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不動産鑑定と登記簿の乙区

不動産の鑑定評価を行う際、不動産登記簿の確認を必ず行います。

不動産登記は、土地や建物の所在・面積のほか,所有者の住所・氏名等を登記簿に記載し、これを一般公開しており、権利関係などの状況が誰にでも確認できるようにしています。

個人情報保護が叫ばれるようになっている昨今、時にはプライバシーにかかわるような情報(抵当権等を見れば、借金の状況等がわかってしまう)も含まれているのに、誰でも見られるようにしているのは、不動産登記制度が、不動産取引の安全と円滑をはかる役割を担っているからです。

登記記録は、表題部と権利部からなり、表題部には、その土地や建物の所在、地番、地目(宅地・田・山林等)、地積、床面積・家屋番号・種類・構造等が記載されています。不動産鑑定士は、対象不動産の物的確認を行う際に、必ずチェックします。(現況と一致するとは限りませんが・・・)

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権利部は、所有者に関する事項が記録されている甲区と、所有権以外の権利(抵当権・地上権・地役権の設定等)に関する事項が記録されている乙区からなります。

価格について鑑定を行う際、基本的には権利関係が価格に影響を及ぼすことは少ないので、甲区で所有権者を見て、乙区で地上権や地役権の有無を確認したら、他はあまり見ていないようです。
特に、乙区の抵当権に関する登記は、基本的に価格に影響を与えることはありませんので、見ている人は少ないようです。実際、たくさん担保がついていると見るのも疲れますし、設定・解除・順位変更等が多いと、それを整理するだけでも大変です。

私は、鑑定士になる前は銀行にいたので、乙区もじっくり目を通すのが癖になっているのですが、意外と有用な情報が潜んでいるものです。

例えば、民事再生法や会社更生法等による倒産処理が行われる場合には、鑑定士が作成した不動産鑑定評価書が、債権者に支払われる配当等の金額に大きな影響を与える場合があり、各債権者のポジションや利害関係等をよく理解して作成しないと、あとでトラブルの原因になりかねません。

例えば、一棟建物及びその敷地の内、土地と建物で抵当権の設定順位が債権者によって違う場合等、土地の値段がいくらで、建物の値段がいくらかによって、配当金額に大きな差が生じてしまうケース等があります。

ですので、このような鑑定評価依頼をいただいた場合は、試算価格が出そろってきた頃に、乙区記載の債権者毎の配当額をシミュレーションしてみて、不合理な点がないかチェックします。そして、不動産鑑定評価書が完成し、ドラフトの内示や納品する際にシミュレーション結果もお渡しするようにしています。これは、弁護士の先生方には喜ばれています。

こんなこともありました。
債権回収業者(サービサー)からの担保付債権のデューデリジェンス(DD)のお仕事だったのですが、登記簿をチェックしていたら、その不動産は既に競売で売却されており、サービサーの抵当権は既に抹消されていたのです。すぐにその旨を連絡して、お礼を言われたのですが、逆に言うとせっかくの仕事が減ってしまい痛し痒しでした。でも、気付かないで納品しているようでは、こちらの信用を失ってしまいますね。

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不動産鑑定士 四方田 修
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