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賃貸事業分析法

平成26年5月1日付の改正『不動産鑑定評価基準』は、不動産証券化市場における国際会計基準への適合等の要請に配慮した部分については、積極的に改訂されているのですが、賃料に関する部分については、事前の調査段階で問題視されていた部分も含めて、あまり具体的な改訂が盛り込まれませんでした。

そんな中、宅地の正常賃料を求める評価手法に賃貸事業分析法が加えられたのは、大きな改正と言えます。

基準の各論第2章第1節 I. 「2.宅地の正常賃料を求める場合」に追記される形で、

また、建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益を適切に求めることができるときには、賃貸事業分析法(建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに土地に帰属する部分を査定して宅地の試算賃料を求める方法)で得た宅地の試算賃料も比較考量して決定するものとする。

と定義されました。

「比較考量」ということで、あくまでも他の手法による賃料(積算賃料、比準賃料、配分法に準ずる方法に基づく賃料)の補助的な位置づけになっていますが、借地上に賃貸建物が建っている場合の賃料を求める手法としては、土地の賃借人の支払える上限額として合理的であるといえます。

最近REIT(不動産投資信託)が、都心のビルの底地のみを取得するケースが多く見られますが、この底地の地代を設定する際、周辺に参考となる賃貸事例が少ない(一般戸建住宅や小規模小売り店舗の地代の事例はあまり参考にならないことが多い)ことから、この手法の果たす役割は大きいと言えるでしょう。

また、新たに大規模商業施設やホテル等を建設する際の新規地代を求める場合にも、大いに参考とすべきだと思います。建物が収益不動産の場合には、収益分析法という手法が別にあるのですが、最近では賃貸を想定して負担可能賃料から純収益を想定する考え方が主流になりつつあります。(実際、収益還元法の総収益の項にも、このような考え方を基準の文言の追加がなされています。)

私も、まだ、鑑定士になる前の見習い時代に、この手法を適用したホテルの地代を求める鑑定評価書の作成に携わったことがあります。

ホテルを建設することを計画して、土地の賃貸借契約を締結したのですが、土地の賃借人が、建物を建設する前に民事再生を申請したケースで、賃借人の代理人弁護士が、当初合意した地代を減額するよう請求してきたのです。

賃貸人(地主)からの依頼で、継続賃料の鑑定評価書を作成することになったのですが、賃貸事業分析法を採用することで、不動産に帰属する純収益(≒賃料負担能力)を具体的に試算することで、賃料減額の必要のないことを示すことにしました。

当時は、「賃貸事業分析法」等という正式名称はありませんでしたので、「土地残余法に基づく方法」などと適当な名前を付けていました。

ホテルの地代を求める場合、ユニフォーム・システム(Uniform System of Accounts for The Lodging Industry:部門別管理会計)により、各部門の収益が明確化されており、不動産(建物及びその敷地)に帰属する純収益を客観的に求める手法も確立されていましたので、とても説得力のある評価が出来たと思います。

この手法が基準に追加されたことで、今後は大手を振って、適用できる(しなくてはならない?)ことになりました。まだまだ具体的な適用方法については、書籍などに公表されているものがありませんので、土地に帰属する純収益の算定方法など、いろいろと研究していく必要がありそうです。


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