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【平成26年度地価公示】アベノミクスと再開発(東京都中央区)

平成26年度地価公示が発表されました。

概況を見ると、
平成25年1月以降の1年間の地価について
○全国平均では、住宅地、商業地ともに依然として下落をしているものの下落率は縮小傾向を継続。
○三大都市圏平均では、住宅地、商業地ともに上昇に転換。
○上昇地点数の割合は全国的に大幅に増加。特に三大都市圏では、住宅地の約1/2の地点が上昇、商業地の約2/3の地点が上昇。一方、地方圏では住宅地、商業地ともに約3/4の地点が下落。
○都道府県地価調査(7月1日時点の調査)との共通地点で半年毎の地価動向をみると、三大都市圏の住宅地はほぼ同率の上昇、商業地は後半上昇を強める。また、地方圏の住宅地、商業地ともに後半は下落率が縮小。
ここでは、商業地について、東京都中央区(中央通り沿い)を例に、さらに詳しく見ていきたいと思います。
平成2~3年を頂点とする不動産バブルが崩壊してから、長らく地価は下落し、底を打ったのが平成15年頃ですので、それ以降の地価推移をグラフにしてみました。

Photo_2

銀座:公示地5-22 銀座4-5-6
日本橋:公示地5-35(※) 日本橋2-1-10 ※平成5-4825年度以前は公示地
京橋:公示地5-33 京橋1-6-1
三越前:基準地5-6 日本橋室町1-5-3


証券化バブルと言われる平成19~20年をピークとして、リーマンショックの平成20年後半から、大きく下落し、その後、ほぼ横這いで推移していましたが、ついに上昇へと反転しました。
要因としては、アベノミクスをはじめとする金融緩和策により、財布のひもが緩み、店舗需要が高まったことによるものと思われます。
しかし、上昇率には、若干差が生じています。
中でも銀座は、海外の高級ファッション・ブランドが旗艦店を出店するようになってから、銀座の価値は急速に高まりました。平成15年頃には、他のエリアの1.5倍くらいの水準でしたが、その差はほぼ倍にまで膨らんでいます。
その要因としては、商業地として洗練されてきたことに加え、銀座2丁目での相次ぐ再開発等により、街としての付加価値が高まったことが挙げられると思います。
地価が上昇する要因としては、様々なものが考えられますが、日本経済の歴史の中では、経済成長や金融緩和によるものが大きかったと思います。
しかし、これからは、人口の減少や製造業の海外シフトなどにより、今までのように自然と地価が上昇するというのは難しくなっていくでしょう。そうなると、他の都市(街)との付加価値(集客力)の差が、地価に反映されるようになってくるでしょう。
そうした観点からは、近年大規模な再開発を行った京橋や日本橋室町(三越前)は、今後、銀座の背中を追っていくことになると思います。特に、この春に大規模商業施設が開業する室町は、7月の都道府県地価調査(基準地)で、地価上昇が観測されることでしょう。
まだまだ計画中や開発中のビルも多いので、東京オリンピックの頃には見違えるようにきれいな街になっていることでしょう。
中央区が、中央通り沿いに地区計画を設定してきた甲斐もあり、とてもきれいな街並みが出来上がりつつあります。平成バブルの頃は、交通利便性に富む新宿や池袋に肩を並べられていましたが、ここに来て街としての文化的な魅力が効いてますね。
個人的には、中央通りに路面電車でも走らせて、この景観を世界中の人に見てもらいたいものですが・・・。

不動産鑑定・コンサルティングの

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不動産鑑定士 四方田 修

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