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特定価格と正常価格(平成26年5月1日不動産鑑定評価基準改正)

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう・・・と定義されていました。

例えば、資産流動化計画の運用方法を所与する価格を求める場合(いわゆる証券化対象不動産の価格)には、必ずしも最有効使用を前提としないために、仮に実際の使用方法が最有効使用の状態にあっても「特定価格」とされていました。

しかし、求めた価格が結果として正常価格と相違ない場合においても特定価格と表示されることについて、国外の投資家等からわかりにくいとして懸念の声が上がっていました。

そこで、平成26年5月1日付改正『不動産鑑定評価基準』においては、次の様に文言が改められました。

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することになる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう

これにより、結果的に「正常価格=特定価格」となる場合には、鑑定評価により求める価格は「正常価格(=IVSにおけるMarket Value)」となります。

証券化対象不動産の場合、最有効使用を前提とする価格を求めることが多いと思いますので、殆どのケースで「正常価格」を求めることになると思います。

証券化対象不動産以外にも、不動産鑑定評価基準において例示されている特定価格を求めるものとしては、

(2)民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合(早期売却価格)
※ 会社更生法の財産評定や更生担保権における担保目的の評価で求める価格は正常価格である点に注意

(3)会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合(事業継続価値)

があります。

基準の文言を素直に読むと、こちらの場合も、「正常価格=特定価格」となる場合には、鑑定評価により求める価格は「正常価格」となるようです。

民事再生法における財産評定で、事業継続に必要な不動産を評価する場合、早期売却価格及び事業継続価格、さらに正常価格(特定価格を求めた場合、併記する必要がある)の3つの価格を鑑定評価書の中で求めることになりますが、対象不動産が最有効使用の状態にある場合、これら3つがすべて同じ価格になるということが考えられます。
このような場合、求める価格はすべて「正常価格」ということになり、かえってわかりにくいですね。

対象不動産が最有効使用の状態に有り、正常価格と同一の市場概念の下において価格が形成されている旨を記載した上で、価格の表示方法について、わかりやすく工夫する必要があるでしょう。

【例】
鑑定評価額の決定
対象不動産は、最有効使用の状態にあり、価格1(早期売却価格)及び価格2(事業継続価値)ともに、正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と合致したことから、鑑定評価額を次の通り決定した。

鑑定評価額
価格1:●●,●●●,●●●円(早期売却価格) 
価格2:●●,●●●,●●●円(事業継続価値)
(上記二価格はいずれも正常価格)

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不動産鑑定士 四方田 修

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