経済・政治・国際

平成28年 秋の講演会のご案内

公益社団法人東京都不動産鑑定士協会主催 秋の講演会開催

Aki_2016_flyer

「日本経済は本当に再生するか」 (約90分)


講師:慶應義塾大学大学院 メディアデザイン研究科教授 岸 博幸 氏


「平成28年 東京都地価調査のあらましについて」 (約30分)

公益社団法人 東京都不動産鑑定士協会 地価調査委員長 後藤 計


*開演後、講演前に以下の報告・イベントを実施予定です。
・熊本地震被災者支援の活動報告と住家被害認定調査の取り組み
・当協会公式キャラクター「不動産鑑定士 PR 大使」任命式
*その他、ゆるキャラ撮影会も開催!


平成28年10月14日(金)
開場13時00分 開演13時30分 終了17時00分(予定)

新宿明治安田生命ホール(新宿区西新宿 1-9-1 明治安田生命新宿ビル B1F)

定員:先着340名

入場無料

申込方法
申込書によりFAX または電話により
お申し込みください。受付後、入場整理券を送付します。

電話番号:03-5472-1120
FAX番号:03-5472-1121

主催:公益社団法人 東京都不動産鑑定士協会
共催:東京都




不動産鑑定・コンサルティングの

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不動産鑑定士 四方田 修

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地代・賃料・借地権・立退料等、不動産等の問題を解決するために、
依頼目的に応じて説得力のある不動産鑑定評価書を作成致します。

まずは、ご相談ください。

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不動産鑑定業者登録東京都知事登録(2)第2339号
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公益社団法人東京都不動産鑑定士協会会員


〒135-0048
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人口ピラミッドで見るオリンピック・イヤー(2020年)の不動産需要

クイズです。

下の3つの図は、総務省統計局の発表した人口ピラミッドです。
さて、何年のものでしょうか?
A             B                             C
1945_3 1950_2 1975
答えは、Aが太平洋戦争終戦の年の1945年、Bが1950年、Cが1975年です。
Aは、戦争で若い命が奪われたため、働き盛りの20代男性が極端に少なくなっています。
しかし、Bの1950年になると、ベビーブームで子供の数が急増します。いわゆる第一次ベビーブーム世代(堺屋太一氏の小説に因んで「団塊の世代」とも呼ばれます)です。
Cは、ちょうどその第一次ベビーブーム世代が、高度経済成長に支えられ、20代の結構適齢期を過ぎ、子供を授かった時期です。この時代に生まれた子供が、第一次ベビーブーム世代(いわゆる「団塊ジュニア」)です。
さて、それからさらに37年後の2012年の人口ピラミッド(発表されている最新のもの)が下の図です。
Photo
第一次ベビーブーム世代は、ここ数年で定年退職を迎えています。そして、その子供の世代である第二次ベビーブーム世代は、40歳を迎えました。
今、消費税増税前に住宅地の地価が上昇し、静かなマンション・ブームがやってきていますが、増税前の駆け込みや低金利、アベノミクスによる景気の上昇機運等、いろいろな理由が取りざたされていますが、実は、この人口ピラミッドも大きな要因であると言われています。
会社に入って、10年が過ぎて収入や地位が安定し、結婚して家庭を持ち、さて持ち家を・・・と考えだすのが30代。そして、住宅ローンの完済時期から、持ち家の購入のタイムリミットとも言えるのが、40代半ばです。(それを過ぎると、生きているうちにローンを完済出来ない!)
それを考えると、まさにこの人口の分布の多い第二次ベビーブーム世代が、マイホームの購入を決断するぎりぎりの所にいると言えます。これは、デベロッパーにとっても最後のチャンスで、何とかここで良い商売をしようと、必死でマンション開発用地を探しているのです。開発用地の仕入れが出来なければ仕事が出来ません。仮に仕入が遅れれば消費税増税に間に合いませんので、条件の良い土地については利益をギリギリまで削って確保しようとします。これが、現在都心の商業地等で地価が上昇している理由です。ですので、例えば、規模の小さな土地や規制でマンションを建てられない土地等、マンション適地以外は、同じ地域内にあってもそれほど需要がないという二極化が顕著になっています。
さて、本題の東京オリンピックの開催される2020年ですが、人口ピラミッドはこのようになります。
2020
第二次ベビーブーマーは新規に住宅ローンを組むのが難しくなってくる47歳。その下の世代は、人口が減る一方です。
長引く不況で、第三次ベビーブームはやってきませんでした。そして、第一次ベビーブーマーは70歳を超え、高齢化社会がものすごいスピードで進展します。その頃の住宅地の需要を考えると背筋が寒くなりますね。
こういった問題意識は政府も持っていて、国土交通省のセミナー等に参加しますと、必ずこのピラミッドにお目にかかります。きっと何か大胆な政策を実施して来るでしょう。但し、その政策は国民に大きな負担を課すことになり、非常に実現が難しいものとなるでしょうね。
今後の不動産市場を読む上で、是非頭の片隅に置いておくべきでしょう。

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担保掛け目と鑑定評価

「担保掛け目」とは、金融機関等が融資(貸出)をする際に、当該貸出の担保目的となっている資産を評価する際に、時価に乗じる比率(掛け目)のことをいいます。

時価は、ホテルや遊戯施設等の様に、他の用途に転用することが難しい不動産を除けば、多くの場合、周辺の地価公示価格や路線価等を参考に査定します。(金融機関によってそれぞれ規定があります。)

例えば、ある企業が融資を申し込んだ際、担保に差し出す不動産(ここでは工場としましょう)の時価が10億円だとして、銀行の設定している掛け目が80%であれば、

10億円×80%=8億円

となり、金融機関は、8億円については保全が図られていると判断して融資審査を行います。

もちろん、保全が図られていれば、必ず貸してくれると言うわけではありませんが、金融機関としては、保全が図られていれば損する可能性も低いですし、自己査定やBIS基準等の金融機関側の都合とも合致するため、融資を行いやすい条件となります。

時価10億円丸々貸せないのには理由があります。

その企業が借り入れを返済できなくなった(債務不履行)際に、この担保権を実行、即ち売却してその代金で返済に充てるのですが、通常、売却には時間がかかり、また、時には債務者等との合意が得られず、競売等で強制的に売却しなければならなくなることも多々あります。

債務不履行から売却までの間に時間がかかると、期間損失が発生します。また、競売に掛ければ、申立費用等がかかりますし、任意に売却した時と比べて安くしか売れないことが多いのが現状です。

こうした理由から、金融機関が担保不動産を評価する際には、保守的に(出来るだけ安く)評価する傾向があります。

一般的な担保掛け目以外にも計算途中で端数が出れば「切り捨て」、物件に不明な点、売却する際に負い目になりそうな点が判明すれば、すぐに減価率を掛けて、どんどん下げて評価します。

今回例にあげた工場のような事業用資産の場合、その企業が債務不履行に陥ったということは、その事業の用に供している不動産の価値は低下していることが多いので、これも致し方ありません。

しかし、その工場が市街地にあって、工場を閉鎖してマンションにしたら周辺の住環境も良くなる等と言ってマンション業者が高く買ってくれる可能性もあります。事業はもうかっていなかったけど、不動産売ったら返済しておつりが出た…なんてことも、ごくたまにあります。

私が銀行に勤めていた頃、担保評価をする際に、よく「出口戦略を考えろ」と上司に言われました。

その会社が債務不履行に陥った際に、その担保物件を誰が買うのか?どのように処分するのか?を具体的に検討するのです。

高度商業地や住宅地に移行しつつある地域においては、すぐにデベロッパーが買ってくれる可能性が高いですが、その工場を閉鎖した場合の次の用途がすぐに思いつかないような場合は、処分して回収するまでに長い時間がかかり、売却額も低くなる可能性が高いと言えます。

そのような不動産でも、普通では考え付かないような需要者を連れて来ていい値段で売れる可能性がないとはいえません。工場や倉庫がライブハウスになったり、最近では、業績不振で処分不可能と言われていたゴルフ場に、太陽光発電業者を連れて来て売却すると言うような事例もみられます。(まあ、これについてはいいことばかりでもないようですが…)

最近では、これまで掛け目0(担保価値を認めない)とされていた工場の機械や商品在庫等の不動産以外の資産を積極的に評価する動きも広がっています。

金融機関にとっては、担保掛け目を厳しく(=割合を小さくして安く評価)することで、リスクを縮小することが可能ですが、一方で同じ不動産について担保価値を高く評価することが出来れば、債務者も多く借りて投資することが出来て、金融機関も収益獲得機会を広げることが出来ます。

担保掛け目に依存して十分な検討を行わなかった結果、実際には掛け目以上に安くしか売れなかった…等ということもざらにあるわけで、むしろ積極的に精度の高い出口戦略を描くことに注力すべきではないでしょうか?

リスクを大きくすることなく保全を図ることが出来れば、貸す側・借りる側の双方に利益がありますし、国民経済にもいい影響を与えることが出来ると思います。

とはいえ、金融機関の職員がそこまでするのは、大変なので、そうした仕事に不動産鑑定士が貢献できるようになったらいいなあ…と以前から考えております。

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アベノミクスで地価は上がるか?

先日発表された内閣府の速報によると、2013年1-3月期の実質GDP(国内総生産)の成長率は、前期比で0.9%増(年率3.5%増)で、2四半期連続のプラスとなり、景気の回復基調が数値に表れて来ました。

日本銀行は、2%の物価(安定)上昇を目標に大胆な金融緩和を行った結果、大幅な円安(というか、正常な為替に戻ったと言うべきか?)、円安に伴う輸出企業の株価上昇という好循環が生まれ、景況感が改善しつつあります。ここに来て株価は調整局面に入っていますが、しばらくは上昇局面が続くと見られています。

そこで、よく話題に上るのが、「アベノミクスで地価は上がるか?」という命題です。

YESか?NOか?と言われれば、おそらくYESだと思います。但し、地域によって、または個別の物件によっては、必ずしもYESではありません。

YESの理由は簡単です。「地価」とは、土地の経済価値を貨幣額で表したものですので、インフレが進めば、地価は上昇するはずです。インフレとは、物価上昇という見方も出来る一方、貨幣価値の減少という捉え方も出来ます。日銀が2%のインフレ目標を掲げているのですから、対極的に見て2%の貨幣価値の減少=地価の上昇となるはずです。とはいえ、モノの値段が等しく2%上昇するわけではありませんので、不動産が他の財と同じように上昇するかどうか・・・ということには注意を払う必要があります。

金融緩和による経済政策は、主に日本銀行が市中銀行に資金を行き渡らせることにより行われます。市中銀行は自分でお金を持っていても仕方がありませんので、貸出を増やします。貸出を増やすと言っても簡単ではありません。私も以前銀行に勤めておりましたので、一件の融資をするのに、審査や内部処理で相当の作業が必要となります。出来れば一件当たりの融資額が大きい方が、営業成績も上がりやすいので、勢い大型案件を目指したくなるものです。我が国で大きな買い物といえば今も昔も不動産です。昭和の終わりから平成の初めにかけての「平成バブル」の時代には、銀行の資金が一気に不動産に向かいました。不動産融資規制によりバブルがはじけて、これらの多くが不良債権になって、銀行経営に大きな傷跡を残しましたが、それでも、不動産証券化ビジネスが台頭すると、またしても不動産融資は増加しました(いわゆるファンドバブル)。今回のアベノミクスでも、多くの資金が不動産に向けられると予想されます。このことは、地価の上昇要因となります。

但し、このような資金が向かう不動産は、証券化対象不動産のような大都市にある一定の規模の収益不動産が中心で、全国一律、どのような不動産にでも平等に起こるとは思えません。それでも、同じ地域で高額の取引があると、周辺の地価に影響を与えるものです。既に各種調査で、地価の回復傾向が顕れて来ているようです。

しかし、これは不動産の経済価値が上がったと言うよりは、貨幣価値が下がったと言うべきもので、非常に不安定なものと言えるでしょう。

長期的に不動産の需要に影響を与える人口構成を概観すると、我が国は少子高齢化社会の進行で、今後50年の間に人口が八千万人まで減少すると見られています。人口の減少は主に住宅地の需要を減少させる要因となりますので、日本全体で見ると地価の下落要因となります。また、年齢別の人口構成で見ると、第二次世界大戦による人口の減少と、終戦直後のベビーブームにより、いびつな人口構成となっています。

Photo

統計局・人口推計より

上の人口ピラミッドを見ると、60代前半のいわゆる団塊世代(第一次ベビーブーム)とその子供の団塊ジュニア世代(第二次ベビーブーム)が突出しています。持家の購入意欲が高いのは、30代後半と言われていますが、団塊ジュニア世代が40台を迎えると、その後は減少の一途です。住宅地に関して言えば、将来的にわたり今が一番需要が多い時期であると言えるでしょう。したがって、これらの需要が一巡すると、地価は下落すると考えるのが自然です。そういう意味では、将来の地価上昇を見込んで不動産を買うのは得策ではなさそうです。

では、不動産の将来は暗いものなのでしょうか?私は必ずしもそうは思いません。

人口減少に伴い、インフラの維持管理の観点から、都市の再編・再構築が予想されます。利便性・快適性の高い街へと人口の集積が起こるはずです。

既に鉄道会社等は、安定顧客となる沿線住民の確保のために、沿線の都市整備や利便性の向上に力を入れています。今年三月に、関東私鉄の宿敵である東急東横線と西武池袋線が直通運転を開始しましたが、昭和の時代には考えられなかった快挙です。各鉄道会社の危機感が強く感じられます。

また、自治体を見ても、平成バブル崩壊による地価下落で、公共用地が取得しやすくなり、この間に道路や公園などの都市インフラを充実させた自治体と、何もしなかった自治体で、住環境に大きな差が出来ています。

これらは、貨幣価値の減少ではなく、まさに不動産の価値の増加に寄与します。

戦後、都市部への急激な人口の流入により、政府は人の住める場所を確保するために公団による共同住宅の建設や税制面(賃貸住宅に対する優遇)により、住宅建設に力を入れて来ました。これにより都市の外延化が進行しましたが、今後はこれとは逆の流れになります。広大化した都市圏を縮小均衡させて都市部に集積させていく政策が必要となってきます。ここに地域間の競争が発生します。この競争に勝利する街は地価を維持し、敗れた街は荒廃していくことになるでしょう。

アベノミクスにより、先行きに明るさが見えた現在、消費税の増税を前に、家を買おうと考える方は多いと思います。一生に一度の買い物ですので、どこに買うべきか、慎重に検討していくことが重要になるでしょう。

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幻の平成21年商業統計

「商業統計調査」は、商業の実態を明らかにし商業に関する施策の基礎資料を得ることを目的として、主として都道府県、市区町村の行政区画単位に集計され、それぞれ「産業編」、「品目編」等の刊行物で公表されています。これまで、昭和27年から2年ごとに実施されてきており、その後、昭和51年以降3年周期となり、さらに平成9年以降5年周期で本調査を実施し、本調査の2年後に簡易な方法による調査(簡易調査)が実施されてきました。

一方で、物流・市場分析、環境対策等地域に関する問題把握のため、経済活動範囲に視点をおいたより小地域データであるメッシュデータ も公表されるようになり、GIS(Geographical Information System)の普及もあって、事業所数、従業者数、年間販売額を地図上に重ね合わせることで、より詳細な分析に活用されるようになっています。(商業統計メッシュデータについては、昭和54年以降平成9年までの3年ごと及び平成11年、14年、16年、19年に作成・公表されています。)

そして、平成21年商業統計調査(簡易調査)が、当初平成24年5月に発表されるはずでしたが、新たに「経済センサス-活動調査」が創設されたことに伴い、報告者負担軽減の観点から、実施時期を変更し、次回は平成26年に実施することになりました。

現在の商業統計調査(簡易調査)で調査している商業政策上必要な調査事項(商品販売額、売場面積等)については、平成 23 年に実施される「経済センサス-活動調査」において引き続き調査することとされましたが、メッシュデータは公表されていないようです。

メッシュデータは、高価なGISのソフトを使用しないとなかなか使い難いのですが、「立地環境特性別集計編」の「商業集積地区別」のデータ…アドレスは東京都のもの)は、商店街毎くらいに区分された各商業集積地の商品販売額、売場面積等を誰でも手軽に扱えるEXCELデータで提供しており、主に商業地の評価に威力を発揮します。

途中で地区割が変更されていなければ、各商業集積地区毎の年間販売額の推移等を把握することが出来るため、特に店舗の継続賃料の評価で非常に有用でした。

前回調査の平成19年は、丁度証券化バブルの絶頂期で、今回平成21年の簡易調査が公表されれば、サブプライムローン問題やリーマンショックの影響を受けての数値を知ることが出来、大いに鑑定評価作業にも役立ったはずでしたが、調査が延期になってしまいとても残念です。

「経済センサス-活動調査」で、同じ様なデータの提供をしてもらえるといいのですが、果たしてどうなるでしょうか…。

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中小企業金融円滑化法を1年間延長

あけましておめでとうございます。

平成23年は、東日本大震災や各地での異常気象、ギリシャの財政問題に端を発する経済危機など、暗い話題が多かったですが、今年は明るく、穏やかな気持ちで過ごせる一年になって欲しいものです。

さて、標題ですが、自見庄三郎金融相は先月27日の閣議後会見で、「中小企業者等に対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律(中小企業金融円滑化法)」の期限を平成12年3月末から1年延長すると言及しました。

実は、この中小企業金融円滑化法(通称:モラトリアム法)が3月末に期限を迎えるということで、金融機関は不動産担保付債権の処分を活発化させていたため、昨年末までの数カ月、不動産鑑定の世界でも、特にデューデリジェンスの仕事が俄かに活気づいていました。(当方には恩恵はありませんでしたが・・・。)

中小企業金融円滑化法(通称:モラトリアム法)は、中小企業などに対する貸し渋り・貸し剥がし対策として平成21年に成立した法律で、金融機関に次のような努力義務が課されています。

●中小企業者又は住宅ローンの借り手から申込みがあった場合、できるだけ、貸付条件の変更など、債務弁済負担の軽減のための措置をとるよう努める。

●金融機関は、申込みがあった場合、他の金融機関、政府系金融機関(日本政策金融公庫など)、信用保証協会、中小企業再生支援協議会などの関係機関と連携を図りつつ、できるだけ適切な措置をとるよう努める。

http://www.fsa.go.jp/common/diet/173/01/gaiyou.pdf

中小企業金融円滑化法の成立と時を同じくして、金融検査マニュアル別冊が公表されました。
http://www.fsa.go.jp/manual/manualj/manual_yokin/bessatu/y1-01.pdf

この金融検査マニュアルとは、金融庁が金融機関を検査する際のマニュアルで、この基準に基づき、金融機関は債務者を査定(自己査定)し、金融庁に結果を報告します。
金融機関は融資先を、①正常先、②要注意先、③破綻懸念先、④実質破綻先、⑤破綻先5つに格付けされています。この格付けは、新規融資や融資条件の変更等の審査を行う際の判断基準になるとともに、金融機関の決算における貸倒引当金の計上や、自己資本基準(BIS基準)等に影響を与えます。

金融検査マニュアル別冊の公表は、この融資先の分類基準の緩和と理解されており、金融機関も、これまでなら要管理債権(要注意先以下の債権)となるところが、緩和により正常先に分類されることになるため、一部の債権については、特に不良債権処理をしないで済ますことが出来たと考えられます。

しかし、中小企業金融円滑化法が時限立法であったため、期限が到来すると、貸付債権の格付けが下がり、貸倒引当金の計上や自己資本比率の低下等の影響が出るということで、金融機関にとっては不良債権処理を進める動機づけとなっていたと考えられます。

実際、同業者の話を聴くと、ここのところ不動産担保付債権の処理のためのデューデリジェンスの仕事が忙しかったようです。

今回の期限延長で、モラトリアムがもう一年続くことになりますが、足元では急激な円高や海外との競争の激化等、中小企業をめぐる環境は芳しくありません。1年後、どのようになっているか、注意深く見守る必要があると思います。

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セルフ式も頭打ち~ガソリンスタンドと土壌汚染

先週土曜日の日経新聞朝刊に、セルフ式ガソリンスタンドが、2011年第一四半期にはじめて純減したとの記事が出てました。

給油所と言えば、「レギュラー満タン」「窓は拭いてよろしいですか?」等とやり取りしながらのフルサービスが当たり前でしたが、1998年4月にセルフ式ガソリンスタンドが解禁されて以来、気軽さと価格の安さが支持されてその数を増やしてきました。しかし、セルフ式スタンドは価格でしか差別化を測れないため、都市部では価格競争が激化し、収益力の低下が深刻化していました。そこへ、原油価格の急騰、若者の自動車離れ等、経営環境の悪化が襲いかかります。

銀行時代、給油所を担当していたことがありますが、ガソリンの売上比率が高い業者は概して収益性が悪く、常連客が多く、点検やオイル交換、カー用品販売等の収入の多いスタンドの方が利益率が高い傾向にあります。

記事では、「価格しか遡及できないセルフ式の淘汰が始まっている。(JX日鉱日石エネルギー)」、「セルフ化率は3割が上限。(コスモ石油)」等のコメントが紹介されていましたが、廃業に追い込まれるスタンドも多く出てくることでしょう。

そこで問題となるのが、給油所跡地です。

不動産鑑定の立場から見ると、給油所跡地には大きな問題が二つあって、ひとつは地下に埋設された貯蔵タンク、そして土壌汚染の問題です。

給油所の施設を取り壊して新しい建物を建てる場合、基礎工事の邪魔になるため、地下埋設貯蔵タンクをそのままには出来ません。撤去には多額の費用がかかります(これは、銀行店舗の「金庫」にも同じことが言えます。)。

そのため、郊外の給油所等は閉鎖された後も、施設はそのままにして、中古車販売店やコンビニエンスストア等に模様替えして使っている例をよく目にします。しかし、これでは、最有効使用の実現は困難です。

仮に撤去したとしても、土壌汚染の問題が残ります。

タンクが老朽化して破損し、中の油脂類が地中に漏れ出している場合、油臭や降雨時の水たまりに油膜が浮く等の問題が生じる可能性があります。

・・・と、ちょっと迫力のない書き方をしてしまいましたが、実は、「油汚染」については、人への健康影響が少ないとして、土壌汚染対策法の対象ではないのです。

土壌汚染対策法で規制されているのは、ガソリン成分の内、1%程度しか含まれていない「ベンゼン」と、今は成分に含まれていない「鉛」です。

鉛については、1980年頃までは「有鉛ガソリン」が販売されていましたので、古い給油所の場合、注意が必要ですが、問題になるケースはそうは多くないものと思われます。

問題なのは「油汚染」ですが、2006年に「油汚染に関するガイドライン」(http://www.env.go.jp/water/dojo/oil/01.pdf)が制定されています。

本ガイドラインでは、油臭や油膜といった生活環境保全上の支障の除去を対象としており、油含有土壌の存在自体ではなく、それによって生じている油臭や油膜を対象とすることにしている点が特徴です。すなわち、近くに地下水がなければ、対象にはなりませんし、地下水があっても井戸水等として利用されておらず、油臭や油膜が問題となっていないならば、油汚染問題としてとらえる必要はないというものです。

但し、不動産鑑定の観点で観ると、油含有土壌に起因する地表や井戸水等の油臭や油膜については、それらが感覚的に把握できたときには、成分の分析を待つまでもなく不快感や違和感があることなどの生活環境保全上の支障を認識できるので、土壌汚染対策法やガイドラインに触れていなくても、価格を下げる可能性があるといえます。

一旦、汚染が明るみに出ると、その土地に対するスティグマ(心理的嫌悪感)により、土壌改良などの対策が行われた後でも、価格に影響を与えることがあります。(このスティグマについては、東日本大震災後の不動産の評価に大きな影響を与えるため、既に様々な考え方が発表されています。これについてはまた後日・・・。)

具体的な評価については、ケースバイケースですが、掘削除去や土壌改良の費用を控除し、その間の期間損失(逸失利益)、スティグマ等を総合的に勘案して評価する必要があります。土壌改良には安価なものもありますが、その分期間が長く使用収益出来ない等のケースも見られるので、案件ごとによく分析する必要がありそうです。

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融資審査の三要素に、「担保」なし

「融資の三要素って、知ってる? 『使途』、『金額』、『償還能力』・・・。 『担保』は入ってないんだよ・・・」

かれこれ20年近く前の話ですが、私はまだ新米銀行員だった頃、当時の支店長が、「役員から質問されたんだけど、答えられなくってさぁ…」と、誰に聞かせるでもなくつぶやいた一言でした。

さりげなく、周りにいた若手に聞かせているのではないか・・・と、ずっと胸に焼き付いていました。

私が社会に出たのはすでにバブル崩壊寸前の頃で、融資判断は「担保の有無」という風潮が強かったのですが、古い融資の稟議書(昭和60年前後が転換期でしょうか?)をめくると、先にあげた融資の三要素を中心としたフォーマットでかかれていました。まだ、銀行の審査が厳しかったころの話です。

この三要素を厳格に審査すると、融資されたお金は、百パーセント事業に有効に活用され、そして返済されるはずです。ですから、貸し手にとって最後の砦である「担保」はあまり重要な要素ではありません。

もちろん、これをすべて厳格に適用すると、融資を受けられない会社も出てくることになりますので、多少融通を利かせる必要があると思いますが、三要素のいずれかを満たせない場合は、充足できるようにアドバイス(経営指導等)していくというのが本来の金融機関のあり方だと思います。

東日本の震災は、日本経済に大きな打撃を与えました。津波による物理的な損傷だけでなく、マクロ的な経済への影響により、担保となる不動産の価値の下落が予想されますが、担保価値の変動に合わせて、貸し渋りや回収の促進が行われることがないよう、金融機関の基本に立ち返った対応を期待するところです。

【関連記事】

事業再生ADR

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CRE・PRE戦略推進のための人材と組織

3月7日月曜日、霞が関コモンゲートの霞山会館での、CREC/JAREC共催セミナーに行って来ました。

テーマは「CRE・PRE戦略推進のための人材と組織」

セミナーの参加者は、我々不動産鑑定士の他にも、CREを実施する主体である大企業の関係者の方も多く来られていたようです。

1時間程の基調講演の後、パネルディスカッションが行われたのですが、非常に参考になる話でした。ちょっと刺激を受けたので、CRE(企業不動産)やPRE(公的不動産)の活用について考えてみました。

CREやPREというと、遊休不動産の売却やマンションや商業ビル等の収益不動産を建てて運用しましょう…という提案が殆どだと思うのですが、果たして、それは企業のためになっているのか疑問です。売却や建設というと、大きな金額が動くので、周辺業界(不動産業や建設業)から大きな「推進力」が働きます。しかし、公益性や企業イメージの向上といった、具体的な数値に表れにくい活用方法は、提案されにくい傾向にあると思います。

先日読んだ、東京都の猪瀬直樹副知事の著書「地下鉄は誰のものか?」に、地下鉄建設用地(代替地)として購入した土地に、ホテルやマンションを建てていることに対して、鋭く批判していました。

元々はCREの一環として、最も収益性が高い運用方法を実行しただけなのでしょうけど、公共性の高い交通機関が、地下鉄建設の名のもとに立退きをお願いして入手した土地を、何ら公益性のない事業に使用するというのは、やはり大衆の感情を刺激すると思います。

この時、同じマンションや商業性施設を建てるでも、例えば建物の一部に「保育所」や「介護施設」が入っていたらどうでしょう?公益性が高まり、企業イメージの向上や、沿線の利便性が向上して、結果として高い経済効果が生まれるはずです。シェアハウスやコーポラティブハウス等の未来の生活を考える新しい試みに活用するのも一案だと思います。

こういうマインドは、なかなか理解されにくいと思いますが、大きな企業体こそ、大きな目で観る必要があると思います。

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不動産鑑定士 四方田 修

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