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H25年度都道府県地価調査(渋谷と新宿)

H25年度都道府県地価調査が発表されました。


全国平均では依然として下落しているものの、下落率の縮小傾向が継続し、上昇地点数の割合は全国的に増加しました。

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三大都市圏平均では、景況感の改善による住宅需要の拡大に加え、低金利、住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えもあり、住宅地はほぼ横ばいとなりました。
商業地は、不動産投資意欲の回復により、上昇に転換しました。これは、堅調な住宅需要を背景に、商業地をマンション用地として利用する動きや、主要都市の中心部において、BCP(事業継続計画)等の観点から、耐震性に優れる新築・大規模オフィスに対する需要が拡大していることも要因として挙げられています。
都心では、景気回復によるものの他、街の利便性向上等による地価の上昇も見られました。特に、鉄道の新線開通は大きな影響を与え、時に都市間の明暗を分ける結果も生み出しています。
下のグラフは、渋谷(道玄坂2丁目文化村通り沿い)と新宿(新宿3丁目明治通り沿い)の価格推移を表したものです。いずれも、渋谷・新宿の繁華な目抜き通りで、店舗が建ち並んでいる地域です。

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証券化バブルの始まる前の平成17年頃は、ほぼ同じ価格水準でしたが、地下鉄副都市線開通後平成20年頃から差がつき始めました。平成20年9月、リーマンショックにより地価の下落が始まりますが、新宿は下落幅を小幅に留め、今回の地価調査においても、渋谷と比較して上昇率が高くなっています。
このような店舗が密集する地域の地価は、店舗の賃料が価格に大きな影響を及ぼします。そして、賃料はそこにある店舗の収益性(売上高)によって決まりますので、渋谷より新宿で商売した方が多く売り上げることが出来ると考えている人が多いことを表しているといえるでしょう。
今年の1月には東急東横線が副都心線への直通運転を開始し、渋谷駅は途中駅として通過されてしまうのではないか、という危機感があるようで、駅周辺の都市再開発の成否等が今後の巻き返しの鍵になるでしょう。

この都道府県地価調査の価格時点は、東京オリンピック開催決定前の7月1日ですので、その期待感は含まれていません。渋谷も新宿もメイン会場となる新国立競技場から近く、今後、地価上昇に勢いがつくかもしれませんね。


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不動産鑑定士 四方田 修

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