取引の際に適用される価格)、公示価格(実勢価格より若干低いと言われている※)、相続税路線価(公示価格の約80%水準)、固定資産税路線価(公示価格の約70%水準)の4つの価格が存在します。この内、固定資産税は、地方税(市町村税)ですので、あまりメジャーではありませんね。

    ※一般的には、90~95%の水準と言われていますが、実際には、実勢価格より高いこともあるので、あくまでも目安とご理解ください。

    相続税路線価は、納税申告のために設定されたものですので、実際の取引の際に適用される価格より安く設定されています。ですので、これらの価格から、実勢価格(≒公示価格)を推定するには、0.8(80%)で割り返してあげればよいということになります。

    先程の鳩居堂前であれば、21,520,000円÷0.8=26,900,000円となります。(実勢価格が公示価格の90%ということであれば、さらに0.9で割り返します。)

    路線価は、全国の市街化区域(一部設定されていない場合もあります)に設定されていますので、この方法を覚えておくと、だいたいの価格水準をつかむのに役立つと思います。但し、不動産は、それぞれ個別性が強いので、あくまでも目安とお考えください。(更に詳しい評価は不動産鑑定士へご相談を!<ちょっとだけ宣伝モード)

    なお、原発事故で警戒区域などに指定されている地域については、評価しないとしており、土地の価格をゼロとして、申告することが認められています。

    http://www.nta.go.jp/sonota/sonota/osirase/data/h23/jishin/pdf/joho09.pdf

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  • 【財産評価基準書】相続税路線価と不動産鑑定評価
  • 【財産評価基準書】国税庁が路線価調整率を発表
  • 平成23年度路線価と震災減価率
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