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2019年3月

地価公示50年

国土交通省が平成31年度地価公示を発表しました。

地価公示は、今年で50回目。
昭和30年代の高度経済成長下において過度の地価上昇により、公共用地の取得費の増大や投機的な土地取引等による国民経済、国民生活への影響等が社会問題となり、合理的な土地価格の形成を目指して1970年に第1回地価公示が行われました。

平成に入るとバブル経済による急激な地価上昇があり、平成元年に土地基本法が制定され、土地取引のあり方について明文化されます。私が社会人になったのが地価が最高価格を記録した平成3年。総量規制等により土地取引が引き締められると、地価は下落に転じ、「失われた十年」と呼ばれる低迷期に日本経済が突入します。

この頃、資産税の評価について整理され、平成6年から固定資産税や相続税の評価が地価公示価格にリンクされるようになります。
不良債権処理や金融自由化等により、新たな土地利用のための金融スキームが発達してくると、不動産投資が活発化します。(この際、不動産鑑定士が活躍したのも記憶に新しいです。)大都市を中心に大規模な開発が行われ、「証券化バブル」と呼ばれる地価のピークがやってきますが、平成20年9月にリーマンショックがおきて、またも地価は元の木阿弥に...。

平成23年3月11日におきた東日本大震災は、東北を中心に大規模な被害をもたらし、1月1日時点の地価公示の発表前でしたので、平成23年度地価公示には、震災による地価への影響についてコメントが付されていました。

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そして、今年日銀による大規模な金融緩和やインバウンド消費等に下支えされて、地価は4年連続で上昇していると発表されました。

但し、報道などでも触れられていますが、昨年秋の投資用不動産への不正融資問題を受けて、金融機関が貸し出し姿勢を変化させていることもあって、ここに来て、不動産の需給関係について異なる見方をする声も耳にするようになりました。

地価公示は土地鑑定委員会が発表しますが、地価の調査ついては、私たち不動産鑑定士が日々の分科会活動の中で行っています。
取引事例の収集が主な情報源になりますが、不動産の取引は、売買契約を締結してから実際に引き渡して所有権移転登記がされるまでタイムラグがあります。登記されてから取引の当事者にアンケート用紙を送付して、それを回収後、不動産鑑定士が調査をすると言うことで、収集した取引事例は、どうしても数ヶ月前のものとなります。ここが不動産評価の難しいところです。

もちろん、不動産業者へのヒアリングや各種経済指標の分析、分科会で議論を行った上で、鑑定評価が行われるのですが、不動産取引の特性から、短期間における急激な変化に対する対応が難しいという点は、理解して活用する必要があります。


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不動産鑑定評価書の署名と押印

不動産の鑑定評価に関する法律第39条に、次のように定められています。

(鑑定評価書等)
第三十九条 不動産鑑定業者は、不動産の鑑定評価の依頼者に、鑑定評価額その他国土交通省令で定める事項を記載した鑑定評価書を交付しなければならない。

2 鑑定評価書には、その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士がその資格を表示して署名押印しなければならない

3 不動産鑑定業者は、国土交通省令で定めるところにより、鑑定評価書の写しその他の書類を保存しなければならない。

よく、不動産鑑定評価書と街の不動産屋さんが作る査定書って何が違うの?と訊かれることがありますが、最大の違いはこの不動産鑑定士がその資格を表示して署名押印と言ってしまっても良いでしょう。

資格・署名押印…これによって、その書類が、様々な諸規則によって一定の信頼性が担保されることになりますので、とても重要です。

不動産鑑定士がその資格を表示してとありますので、署名する前に、資格を表示します。

私の場合は、「専任不動産鑑定士」としています。

不動産鑑定の世界は、不動産鑑定評価書を作成する資格である不動産鑑定士と、不動産鑑定評価書を発行する不動産鑑定業者で、それぞれを規定する法律が異なるため、ここに署名する不動産鑑定士と、発行する不動産鑑定業者が異なることもあります。(業者の中には代表者が不動産鑑定士でないこともあります。)

署名は、自署です。ワープロで打ち出したものでは「アウト」です。

押印は、弁護士や司法書士は、所属する団体に印影を登録する制度があるそうですが、不動産鑑定業界にはそうした制度がないので、とりあえず押してあれば良いと言うことになります。

とはいえ、決して安いとは言えない鑑定評価書です。雑に書かれた名前の脇に三文判が押してあったらガッカリです。

私の場合、原則として署名はブルーブラックインクの万年筆で、押印は姓名の他に「不動産鑑定士」と彫ってある専用の職印を押しています。

万年筆には“Noblesse Oblige”と刻印されています。

鑑定評価書の作成が終わり、納品前に気の引き締まる瞬間です。

余談ですが...
法第39条3項で「鑑定評価書の写しその他の書類を保存しなければならない。」とありますが、この写しは、署名押印された正本の写しを保存しておく必要があります。よくワープロソフトで打ち出したままのものを残しているという話を聞きますが、検査等で見つかると大変なことになりますのでご注意を!!

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