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人口ピラミッドで見るオリンピック・イヤー(2020年)の不動産需要

クイズです。

下の3つの図は、総務省統計局の発表した人口ピラミッドです。
さて、何年のものでしょうか?
A             B                             C
1945_3 1950_2 1975
答えは、Aが太平洋戦争終戦の年の1945年、Bが1950年、Cが1975年です。
Aは、戦争で若い命が奪われたため、働き盛りの20代男性が極端に少なくなっています。
しかし、Bの1950年になると、ベビーブームで子供の数が急増します。いわゆる第一次ベビーブーム世代(堺屋太一氏の小説に因んで「団塊の世代」とも呼ばれます)です。
Cは、ちょうどその第一次ベビーブーム世代が、高度経済成長に支えられ、20代の結構適齢期を過ぎ、子供を授かった時期です。この時代に生まれた子供が、第一次ベビーブーム世代(いわゆる「団塊ジュニア」)です。
さて、それからさらに37年後の2012年の人口ピラミッド(発表されている最新のもの)が下の図です。
Photo
第一次ベビーブーム世代は、ここ数年で定年退職を迎えています。そして、その子供の世代である第二次ベビーブーム世代は、40歳を迎えました。
今、消費税増税前に住宅地の地価が上昇し、静かなマンション・ブームがやってきていますが、増税前の駆け込みや低金利、アベノミクスによる景気の上昇機運等、いろいろな理由が取りざたされていますが、実は、この人口ピラミッドも大きな要因であると言われています。
会社に入って、10年が過ぎて収入や地位が安定し、結婚して家庭を持ち、さて持ち家を・・・と考えだすのが30代。そして、住宅ローンの完済時期から、持ち家の購入のタイムリミットとも言えるのが、40代半ばです。(それを過ぎると、生きているうちにローンを完済出来ない!)
それを考えると、まさにこの人口の分布の多い第二次ベビーブーム世代が、マイホームの購入を決断するぎりぎりの所にいると言えます。これは、デベロッパーにとっても最後のチャンスで、何とかここで良い商売をしようと、必死でマンション開発用地を探しているのです。開発用地の仕入れが出来なければ仕事が出来ません。仮に仕入が遅れれば消費税増税に間に合いませんので、条件の良い土地については利益をギリギリまで削って確保しようとします。これが、現在都心の商業地等で地価が上昇している理由です。ですので、例えば、規模の小さな土地や規制でマンションを建てられない土地等、マンション適地以外は、同じ地域内にあってもそれほど需要がないという二極化が顕著になっています。
さて、本題の東京オリンピックの開催される2020年ですが、人口ピラミッドはこのようになります。
2020
第二次ベビーブーマーは新規に住宅ローンを組むのが難しくなってくる47歳。その下の世代は、人口が減る一方です。
長引く不況で、第三次ベビーブームはやってきませんでした。そして、第一次ベビーブーマーは70歳を超え、高齢化社会がものすごいスピードで進展します。その頃の住宅地の需要を考えると背筋が寒くなりますね。
こういった問題意識は政府も持っていて、国土交通省のセミナー等に参加しますと、必ずこのピラミッドにお目にかかります。きっと何か大胆な政策を実施して来るでしょう。但し、その政策は国民に大きな負担を課すことになり、非常に実現が難しいものとなるでしょうね。
今後の不動産市場を読む上で、是非頭の片隅に置いておくべきでしょう。

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不動産鑑定士 四方田 修

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