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不動産の簡易鑑定と価格等調査ガイドライン

よく「不動産の簡易鑑定 ●万円より」などという売り文句がありますが、不動産鑑定評価の法律や鑑定評価基準、各種規定等に「簡易鑑定」という言葉は定義されていません。

鑑定業者によってその定義付けはいろいろあるのかもしれませんが、概ね「書式を定型化して、説明を簡略化したもの」を低価格で提供するという趣旨で使われていることが多いようです。

依頼者のニーズの多様化や企業会計における不動産の時価評価の一部義務化、CRE(企業不動産)戦略の進展等を背景に、不動産鑑定評価基準によらない価格等調査のニーズが増大する中、この「簡易鑑定」が重宝されるようになりました。

しかし、低廉かつ短期間で結果を得たいがために、依頼目的や結果の利用範囲等に見合わない簡便なものが依頼されたり、簡便な価格等の調査が不動産鑑定士・不動産鑑定業者が認識していた範囲を超えて利用され、トラブルが発生する可能性が高いことから、不動産鑑定士が行う価格等調査全般について、その適正な実施を図るためのルールが策定され、平成22年1月1日から施行されました。

不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン(以後、略して「価格等調査ガイドライン」と呼びます。)

不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン運用上の留意事項

この「価格等調査ガイドライン」は、不動産鑑定士が不動産の価格等を文書等に表示する調査すべてに適用されます。表紙の名称が「簡易鑑定」、「調査報告書」、「価格意見書」等々、いかなる名称であっても、遵守する必要があります。 いろいろと細かな規定が定められていますが、要約すると、不動産鑑定士が不動産の価格等を文書等に表示する調査は、すべて不動産鑑定評価基準に則って行うこと、不動産鑑定評価基準に則ることが出来ない場合は、その理由を記載して、鑑定評価書の利用範囲を限定して取り扱うことが定められました。

不動産鑑定評価基準とは、我々不動産鑑定士が準拠すべき評価の規準で、不動産の価格を求めるに当たり、原価法、取引事例比較法、収益還元法の三手法を適用することや、鑑定評価書への記載事項等が定められています。

しかし、簡易鑑定の多くは、残念ながら、この不動産鑑定評価書に則っていないことが多いようです。

最も多く見られるのは、鑑定評価で適用すべき三手法の内、取引事例比較法しか適用していないケースです。もちろん、その手法の適用が困難ということで、すべての手法の適用が行われないケースもありますが、その際には、その理由を記載しなければなれません。そういった記載のなかったり、どうみても収益還元法が適用できるのに省略しているケースが多いです。(そもそも定型フォーマットに収益還元法がなかったりする。)

また、必要な記載事項がもれているケースも多いです。簡易鑑定のフォーマットが作られたのが古いのでしょうか?基準改正により新たに加えられた項目が落ちていることが多いです。

特に、よく落ちているのが、地域分析や個別分析における「同一需給圏内の範囲及び状況」や、建物及びその敷地の評価における「土地・建物一体での最有効使用の判定」に関する記述で、国土交通省による業者への立入検査でも指摘されています。
お手持ちの不動産鑑定評価書には、ちゃんと記載されていますか?

こういった記述の漏れは基準違反ですので、訴訟等の場面においては、鑑定評価書の有効性を問われることになります(私も争訟の相手方がそういう鑑定評価書を出してきたら、容赦なくそこを責める様アドバイスしています。)。いくら安いとはいえ、せっかくお金払って作ってもらったのに、そんなことで使えなくなったら、お金をどぶに捨てたようなものです。

正直、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価書を作ったら、多少記載を簡素化しても、それほど合理化効果はありません。むしろそこまでやったら、もうひと頑張りしてちゃんとした鑑定評価書を作成した方が良いに決まっています。ですので、あかつき鑑定では「簡易鑑定」は行っていません。仮に、さまざまな事情により、「簡易鑑定」並みの鑑定料で仕事をいただいた場合でも、クライアント様の利用目的に応じて、必要な内容を記載した「不動産鑑定評価書」を作成するようにしております。

不動産鑑定・コンサルティングの

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不動産鑑定士 四方田 修

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