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2013年10月

ティファニー銀座ビルを380億円で購入

今月初め、ソフトバンクの孫正義社長が、ティファニー銀座本店ビルを380億円で購入したと報道されました。

期待利回りは、2.6%と言われています。この期待利回りは、どういう利回り(NOI?)なのか不明ですが、各種調査による銀座の店舗ビルの期待利回りは、4.5%程度ですので、これはかなりの低利回り(価格は割高)ということになります。

このビルの歴史を振り返ると、日本の不動産の歴史が見えて来ます。

このビルは、銀座いわさきビルとして1987年に竣工しました。日本経済は、平成バブルへ向かっている時期でした。この頃の銀座は、鉄道ターミナルとして急成長した新宿、池袋に追い上げられ、「日本一の繁華街」の看板を奪われつつありました。

昭和62年の地価公示です。
中央区、新宿区、豊島区のそれぞれ最高値を比べてみると、かなり肉迫しています。(地点の選定の問題もありますが・・・)

中央5-18
銀座4-2-15
29,300,000(円/m²)

新宿5-5
西新宿1-7-1
28,600,000(円/m²)

豊島5-1
東池袋1-1-4
24,500,000(円/m²)

その後、平成2~3年頃にピークを迎えた地価は、平成16年頃にかけて、下落を続けます。

平成15年、サンリオに替って入居していたティファニーがいわさきビルを165億円で購入します。不動産市況は最悪で、このビルも空室が多く、賃料の平均坪単価は5万円を切っていたと推定されます。

そして時代は流れ、不動産証券化ビジネスの進展と外資の導入により、不動産価格は再び年率20~30%の伸びを見せます。

平成19年にゴールドマンサックスの出資する不動産投信が380億円で購入します。当時の報道では、キャップレートが2%を切っていると報道されていた覚えがあります。それでも、日本の不動産はイールド・ギャップ(国債との利回り格差)がプラスで、ニューヨーク、ロンドン、パリなどの他の大都市に比べて、日本不動産は割安であると考えられていました。
当時、日本の国債は巨額の財政赤字から格付けを下げられる等苦戦しており、「ティファニーの方が信用力が高い」とまで言われていましたので、国債より高い利回りなら割安だという判断です。

Tifany
改修中の銀座ティファニー本店ビル隣の伊東屋も現在建替中

平成20年、隈研吾氏により建物を改修し、ティファニー銀座本店ビルは、第20回BELCA賞ベストリフォーム部門表彰を受賞します。この頃には、世界的に有名なファッションブランドが、銀座に出店し、景気低迷に苦しむ新宿・池袋を後目に、銀座は世界に名だたる商業地の地位を欲しいままにします。当時の銀座中央通りの1階店舗の家賃は、坪30万円とも言われました。

銀座の中でも、それまで最高値は銀座5丁目の「鳩居堂前」等、晴海通りより南側でしたが、シャネル、ルイ・ヴィトン、アップルストア等のブランド力のある店舗の開店やマロニエ通り周辺の再開発が進んだことから、銀座2~3丁目周辺の地価が相対的に高くなってきたのもこの時期です。ティファニーがこの地区の地価の上昇に貢献しているのは間違いないでしょう。(継続賃料を求める際に強調したいポイントですね。)

しかし、その年の8月リーマンショックによる世界的な不況で、外資が日本から引き揚げ、地価は下落します。平成22年、このビルを保有する不動産投信は、ローンの返済不能に陥り、ゴールドマンサックスも手を引いて、アジア・パシフィック・ランド(APL)に売却されます。
この頃の不動産投信のローンは期限3年が普通でした。短期の方が金利が安いとはいえ、地価が上昇して高く転売する以外に返済の方法はないわけで、このように、ビルの収益云々にかかわらず、ローン期限到来により安値で手放すことになったビルはかなりの数だったはずです。これも、地価の急速な下落を後押しすることになりました。

そして、東日本大震災と政権交代を経て、アベノミクスによる大胆な金融緩和策により、再び地価が上昇に転じたこの時期に出たこのニュースです。

「高値掴み」のイメージが拭えませんが、イールドギャップがプラスであることを考えると、自己資金での長期投資であれば、国債買うよりいい買い物かもしれませんね。それも、日本で最もいい場所にあって、いいテナントの入った素敵なビルなのですから・・・。

不動産鑑定・コンサルティングの

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不動産鑑定士 四方田 修

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