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【財産評価基準書】相続税路線価と一物四価

平成24年度の相続税路線価が7月2日発表されました。

全国の路線価の平均増減率は▲2.8%で、4年連続の下落となったものの、下げ止まりの傾向を示しています。

東日本大震災後、初の路線価の発表で注目されましたが、津波の被害を受けた土地は、震災前の去年に比べ、宮城県女川町の一部で37.3%、岩手県釜石市の一部で26.2%と軒並み大幅に下落しました。一方で、津波の被害を免れた高台等は地価が高騰するなど、二極化の傾向も見られます。

さて、毎年ニュースで報道されているこの「路線価」とは何でしょうか?

正式には、「財産評価基準」といいます。この「財産評価基準」は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用するもので、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定していますので、「路線価」と呼ばれています。

18008

上の図は、27年連続で地価日本一の銀座5丁目鳩居堂前(赤丸の部分)を含む路線価図です。

道路に矢印と数字とアルファベットが書かれていますが、数字が1㎡当たりの地価(単位:千円)、アルファベットは借地権割合(A:90%、B:80%、C:70%、D:60%等)を示しています。

鳩居堂前の矢印には“21,520A”と記載されていますので、21,520千円/㎡(1㎡当たり2千152万円)ということになります。

路線価は、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定しますが、売買実例価額の収集等技術的な理由から、毎年1月1日を評価時点として、1年間適用されることとされています。そこで、1年間の地価変動にも耐え得るものであることの必要性など評価上の安全性等を考慮して公示価格水準の価格の80%程度により評定されています。

不動産の価格は「一物四価」と言われ、実勢価格(実際に取引の際に適用される価格)、公示価格(実勢価格より若干低いと言われている※)、相続税路線価(公示価格の約80%水準)、固定資産税路線価(公示価格の約70%水準)の4つの価格が存在します。この内、固定資産税は、地方税(市町村税)ですので、あまりメジャーではありませんね。

※一般的には、90~95%の水準と言われていますが、実際には、実勢価格より高いこともあるので、あくまでも目安とご理解ください。

相続税路線価は、納税申告のために設定されたものですので、実際の取引の際に適用される価格より安く設定されています。ですので、これらの価格から、実勢価格(≒公示価格)を推定するには、0.8(80%)で割り返してあげればよいということになります。

先程の鳩居堂前であれば、21,520,000円÷0.8=26,900,000円となります。(実勢価格が公示価格の90%ということであれば、さらに0.9で割り返します。)

路線価は、全国の市街化区域(一部設定されていない場合もあります)に設定されていますので、この方法を覚えておくと、だいたいの価格水準をつかむのに役立つと思います。但し、不動産は、それぞれ個別性が強いので、あくまでも目安とお考えください。(更に詳しい評価は不動産鑑定士へご相談を!<ちょっとだけ宣伝モード)

なお、原発事故で警戒区域などに指定されている地域については、評価しないとしており、土地の価格をゼロとして、申告することが認められています。

http://www.nta.go.jp/sonota/sonota/osirase/data/h23/jishin/pdf/joho09.pdf

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    不動産鑑定士 四方田 修

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