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位置指定道路と最有効使用

位置指定道路とは、土地を建物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法そのほかの公法によらないで築造する、政令で定める基準に適合する道で、特定行政庁が利害関係人の申請に基づき位置の指定をした、幅員4メートル以上の私道のことです(建築基準法第42条第1項5号)。

建築基準法では、建築物の敷地は『道路(下表参照)』に2メートル以上接しなければならない、と規定されています。

Photo

この規定を満たすために、民間で道路(私道)を敷設して、建物を建てられるようにしようというのが位置指定道路です。都市計画法の開発許可を受けて開発された道路の場合、上表1項2号の「都市計画法などによる道路(開発道路)」になります。

この場合、道路としての基準を満たし、特定行政庁の指定を受ける必要があります。ですので、私道のみに接している土地を評価する場合、道路位置指定を受けているかどうか、必ず確認する必要があります。

位置指定道路は、下図のような宅地開発によるものが一般的です。

灰色:公道 桃色:位置指定道路
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この場合、公道から奥にある区画は、位置指定道路によって、建築基準法の道路用件をクリアすることになります。

位置指定道路は、私道ですので、所有権はこの道路沿いの所有者の共有であることが多いですが、道路部分は、準公道として広く通行権が認められて私権が制限されますし、容積率の算定上、敷地面積に含めることもできませんので、鑑定評価上、0(ゼロ)評価とされるのが一般的です。

道路位置指定は廃止することもできます。例えば、上図の土地をすべて買い取り、一体で大きな建物を建てる場合など、道路を廃止することにより、敷地面積に算入することが出来ます。開発のための土地買収の場合等、評価上考慮する必要があります。

この辺りは、いろいろと論点があり、評価上神経を使うところです。

位置指定道路は、接道要件を満たすためだけでなく、土地の価値を高めるために積極的に活用されているケースも、見られます。

下図の例は、幹線道路沿いの店舗の事例です。

灰色:公道 桃色:位置指定道路
間口50m☓奥行30m

Photo_3

1階を駐車場、2階を店舗としているのですが、出来るだけ建築面積を広く取るために、角地による建ぺい率の緩和(建築基準法第53条第3項第2号)を使うために、敷地の隅に私道(この場合は開発行為のため、法42条第1項2号道路)を敷設しました。

敷地面積:1,500㎡
指定建ぺい率:60%
建築面積上限:900㎡(=1,500㎡☓60%)

道路敷設後
位置指定道路:122㎡ 敷地面積:1,378㎡(=1,500㎡-122㎡)
基準建ぺい率:70%(角地による緩和)
建築面積上限:964.6㎡(=1,378㎡☓70%)

この道路を敷設したことにより、敷地面積は減少しますが、建ぺい率が10%加算されますので、建築面積が増えた例です。郊外型店舗の場合、建物を高くするよりも、低層で各階面積が広い方が有効ですので、このような手法が活用されます。

次の例は、かなりテクニカルです。

みなさん、何のために位置指定道路を敷設しているかわかりますか?

第1種住居地域(60%/400%)
灰色:区道(幅員4m) 桃色:位置指定道路 紫色:都道(幅員15m)
間口(上)25m☓奥行(左)20m
Photo_4

この土地は、幅員15mの都道(特定道路)に近いのですが、実際に接面している道路は幅員が4mしかありません。
建築基準法では、前面道路の幅員によって、容積率の最高限度が制限されます。

この場合、接面道路が4mで、住居系の用途地域(第一種住居地域)ですので、基準容積率は160%(=4m☓4/10)に制限され、指定容積率400%を消化することが出来ません。

そこで、位置指定道路の登場です。

4mの区道に、2m分私道を追加して、幅員6mとすることにより、特定道路を接続することによる緩和(建築基準法第52条第9項)を適用し、基準容積率を400%とすることが出来ます。

この特例は、前面道路の幅員が6m以上12m未満で、敷地から70m以内の距離で幅員15m以上の道路(特定道路といいます。)に接続する場合は、前面道路の幅員に下図(x)の数値を加えたものを基準とした道路幅員による容積率の上限になります。

Photo_5

敷地面積:500㎡
基準容積率:160%
延床面積上限:800㎡(=500㎡☓160%)

道路敷設後
位置指定道路:40㎡ 敷地面積:460㎡(=500㎡-40㎡)
基準容積率:※400%(特定道路による緩和)

※ x=(12-前面道路幅員6m)☓(70-特定道路までの延長距離6m)/70≒5.48
  (前面道路幅員6m+特定道路による緩和5.48m)☓4/10≒459.2% > 400%

延床面積上限:1,840㎡(=460㎡☓400%)

位置指定道路の敷設により、倍以上の延床面積を確保しています。

このように位置指定道路の敷設により、敷地を有効活用することが出来ます。

不動産鑑定評価の世界では、土地の価格は、最有効使用を前提として把握される価格を標準として形成されます。

このような使用方法は、客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法を超えていると認められる場合がありますので、評価に当たっては、更地の価格より高い評価をする場合も考えられます。

土地の有効活用に掛ける事業主の執念が感じられますね。

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不動産鑑定士 四方田 修

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