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2014年3月

不動産鑑定士と印紙税(平成26年度印紙税法改正)

あまり不動産鑑定とは関係ありませんが、平成26年4月1日より印紙税法が改正になります。

「領収証」等にかかる印紙税の非課税範囲が拡大されました(国税庁HP)


現在、「金銭又は有価証券の受取書」については、記載された受取金額が3万円未満のものが非課税とされていますが、平成 26 年4月1日以降に作成されるものについては、受取金額が5万円未満のものについて非課税とされることとなりました。

高額の買い物をすると、レシートに収入印紙が貼ってあったりしますが、買い物の金額がこれまでの3万円以上から5万円以上に引上げられますので、減税になります。

ちなみに、不動産鑑定士がその業務上作成する領収証(受取書)は非課税です。
よく収入印紙が貼ってないということで、ご質問を戴くのですが、印紙税法にそう定められています。

印紙税法

(課税物件)

第二条  別表第一の課税物件の欄に掲げる文書には、この法律により、印紙税を課する。

(非課税文書)
第五条  別表第一の課税物件の欄に掲げる文書のうち、次に掲げるものには、印紙税を課さない。
一  別表第一の非課税物件の欄に掲げる文書
二  略

印紙税法では、課税文書と非課税文書が別表第一に定められていて、その十七番目に課税文書が定められています。

別表第一の十七
1 売上代金に係る金銭又は有価証券の受取書
2 金銭又は有価証券の受取書で1に掲げる受取書以外のもの


売上代金を金銭などで受け取る場合、課税対象ですが、非課税物件の欄には、次のように記載されています。


2 営業(会社以外の法人で、法令の規定又は定款の定めにより利益金又は剰余金の配当又は分配をすることができることとなつているものが、その出資者以外の者に対して行う事業を含み、当該出資者がその出資をした法人に対して行う営業を除く。)に関しない受取書


(カッコ)内が長いので無視して、「営業に関しない受取書」について、印紙税法の基本通達で、次のように定められています。


印紙税法基本通達

別表 第1 課税物件、課税標準及び税率の取扱い
第17号文書
(弁護士等の作成する受取書)
26 弁護士、弁理士、公認会計士、経理士、司法書士、行政書士、税理士、中小企業診断士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士、設計士、海事代理士、技術士、社会保険労務士等がその業務上作成する受取書は、営業に関しない受取書として取り扱う。

一般に士業と呼ばれる専門家が行う業務においては、「営業に関しない受取書(=非課税)」と取り扱うとなっています。

と、なかなか深いところまで読み込まないとわからないので、今後、説明を求められたときに、「こちらのBLOGをご覧下さい」で、スムーズにご理解いただけるようにしたいものですね。

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【平成26年度地価公示】湾岸タワーマンションと相続税対策

先日発表された平成26年度地価公示では、低金利や住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えや景況感の改善による住宅需要拡大等もあって、都道府県全てで、住宅地の地価下落率縮小や上昇への転換等が継続して見られました。
特に利便性、住環境等に優る住宅地では上昇基調が顕著となっており、中でも、オリンピック・パラリンピック開催決定に伴うインフラ整備への期待等から中央区、江東区では湾岸部でのマンション素地需要が堅調となりました。

湾岸部で地価上昇を牽引しているのは、超高層タワーマンションの建設ラッシュです。
眺望の良さや、広い共用部分(豪華なエントランスの他、展望フロアやスポーツジム、パーティルーム等々)などで人気を集め、売り出せば即日完売ということで、都心に近接し、開発用地が取得しやすい湾岸部(月島、豊洲、勝ちどき)にたくさんのタワーマンションが建ちました。
建設ラッシュが続く中、平成23年に東日本大震災が発生し、津波だけでなく液状化問題、交通網寸断によって孤立化するなどのイメージから、タワーマンションの売れ行きを危ぶむ声も聴かれましたが、マンションディベロッパーも免震・制震構造をアピールして、悪いイメージを払拭し、現在の人気へと繋げています。

昨年、売り上げが好調だった要因としては、やはり消費税の増税前の駆け込み需要が挙げられます。高い買い物なだけに、3%の違いは大きいですからね。

しかし、どうもこの他に、相続税対策としてもタワーマンションが好まれているようです。

実際、話しを聞いていますと、富裕層が高層階の高級住戸を数戸まとめて買っているそうです。(景気がよろしいようで・・・。)
なぜタワーマンションが相続税対策として有効かというと、相続税額の評価方法と関係があります。
相続税は、通常、財産評価基準に基づいて、評価額を算定します。
土地については、国税庁が発表している路線価に基づいて計算しますが、路線価は、公示地価格の8割程度に設定されています。
建物については、固定資産税評価額が採用され、建築価格の60%程度と言われています。これだけでも、現金で持っているよりも、相続財産を安く評価してもらっていることになりますね。

さらに、タワーマンションの場合、高層階の住戸程、相続税の節税効果が高いということがあります。
一般的に、同じ面積・間取りの住戸でも、高層階の方が眺望・採光に優れ、地上からの騒音が少ない等の理由で高く売られています。
しかし、相続税の計算を行う際には、土地については一棟全体の敷地の評価額に持ち分割合を掛けることによって計算し、建物については建物全体の評価額に対する専有面積割合を掛けることによって算定されますので、階層による評価額の違いは発生しません。
即ち、同じ間取りであれば、低層階でも、高層階でも評価額が同じと言うことになります。
ところが、実際には、高層階と低層階では販売価格に大きな差があります(3割くらいは当たり前!)。ここに、市場価格と相続税評価額にギャップが生じます。高層階の高い住戸ほど、相続税評価額が割安と言うことになります。

今後、相続税の課税強化(最高税率の引き上げや、基礎控除額の引き下げ)が予定されているため、相続税対策として需要が高まってきているというのです。

需要が高まれば価格は上昇します。そして、物件が高く売れれば、新たに建設しようという意欲は高まりますが、超高層マンションは、広い敷地と接面道路を要し、さらに数々の公的規制をクリアしていかなくてはいけませんので、開発用地は限られます。必然的に、複数の業者が競合することになり、さらに地価が上昇するという仕組みです。

地価の上昇は、資産効果による消費拡大など、経済にプラスの面が大きいので歓迎ですが、今後予想される消費税増税や人口減などの影響を見極めていく必要があるでしょう。


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【平成26年度地価公示】アベノミクスと再開発(東京都中央区)

平成26年度地価公示が発表されました。

概況を見ると、
平成25年1月以降の1年間の地価について
○全国平均では、住宅地、商業地ともに依然として下落をしているものの下落率は縮小傾向を継続。
○三大都市圏平均では、住宅地、商業地ともに上昇に転換。
○上昇地点数の割合は全国的に大幅に増加。特に三大都市圏では、住宅地の約1/2の地点が上昇、商業地の約2/3の地点が上昇。一方、地方圏では住宅地、商業地ともに約3/4の地点が下落。
○都道府県地価調査(7月1日時点の調査)との共通地点で半年毎の地価動向をみると、三大都市圏の住宅地はほぼ同率の上昇、商業地は後半上昇を強める。また、地方圏の住宅地、商業地ともに後半は下落率が縮小。
ここでは、商業地について、東京都中央区(中央通り沿い)を例に、さらに詳しく見ていきたいと思います。
平成2~3年を頂点とする不動産バブルが崩壊してから、長らく地価は下落し、底を打ったのが平成15年頃ですので、それ以降の地価推移をグラフにしてみました。

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銀座:公示地5-22 銀座4-5-6
日本橋:公示地5-35(※) 日本橋2-1-10 ※平成5-4825年度以前は公示地
京橋:公示地5-33 京橋1-6-1
三越前:基準地5-6 日本橋室町1-5-3


証券化バブルと言われる平成19~20年をピークとして、リーマンショックの平成20年後半から、大きく下落し、その後、ほぼ横這いで推移していましたが、ついに上昇へと反転しました。
要因としては、アベノミクスをはじめとする金融緩和策により、財布のひもが緩み、店舗需要が高まったことによるものと思われます。
しかし、上昇率には、若干差が生じています。
中でも銀座は、海外の高級ファッション・ブランドが旗艦店を出店するようになってから、銀座の価値は急速に高まりました。平成15年頃には、他のエリアの1.5倍くらいの水準でしたが、その差はほぼ倍にまで膨らんでいます。
その要因としては、商業地として洗練されてきたことに加え、銀座2丁目での相次ぐ再開発等により、街としての付加価値が高まったことが挙げられると思います。
地価が上昇する要因としては、様々なものが考えられますが、日本経済の歴史の中では、経済成長や金融緩和によるものが大きかったと思います。
しかし、これからは、人口の減少や製造業の海外シフトなどにより、今までのように自然と地価が上昇するというのは難しくなっていくでしょう。そうなると、他の都市(街)との付加価値(集客力)の差が、地価に反映されるようになってくるでしょう。
そうした観点からは、近年大規模な再開発を行った京橋や日本橋室町(三越前)は、今後、銀座の背中を追っていくことになると思います。特に、この春に大規模商業施設が開業する室町は、7月の都道府県地価調査(基準地)で、地価上昇が観測されることでしょう。
まだまだ計画中や開発中のビルも多いので、東京オリンピックの頃には見違えるようにきれいな街になっていることでしょう。
中央区が、中央通り沿いに地区計画を設定してきた甲斐もあり、とてもきれいな街並みが出来上がりつつあります。平成バブルの頃は、交通利便性に富む新宿や池袋に肩を並べられていましたが、ここに来て街としての文化的な魅力が効いてますね。
個人的には、中央通りに路面電車でも走らせて、この景観を世界中の人に見てもらいたいものですが・・・。

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