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H25年度都道府県地価調査(武蔵小杉)

H25年度都道府県地価調査で、目立った地価上昇地点として「武蔵小杉」を採り上げてみます。

下のグラフは、武蔵小杉駅前にある基準地(中原5-3)の価格推移です。

平成25年7月1日までの1年間に前年度比+13.4%の上昇を示し、リーマンショック前の平成20年7月の水準を超えています。

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武蔵小杉地区において大きなインパクトとなっているのは平成22年3月13日にJR横須賀線の新駅が開業です。都心へのアクセス向上を見据えて、工場跡地等の再開発により、平成19年頃から高層マンションの建設ラッシュが起きました。

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小杉駅周辺地区の開発動向(川崎市役所HP)

下のグラフを見ていただくとわかる通り、武蔵小杉駅周辺地区(小杉陣屋町、小杉御殿町、新丸子町、新丸子東、中丸子)の人口は、この間約1万人も増加しており、今後平成30年度までには約2万人の人口増加が見込まれています。

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武蔵小杉駅乗車人員数推移
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武蔵小杉になぜこれだけ注目が集まっているかというと、都心に近く、沿線イメージのよく地下鉄相互乗り入れにより、新宿・池袋へ乗り換えなしで行ける東急東横線や、東京駅直結のJR横須賀線等、交通利便性が良いのに加え、多摩川を超えるだけで東京都大田区の高級住宅街、田園調布に近いこと、そして何より工場跡地等の大規模な開発用地が供給されたことによります。
長い不況や海外生産のシフトにより、企業の不動産取得意欲が弱まっている中、マンション開発は建設業にとって大きな収益源となります。長引く低金利政策や消費税増税を控え、住宅取得意欲が高まっていることも後押ししています。(最終需要者以上に開発業者の先走りの感もなくはありませんが・・・。)
勢いのあるこのエリアですが、懸念材料もあります。
主に工場跡地が再開発されているケースが多いのですが、大都市圏近郊で工場用地と言えば、川に近く、洪水等による浸水の危険性を疑う必要があります。川崎市のハザードアップに見ると、歴史的大雨が降ると、浸水する危険性がある地域に色分けされています。(まあ、マンションでしたら浸水して家が流される心配もありませんが・・・)
また、この5年余りの間に主に分譲マンションを中心に急速に人口が増加した結果、マンション購買層である30~40歳のファミリー層に偏った人口構成となっており、30年後位には、現在高島平団地等で起きている住民の高齢化が急速に進む可能性があります。
こうした問題をどのように解決していくか、長期的に考えて行く必要があるでしょう。
とはいえ、現時点ではまだまだ若い街で活気に溢れており、交通利便性の良さは捨てがたく、開発余地も残されているため、今後しばらくは発展し続けることでしょう。

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不動産鑑定士 四方田 修

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