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予測の原則

久しぶりの投稿になります。

今年は56年ぶりにオリンピックが東京にやってくると言うことで、夏に向けてお祭り気分が高まってくると思いきや、気がつけば世の中は新しい感染症の流行で、自粛ムードが漂っています。

さて、この後日本はどうなるのでしょうか?

不動産鑑定士が、不動産を鑑定するに当たって、「将来の予測」はとても重要な要素です。

これからこの地域は発展していくのか?衰退していくのか?

金利は上昇する?低下する?(残念ながら0金利なので低下する余地はほとんど残されていませんね)

鉄道の延伸、新駅の開業、都市再開発計画等々…不動産の価格に影響を与える「将来の予測」はとても広範囲にわたります。

不動産鑑定評価基準には、不動産の価格に関する11の原則を列挙していて、そのひとつに「予測の原則」というのがあります。

予測の原則
財の価格は、その財の将来の収益性等についての予測を反映して定まる。
不動産の価格も、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右される。

ここで注意したいのは、「市場参加者による予測」であることです。

私は、バブル崩壊後に銀行勤めしていたものですから、悲観的・保守的な予測をしがちなのですが、私がどんなに一生懸命予測しても、価格に影響を与えることはないでしょう。ここで言う予測の主体は「市場参加者」ですから、不動産を供給・需要する人(または法人)の予測です。

戸建住宅地であれば、需要者は住宅ローン借りて一生に一度の買い物に挑む個人でしょうし、高度商業地であれば、巨額の資金調達力を持つ投資家でしょう。評価対象によって市場参加者は様々です。ですから、不動産鑑定評価書には「主な市場参加者」を分析して記載します。

どのような市場参加者がいるか? その市場参加者はどのような行動・予測をするのか?

これら市場参加者の予測が自分の予想と異なることもありますが、不動産鑑定士が求めるのは市場において成立するであろう価格ですから、普段から各種報道や調査資料を収集して、市場参加者がどのようなことを考えているのかを知っておく必要があります。

オリンピック後の不動産市況については、いろいろな予測がなされていますが、ここに新たな要因が加わることで今後の予測が混沌としてきています。気を抜かずにしっかりと情報収集をしていきたいと思います。

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不動産鑑定・コンサルティングの
Akatsukilogo   
不動産鑑定士 四方田 修
地代・賃料・借地権・立退料等、不動産等の問題を解決するために、
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