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2015年12月

建ぺい率の角地緩和

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことで、敷地が角地の場合は、10%緩和される規定があり、都市計画で定められた建ぺい率(以下「指定建ぺい率」と言います)が、60%の地域にある角地の土地であれば、70%まで緩和されます。

しかし、建築基準法の条文をよく読むと、「特定行政庁が指定するもの」と定められており、角地なら必ず緩和されるというわけではありません。

建築基準法 (建ぺい率)

第五十三条  建築物の建築面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計)の敷地面積に対する割合(以下「建ぺい率」という。)は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を超えてはならない。
(中略)
3  前二項の規定の適用については、第一号又は第二号のいずれかに該当する建築物にあつては第一項各号に定める数値に十分の一を加えたものをもつて当該各号に定める数値とし、第一号及び第二号に該当する建築物にあつては同項各号に定める数値に十分の二を加えたものをもつて当該各号に定める数値とする。

一  第一項第二号から第四号までの規定により建ぺい率の限度が十分の八とされている地域外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物
二  街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物


特定行政庁は、一件一件指定するかどうか判断しているわけにはいきませんので、通常は条例などで規準を定めています。
ちなみに東京都では、次の通りです。

東京都建築基準法施行細則

(建ぺい率の緩和)
第二十一条 法第五十三条第三項第二号の規定により知事が指定する敷地は、その周辺の三分の一以上が道路又は公園、広場、川その他これらに類するもの(以下この条において「公園等」という。)に接し、かつ、次に掲げる敷地のいずれかに該当するものとする。

一 二つの道路(法第四十二条第二項の規定による道路で、同項の規定により道路境界線とみなされる線と道との間の当該敷地の部分を道路として築造しないものを除く。)が隅角百二十度未満で交わる角敷地
二 幅員がそれぞれ八メートル以上の道路の間にある敷地で、道路境界線相互の間隔が三十五メートルを超えないもの
三 公園等に接する敷地又はその前面道路の反対側に公園等がある敷地で、前二号に掲げる敷地に準ずるもの

特に気をつけたいのが、角地であっても道路に接している部分の長さの割合が「三分の一以上」、交わる角度が「120度未満」であることが要件とされている点です。整形の土地の綺麗な角地であれば通常問題はありませんが、不整形地の場合は注意が必要ですね。
この規定をいろいろ調べると自治体によってまちまちで、道路に接している部分の割合や角度が違っていたり、角から一定の長さが道路に接していることを要求したりしているので、その都度確認する必要があります。

建ぺい率は、容積率に比べると価格に与える影響が少ないので軽視されがちですが、鑑定評価書に間違ったことは書けないので、気をつけないといけませんね。

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