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2013年9月

人口ピラミッドで見るオリンピック・イヤー(2020年)の不動産需要

クイズです。

下の3つの図は、総務省統計局の発表した人口ピラミッドです。
さて、何年のものでしょうか?
A             B                             C
1945_3 1950_2 1975
答えは、Aが太平洋戦争終戦の年の1945年、Bが1950年、Cが1975年です。
Aは、戦争で若い命が奪われたため、働き盛りの20代男性が極端に少なくなっています。
しかし、Bの1950年になると、ベビーブームで子供の数が急増します。いわゆる第一次ベビーブーム世代(堺屋太一氏の小説に因んで「団塊の世代」とも呼ばれます)です。
Cは、ちょうどその第一次ベビーブーム世代が、高度経済成長に支えられ、20代の結構適齢期を過ぎ、子供を授かった時期です。この時代に生まれた子供が、第一次ベビーブーム世代(いわゆる「団塊ジュニア」)です。
さて、それからさらに37年後の2012年の人口ピラミッド(発表されている最新のもの)が下の図です。
Photo
第一次ベビーブーム世代は、ここ数年で定年退職を迎えています。そして、その子供の世代である第二次ベビーブーム世代は、40歳を迎えました。
今、消費税増税前に住宅地の地価が上昇し、静かなマンション・ブームがやってきていますが、増税前の駆け込みや低金利、アベノミクスによる景気の上昇機運等、いろいろな理由が取りざたされていますが、実は、この人口ピラミッドも大きな要因であると言われています。
会社に入って、10年が過ぎて収入や地位が安定し、結婚して家庭を持ち、さて持ち家を・・・と考えだすのが30代。そして、住宅ローンの完済時期から、持ち家の購入のタイムリミットとも言えるのが、40代半ばです。(それを過ぎると、生きているうちにローンを完済出来ない!)
それを考えると、まさにこの人口の分布の多い第二次ベビーブーム世代が、マイホームの購入を決断するぎりぎりの所にいると言えます。これは、デベロッパーにとっても最後のチャンスで、何とかここで良い商売をしようと、必死でマンション開発用地を探しているのです。開発用地の仕入れが出来なければ仕事が出来ません。仮に仕入が遅れれば消費税増税に間に合いませんので、条件の良い土地については利益をギリギリまで削って確保しようとします。これが、現在都心の商業地等で地価が上昇している理由です。ですので、例えば、規模の小さな土地や規制でマンションを建てられない土地等、マンション適地以外は、同じ地域内にあってもそれほど需要がないという二極化が顕著になっています。
さて、本題の東京オリンピックの開催される2020年ですが、人口ピラミッドはこのようになります。
2020
第二次ベビーブーマーは新規に住宅ローンを組むのが難しくなってくる47歳。その下の世代は、人口が減る一方です。
長引く不況で、第三次ベビーブームはやってきませんでした。そして、第一次ベビーブーマーは70歳を超え、高齢化社会がものすごいスピードで進展します。その頃の住宅地の需要を考えると背筋が寒くなりますね。
こういった問題意識は政府も持っていて、国土交通省のセミナー等に参加しますと、必ずこのピラミッドにお目にかかります。きっと何か大胆な政策を実施して来るでしょう。但し、その政策は国民に大きな負担を課すことになり、非常に実現が難しいものとなるでしょうね。
今後の不動産市場を読む上で、是非頭の片隅に置いておくべきでしょう。

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「直近合意時点」についての規定の明確化

少し古い話になりますが、国土審議会土地政策分科会不動産鑑定評価部会が、不動産鑑定評価基準等の改正骨子(案)を取りまとめました。

不動産鑑定評価基準の改正骨子(案)(国土交通省HP)

P23【論点H】「継続賃料の評価に係る規定の見直し」の中で、「直近合意時点」についての規定の明確化が示されています。

ここで、直近合意時点について、“継続賃料の評価は、「直近合意時点」から「価格時点」までの期間に生じた事情変更等をもとに行われているものであり、評価において重要な概念であるが、現行賃料の規準では明確にされていないため、「直近合意時点」に係る定義を「現行賃料について合意し適用した時点」として明確に規定する。”と記してます。

現行の不動産鑑定評価基準において、「直近合意時点」という言い方は、使われていません※が、利回り法及びスライド法の適用方法の中に「現行賃料を定めた時点」という言葉が使われています。

※平成26年5月1日付改正『不動産鑑定評価基準』において、正式に「直近合意時点」という言い方が採用されました。

しかし、この言葉の定義が難しいのです。

2年前に初めて賃貸借契約を締結して、今回初めて賃料の改定を検討しているということでしたら、2年前の賃貸借契約締結時点が「直近合意時点」ということになります。

では、当初契約時点が6年前で、その後2年毎に契約書を交わして更新している場合はどうでしょう?

この場合2年毎に契約書を交わして、そこに賃料が記載されて当事者双方が署名捺印しているのだから、直近合意時点は、2年前の契約更新時だという意見があります。

一方で、契約更新は形式的なもので、本当は賃料減額してもらいたかったけど、あまり大家さんともめたくないので我慢していただけで、本当に双方の合意があったのは、6年前の当初契約時まで遡るべきだ、との意見もあるでしょう。

実際の賃貸市場を見ると、6年前は平成19年で、証券化バブルの最盛期で賃料相場は高い水準にありました。その後、平成20年のリーマンショックで市場は急激に冷え込み、賃料相場は大幅に低下しました。このような経済事情の下では、どちらを「直近合意時点」とするかで、試算価格に大きな影響を与えかねません。

実際に数字を出して見てみましょう。

平成19年9月1日に最初の契約を行い、賃料は、1坪当たり25,000円だったとします。
その後、2年毎に契約を更新しますが、賃料の改定は行いませんでした。しかし、実際の相場(正常賃料)は、大きく変動したとします。

Photo_3

スライド指数は、ここでは簡略のために正常賃料の変動率をそのまま採用しています。

ここで、「直近合意時点」が、平成19年9月1日の場合、スライド法による試算賃料は、

H19.9.1基準のスライド法:25,000円×0.640=16,000円

となりますが、「直近合意時点」を平成23年9月1日とした場合、

H23.9.1基準のスライド法:25,000円×0.941≒23,500円

となり、7,500円もの差が生じてしまいました。

確かに、平成21年の1回目の契約更新の際に、賃料減額の可能性があったのに、賃借人は賃料減額請求を怠ったのだから、保護に値しない・・・と言ってしまえばそれまでですが、不動産の賃貸借の取引慣行に鑑みれば、それは賃借人に酷というものです。

こういう場合、当事者間の事情の他、賃貸借契約の内容や締結の経緯等を十分に考慮しし、双方の合理的意思に合致するような形で、直近合意時点を判断すべきでしょう。

今回の改正骨子(案)のいう「現行賃料について合意し適用した時点」については、以上の様に鑑定評価手法の適用に当たり、大きな影響を及ぼすものであるため、十分に考慮して決定していく必要があります。仕事が楽だからという理由で、安易に直近の時点を選択することなく、長いスパンで分析していくことが重要です。

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不動産鑑定と登記簿の乙区

不動産の鑑定評価を行う際、不動産登記簿の確認を必ず行います。

不動産登記は、土地や建物の所在・面積のほか,所有者の住所・氏名等を登記簿に記載し、これを一般公開しており、権利関係などの状況が誰にでも確認できるようにしています。

個人情報保護が叫ばれるようになっている昨今、時にはプライバシーにかかわるような情報(抵当権等を見れば、借金の状況等がわかってしまう)も含まれているのに、誰でも見られるようにしているのは、不動産登記制度が、不動産取引の安全と円滑をはかる役割を担っているからです。

登記記録は、表題部と権利部からなり、表題部には、その土地や建物の所在、地番、地目(宅地・田・山林等)、地積、床面積・家屋番号・種類・構造等が記載されています。不動産鑑定士は、対象不動産の物的確認を行う際に、必ずチェックします。(現況と一致するとは限りませんが・・・)

Photo

権利部は、所有者に関する事項が記録されている甲区と、所有権以外の権利(抵当権・地上権・地役権の設定等)に関する事項が記録されている乙区からなります。

価格について鑑定を行う際、基本的には権利関係が価格に影響を及ぼすことは少ないので、甲区で所有権者を見て、乙区で地上権や地役権の有無を確認したら、他はあまり見ていないようです。
特に、乙区の抵当権に関する登記は、基本的に価格に影響を与えることはありませんので、見ている人は少ないようです。実際、たくさん担保がついていると見るのも疲れますし、設定・解除・順位変更等が多いと、それを整理するだけでも大変です。

私は、鑑定士になる前は銀行にいたので、乙区もじっくり目を通すのが癖になっているのですが、意外と有用な情報が潜んでいるものです。

例えば、民事再生法や会社更生法等による倒産処理が行われる場合には、鑑定士が作成した不動産鑑定評価書が、債権者に支払われる配当等の金額に大きな影響を与える場合があり、各債権者のポジションや利害関係等をよく理解して作成しないと、あとでトラブルの原因になりかねません。

例えば、一棟建物及びその敷地の内、土地と建物で抵当権の設定順位が債権者によって違う場合等、土地の値段がいくらで、建物の値段がいくらかによって、配当金額に大きな差が生じてしまうケース等があります。

ですので、このような鑑定評価依頼をいただいた場合は、試算価格が出そろってきた頃に、乙区記載の債権者毎の配当額をシミュレーションしてみて、不合理な点がないかチェックします。そして、不動産鑑定評価書が完成し、ドラフトの内示や納品する際にシミュレーション結果もお渡しするようにしています。これは、弁護士の先生方には喜ばれています。

こんなこともありました。
債権回収業者(サービサー)からの担保付債権のデューデリジェンス(DD)のお仕事だったのですが、登記簿をチェックしていたら、その不動産は既に競売で売却されており、サービサーの抵当権は既に抹消されていたのです。すぐにその旨を連絡して、お礼を言われたのですが、逆に言うとせっかくの仕事が減ってしまい痛し痒しでした。でも、気付かないで納品しているようでは、こちらの信用を失ってしまいますね。

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H25年度都道府県地価調査(武蔵小杉)

H25年度都道府県地価調査で、目立った地価上昇地点として「武蔵小杉」を採り上げてみます。

下のグラフは、武蔵小杉駅前にある基準地(中原5-3)の価格推移です。

平成25年7月1日までの1年間に前年度比+13.4%の上昇を示し、リーマンショック前の平成20年7月の水準を超えています。

53

武蔵小杉地区において大きなインパクトとなっているのは平成22年3月13日にJR横須賀線の新駅が開業です。都心へのアクセス向上を見据えて、工場跡地等の再開発により、平成19年頃から高層マンションの建設ラッシュが起きました。

Photo_3

小杉駅周辺地区の開発動向(川崎市役所HP)

下のグラフを見ていただくとわかる通り、武蔵小杉駅周辺地区(小杉陣屋町、小杉御殿町、新丸子町、新丸子東、中丸子)の人口は、この間約1万人も増加しており、今後平成30年度までには約2万人の人口増加が見込まれています。

Photo_4

武蔵小杉駅乗車人員数推移
Photo_5

武蔵小杉になぜこれだけ注目が集まっているかというと、都心に近く、沿線イメージのよく地下鉄相互乗り入れにより、新宿・池袋へ乗り換えなしで行ける東急東横線や、東京駅直結のJR横須賀線等、交通利便性が良いのに加え、多摩川を超えるだけで東京都大田区の高級住宅街、田園調布に近いこと、そして何より工場跡地等の大規模な開発用地が供給されたことによります。
長い不況や海外生産のシフトにより、企業の不動産取得意欲が弱まっている中、マンション開発は建設業にとって大きな収益源となります。長引く低金利政策や消費税増税を控え、住宅取得意欲が高まっていることも後押ししています。(最終需要者以上に開発業者の先走りの感もなくはありませんが・・・。)
勢いのあるこのエリアですが、懸念材料もあります。
主に工場跡地が再開発されているケースが多いのですが、大都市圏近郊で工場用地と言えば、川に近く、洪水等による浸水の危険性を疑う必要があります。川崎市のハザードアップに見ると、歴史的大雨が降ると、浸水する危険性がある地域に色分けされています。(まあ、マンションでしたら浸水して家が流される心配もありませんが・・・)
また、この5年余りの間に主に分譲マンションを中心に急速に人口が増加した結果、マンション購買層である30~40歳のファミリー層に偏った人口構成となっており、30年後位には、現在高島平団地等で起きている住民の高齢化が急速に進む可能性があります。
こうした問題をどのように解決していくか、長期的に考えて行く必要があるでしょう。
とはいえ、現時点ではまだまだ若い街で活気に溢れており、交通利便性の良さは捨てがたく、開発余地も残されているため、今後しばらくは発展し続けることでしょう。

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H25年度都道府県地価調査(渋谷と新宿)

H25年度都道府県地価調査が発表されました。


全国平均では依然として下落しているものの、下落率の縮小傾向が継続し、上昇地点数の割合は全国的に増加しました。

Photo
2


三大都市圏平均では、景況感の改善による住宅需要の拡大に加え、低金利、住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えもあり、住宅地はほぼ横ばいとなりました。
商業地は、不動産投資意欲の回復により、上昇に転換しました。これは、堅調な住宅需要を背景に、商業地をマンション用地として利用する動きや、主要都市の中心部において、BCP(事業継続計画)等の観点から、耐震性に優れる新築・大規模オフィスに対する需要が拡大していることも要因として挙げられています。
都心では、景気回復によるものの他、街の利便性向上等による地価の上昇も見られました。特に、鉄道の新線開通は大きな影響を与え、時に都市間の明暗を分ける結果も生み出しています。
下のグラフは、渋谷(道玄坂2丁目文化村通り沿い)と新宿(新宿3丁目明治通り沿い)の価格推移を表したものです。いずれも、渋谷・新宿の繁華な目抜き通りで、店舗が建ち並んでいる地域です。

Photo_2

証券化バブルの始まる前の平成17年頃は、ほぼ同じ価格水準でしたが、地下鉄副都市線開通後平成20年頃から差がつき始めました。平成20年9月、リーマンショックにより地価の下落が始まりますが、新宿は下落幅を小幅に留め、今回の地価調査においても、渋谷と比較して上昇率が高くなっています。
このような店舗が密集する地域の地価は、店舗の賃料が価格に大きな影響を及ぼします。そして、賃料はそこにある店舗の収益性(売上高)によって決まりますので、渋谷より新宿で商売した方が多く売り上げることが出来ると考えている人が多いことを表しているといえるでしょう。
今年の1月には東急東横線が副都心線への直通運転を開始し、渋谷駅は途中駅として通過されてしまうのではないか、という危機感があるようで、駅周辺の都市再開発の成否等が今後の巻き返しの鍵になるでしょう。

この都道府県地価調査の価格時点は、東京オリンピック開催決定前の7月1日ですので、その期待感は含まれていません。渋谷も新宿もメイン会場となる新国立競技場から近く、今後、地価上昇に勢いがつくかもしれませんね。


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リニア中央新幹線の駅の位置と環境影響評価準備書

東海旅客鉄道(JR東海)は18日、2027年に品川―名古屋間での開業を目指すリニア中央新幹線の詳細なルートや駅の位置を発表しました。

・・・とニュース等では一言で報道されていますが、今回発表になったのは、「環境影響評価準備書」というもので、そこに駅の位置やルートなどが記載されているので、「詳細なルートや駅の位置を発表」となるわけです。

環境影響準備書(JR東海のHP)
不動産鑑定士たるもの何事も現物を当たるのが重要・・・ということで、早速ダウンロードして拝見と思いましたが、すごい分量です。とりあえず県毎の要約書で、駅の位置をチェックしてみました。


中間駅は、相模原市緑区のJR橋本駅近くの地下、山梨県甲府市大津町の地上、長野県飯田市上郷飯沼の地上、岐阜県中津川市千旦林近く(恵那と中津川の中間)の地上に設置するとしています。その中から山梨県駅、長野県駅、岐阜県駅の場所を見てみます。


Photo_3
山梨県駅
笛吹川に水田地帯で、「信玄水」と呼ばれる豊富な地下水を使う工場群が周囲に見られる地域です。工場誘致が進みそうですね。市内各地への交通機関の整備も必要となりそうです。


Photo
長野県駅
飯田市の郊外で、水田・山林に農家住宅等がみられる地域。飯田線の元善光寺と伊那上郷の間に新駅を作って接続することになりそうです。リニアの開通で、交通利便性が飛躍的に良くなりそうです。


Photo_2
岐阜県駅
JR中央線の美乃坂本駅の北側。ちょうど中津川と恵那の間で、両者痛み分けという感じですね。名古屋から中津川まで在来線の特急で50分の距離ですので、山梨県駅、長野県駅に比べるとありがたみも小さい印象です。周辺には観光資源が多いので、東京方面からの観光客の誘致が出来るかどうかがカギになりそうです。


ルートは南アルプスを東西に貫き、品川−名古屋間の約286kmを結び、騒音などを考慮して、ルートの8割超が山岳や地下トンネルを走行します。

東京都や愛知県の都市部では、大半が地下40メートルより深いトンネルを通る。鉄道としては初めて「大深度地下利用法」が適用され、地上の用地買収や地権者への補償をする必要がないので、スムーズに着工できると予想されています。
なら、2020年の東京オリンピックに間に合わせれば・・・という声も出ているようですが、南アルプス直下の山岳地帯には、地下水脈が多そうで、工事は難しいものになりそうです。吉村昭著の「闇を裂く道」で、東海道線の丹那トンネル掘削の苦労話が紹介されていますので、ご興味のある方はご一読を。


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銀座5丁目プロジェクト

以前このBLOGで採り上げた銀座東芝ビル跡地の再開発工事が着工されました。
「銀座5丁目プロジェクト(仮称)」と銘打ち、完成予定は2015年秋だそうです。
新しく出来るビルは、高さ66メートル、地下で銀座駅と直結する地下5階・地上11階、延床面積49,700㎡の規模で、「光の器」という建築コンセプトのもと、伝統工芸である「江戸切子」をモチーフに採用した、とても目を引く外観で、人通りに多い数寄屋橋交差点でとても目を引く存在になることでしょう。
Toukyu_ginaza_2015_22thumb660xauto2
地下2階から地上11階に渡る13フロアを商業施設とし、数寄屋橋交差点から外堀通りに面して約115メートルにわたって伸びる建物の1階路面店には、ナショナルブランドのフラッグシップを複数誘致して、銀座・有楽町エリアの新たなショッピングストリートに育成するとのことです。
Toukyu_ginza_2015thumb660xauto21506
もともとは、中低層階に阪急百貨店(のちに専門店街の「モザイク」)、高層階に事務所(東芝)が入居していましたが、東急不動産が、SPCを通じて2007年に1,610億円で取得し、その後、立退訴訟が長期化していましたが、60億円で和解となりました。
これまでにかかったお金から見ても2千億円規模の大プロジェクトですが、東急グループにとっては、日本一の繁華街、銀座に拠点を持つことが出来、なんとかオリンピックにも間に合いそうですので、まずは胸を撫で下ろしているのはないでしょうか?
これまで、銀座通りと晴海通り、近年では2丁目のマロニエ通り等を中心に開発が進められていましたが、外堀通りに新たなランドマークが出来ることで、人の流れも変わっていくことが予想されます。今後の動向を注意深く見守っていきたいと思います。

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