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【借地非訟手続】借地権の譲渡と介入権

民法第612条は、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と規定しており、これに違反して第三者に賃借物の使用・収益をさせたときは、賃貸人は契約を解除することが出来ます。

しかし、建物所有を目的とする土地の賃貸借(借地契約)の場合には、借地権の譲渡や転貸が制限されると、事実上、自己の所有物である建物を処分することが不可能となり、建物所有者である借地人に酷であるため、借地借家法第19条は、地主が承諾しない場合でも、借地権の譲渡を受ける第三者(譲受人)が借地権を取得しても借地権設定者(地主)に不利となるおそれがない場合には、借地権者は裁判所に対し、地主の承諾に代わる許可の申立てをすることができます。

「借地権設定者に不利となるおそれ」とは、譲受人の資力(家賃を払えるかどうか?)や暴力団関係者や風紀上好ましくない営業をしようとする者である等の社会的信用面から判断されますが、地主がこれらを立証しない限り認められるのが一般的です。

この申し立ては、裁判所における非訟手続きで行われ、当事者間の利益の公平を図る必要がある時は、借地条件の変更(借地権の存続期間の延長や地代の改定)と、地主に財産上の給付がなされます。

この財産上の給付は、東京地裁では借地権価格の10%相当額を基準とし、裁判所の選任した鑑定人で構成する鑑定委員会の意見に基づき、当該事案の個別事情を考慮してこれを増減した額により決定しています。(おそらく他の裁判所も同じような扱いだと思います。)

財産上の給付額が定率化したことにより、一般の借地権の取引においても、名義書換料が「借地権価格の10%」というのは実務として定着しているようです。

では、地主はこの財産上の給付を受けて、借地権の譲渡を認める以外方法はないのでしょうか?

地主は、建物賃借権譲受許可の申立てをすることが出来ます(建物等優先譲受件または介入権)。裁判所は相当の対価を定めて、これを命ずることが出来ます。

この申立ては、裁判所が定める期間内に行う必要があり、この期間は、裁判所が地主の承諾に代わる許可を認め、地主に告知した日から少なくとも14日以後とされています。意外と短いですね。

この場合の対価ですが、借地人が第三者に売却する予定価格に関係なく、不動産鑑定評価基準における正常価格から、名義書換料相当額を控除した価格となります。

また、対象建物に借地権設定者に対抗し得る借家権者がいる場合は、借家権価格も控除した価格となります。

借地権付建物の評価は、結構複雑なのですが、実務上、取引事例比較法で求めた更地価格に、借地権割合を乗じて求めた価格(借地権割合法)によっている例が多いようです。しかし、借地権の価格は、契約の特殊性等から借地権割合による評価が不相当な場合も多いと思います。鑑定委員会の意見書に対しては、意見を書面で提出する機会がありますので、これらを合理的に説明できる場合は、金額の修正を勝ち取ることが出来るかもしれません。

あかつき鑑定では、鑑定委員会の意見書のチェックや、意見提出のコンサルティングも行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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不動産鑑定士 四方田 修

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