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2016年3月

中野区役所・サンプラザ地区再整備実施計画

3/22、中野区長の定例記者会見において、『区役所・サンプラザ地区再整備実施方針(案)』が発表されました。


計画では、区役所や税務署、中野サンプラザを含む約4.85ヘクタールを一体で開発し、最大収容人数1万人のホールの他、オフィスやホテル、マンションなどの多機能複合施設も設け、ホールにはスポーツイベントや展示会などにも使用できるよう、アリーナ(平土間)部分を組み込む予定とのこと。

中野サンプラザは、1973年(昭和48年)6月1日、雇用促進事業団によって、勤労者福祉施設として建設されました。

中野サンプラザと言えば、日比谷野外音楽堂や日本武道館とも並ぶ人気を誇るホールで、ここでコンサートを楽しんだ思い出のある方も多いのではないでしょうか?
現在の収容人数は約2200人(渋谷公会堂や今はなき新宿厚生年金会館とほぼ同規模)ですので、一気に5倍近い大きな施設に生まれ変わることになります

東京周辺のホールのキャパシティの上位を見ると、スーパーアリーナ(22000)、横浜アリーナ(17000)、日本武道館(13000)、代々木体育館(13000)辺りに次ぎ、両国国技館(11000)、幕張メッセイベントホール(10000)辺りと並ぶ規模になります。

コンスタントにイベントを行うことが出来れば、地元に大きな経済効果をもたらすことになりますが、中野駅周辺の商業施設はどちらかと言うと小規模で、範囲も限られるので、いかに周辺に流出するのを防げるかも課題になりそうですね。(周辺の高円寺、阿佐ヶ谷、早稲田辺りが恩恵を受けそうですね。)

個人的にな感想としては、音楽不況で大規模なホールでの公演が減っている現状で、この規模の箱を作るのはリスクが高いような気がします。現状の2千人規模のホールが、どこも老朽化で閉館や建替えの危機にさらされている現状では、むしろ、現在の規模を維持した方が得策なような気もしますが、果たしてどうなるでしょうか?

なお、区役所の移転が終わる2022年(平成34年)頃から解体工事を行う予定とのことで、当分の間は、今の中野サンプラザでコンサートを楽しむことが出来そうです。


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平成28年度地価公示発表

国土交通省が平成28年公示地価(平成28年1月1日時点)を発表しました。


住宅地や商業地などを合わせた全用途の全国平均が前年比0.1%上昇(前年は0.3%下落)で8年ぶりに上昇しました。商業地が前年の横ばいから0.9%上昇で全体を押し上げる形になっています。
改善傾向は各地に広がり、「地方中枢都市」(札幌、仙台、広島、福岡の4市)の伸び率が東京、名古屋、大阪の三大都市圏を上回りました。

商業地の上昇は、国人観光客の増加により、店舗、ホテル等の需要によるものと考えられます。確かに、街には外国人観光客が溢れ、爆買いしている様子が見られます。ホテルもこの1,2年予約が取りにくくなり、宿泊料金もかなり高い水準(体感的に5年前の倍くらい?)になっています。収益性の改善が反映されたものと言えるしょう。
外国人観光客の増加は、急速に進んだ円安やビザ発給要件の緩和などの特殊要因に支えられている部分が大きいと思います。ここに来て、少し円高に振れていますが、街を行く外国人観光客を見ていると、一様に楽しんでいるように見えるので、少なくとも2020年のオリンピックまでは、この好調を維持するような気がします。

また、工業地下落から横ばいに転じました。インターネット通販の普及等により、大型物流施設に対する需要が伸びています。特に、高速道路のインターチェンジ周辺等の物流適地(概ね5万㎡以上)の需要が旺盛です。

全般的に地価の上昇傾向が鮮明になった今年の地価公示ですが、需要を牽引しているのは、金融緩和により資金調達環境が改善したREITや法人投資家であり、大規模な土地、利便性、収益性の高い土地に需要が集中する傾向があります。(彼らは、小さい土地、収益性の低い土地は買いません。)
今後鑑定評価を行うに当たっては、市場分析をしっかり行うことがより重要になっていくと思います。

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