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共有持分の競売(第三者による取得)とその対策

共有名義の持分が競売にかかっているのをしばしば目にします。

このような共有持分を第三者が取得しても、物件を単独で自由に使うことが出来ないので、普通の人は買おうとは思わないでしょう。でも、ちゃんと落札する人がいたりします。

このような物件に入札するのは、いわゆる不動産ブローカーが中心で、落札後は、他の共有者へ買い取りを要求したり、または他の共有者の持分を買い取って、100%完全所有権に復帰させる等の交渉を行っていきます。

もちろん、他の共有者もこの交渉に乗るくらいでしたら、そもそも競売で落札しているはずですので、交渉は難航するはずです。しかし、共有持分の落札者には、最後の切り札として、「共有物分割」の請求をすることが出来ます。

日本の民法は、単独所有(単有)を原則としているため、各共有者はいつでも共有物の分割を請求することができます(民法256条1項本文)。

分割の方法としては、(1)現物を分割する方法(現物分割)、(2)共有者の一部が他の共有者へ対価を支払って全共有物を取得する方法(価格賠償)、(3)共有物を売却して売却代金を共有持分にしたがって取得する方法(代金分割)、が考えられますが、既に交渉が決裂しているのですから、協議は不調に終わる可能性が高いでしょう。

当事者間での協議が調わないときは、分割を裁判所に請求できることになっています(民法258条1項)。

裁判による分割の場合、現物分割が原則ですが、不動産の現物分割は困難な場合が多い(マンションを真っ二つに割ることなど出来ません…)ので、競売による代金分割(民法258条2項)ということになります。(近年の判決では価格賠償による決着も認められていますが、共有物の価格が適正に評価される等の条件を満たす必要があります。)

この手続きは、裁判で行われるものの、性格的には非訟手続きであって、形式的に進められていきます。したがって、第三者に共有持分を取得されてしまった場合、その不動産が競売にかけられる可能性が高いといえるでしょう。

競売にかけられれば、その不動産を自己競落しない限り、他人の手に渡ってしまうことになります。したがって、共有持分が競売等で第三者の手に渡りそうになった場合は、早い段階で当該不動産の価値を見積り、合理的な価格で買い受ける等の交渉を行うべきです。

運悪く競売にかけられてしまった場合にも、自ら落札する等の対策を取ることにより、防衛を図ることも出来ます。落札者が不動産ブローカーに限定されることを考えれば、共有持分の適正時価から、各種交渉や訴訟に係る費用、ブローカーの利益を差し引いた金額以上の価格で落札されることは考えにくいので、第三者による入札予定額をある程度予測することは可能です。

仮に第三者の手に渡ってしまっても、裁判上で価格賠償により第三者の取得した持分を買い取ったり、建物によっては区分所有権にすることで、現物分割が可能かもしれません。

いずれにしても、後になればなるほど、採り得る対策の選択肢が減って行きますので、早い段階でご相談することをお勧めいたします。

【関連記事】

共有持分の鑑定評価における他の共有者の信用判定

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広大地の判定(区画割をした戸建分譲地か?路地状開発か?)

不動産鑑定評価は、税金を申告する際にもしばしば利用されます。

中でも多いのが、相続税や贈与税の申告の際の「広大地」の判定に係るご相談です。

「評価基本通達24-4」は、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な土地で開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの価額は、次の算式により求めた広大地補正率を乗じて計算した金額によって評価する旨定めています。

【算式】
広大地補正率 = 0.6  - 0.05 × (広大地の地積/1,000㎡)

例えば500㎡なら57.5%の広大地補正率となりますので、評価額がかなり低く抑えられます。
なお、本件通達は、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは、広大地に該当しない旨定めていますので、一般的には、戸建住宅分譲用地として開発されることが合理的と考えられる土地が対象になります。

しかし、この「広大地」の概念が画一的でないので税務当局と申告書の間で見解が食い違うことも多いようです。
特に、問題となるのが、路地状開発との兼ね合いです。

路地状開発とは、路地状部分を有する宅地を組み合わせ、戸建住宅分譲用地として開発することをいいます。

最近、国税不服審判所のHPに掲載された裁決事例を紹介いたします。

詳しくは下記アドレスのHPを参照願います。、
http://www.kfs.go.jp/service/JP/83/22/index.html

対象不動産は、間口距離が19.10㎡、奥行距離が27.83㎡のほぼ長方形の形状をした面積が528㎡の宅地で、戸建住宅分譲用地とすることが合理的であるという点については、双方同じ見解ですが、区画割りの方法が異なります。

審査請求人は、下図の通り区画割りを行う開発が合理的と判断し、公共公益的施設用地(この場合は道路)の負担が必要と判断されるため広大地として申告しました。

Photo_3

これに対し原処分庁(国税庁)は、下の図のように路地状開発を行えば、公共公益的施設用地の負担が必要ないため、広大地ではないと主張し、土地の評価額に誤りがあるとして、更正処分及び過少申告加算税の賦課決定処分をしました。

Photo

国税不服審判所は、下図のように道路を開設して開発するのが経済的に最も合理的な開発であると認められるとして、原処分庁の更正処分を取り消すべきとの判断を下しました。

Photo_4

見比べていただきたいのですが、原処分庁の主張する開発想定図と請求人が主張する開発想定図は、それぞれ出来上がった区画割りを見ると、道路(路地状部分)の幅が4mと4.5mの違い以外に、見た目は殆ど変わらないと思われます。

しかし、路地状敷地による開発(旗竿開発)の場合は、路地状部分を通路に限らず駐車場としても利用できるので、公共用地と見なされません。本件の場合、広大地補正率は57.36%ですので、この差はとても大きいですね。

国税庁のHPによると、「路地状開発を行うことが合理的と認められる」かどうかは次の事項などを総合的に勘案して判断するとしています。

①路地状部分を有する画地を設けることによって、評価対象地の存する地域における「標準的な宅地の地積」に分割できること

②その開発が都市計画法、建築基準法、都道府県等の条例等の法令に反しないこと

③容積率及び建ぺい率の計算上有利であること

④評価対象地の存する地域において路地状開発による戸建住宅の分譲が一般的に行われていること

裁決の内容を見ますと、特に④の内、「評価対象地の存する地域」の範囲や、「路地状開発による戸建住宅の分譲が一般的に行われていること」の判定を非常に丁寧にやっているなあと言う印象を受けます。

この辺の判断は、評価対象地の存する地域の標準的使用により異なるため、一律に扱うことは出来ません。結局、それを判断する人の主観により判定結果が異なってくることも考えられます。

過去には、こんな路地状開発が認められた例もありました。

平成18年3月28日東京高裁判決(平成17年(コ)320号)

Koudaichi20005

さすがに、「こんな開発ないだろう!」という感じがしますが、今後事例が積み重なって行けば、判断基準も固まって行くことでしょう。

広大地の判定を不動産鑑定士が行う場合、不動産鑑定評価基準の他に、これら判定基準について、丁寧に当てはめを行っていく必要があります。手を抜くと後でクライアントに迷惑をかける結果になりますので、慎重な調査が求められます。

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不動産鑑定士 四方田 修

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CRE・PRE戦略推進のための人材と組織

3月7日月曜日、霞が関コモンゲートの霞山会館での、CREC/JAREC共催セミナーに行って来ました。

テーマは「CRE・PRE戦略推進のための人材と組織」

セミナーの参加者は、我々不動産鑑定士の他にも、CREを実施する主体である大企業の関係者の方も多く来られていたようです。

1時間程の基調講演の後、パネルディスカッションが行われたのですが、非常に参考になる話でした。ちょっと刺激を受けたので、CRE(企業不動産)やPRE(公的不動産)の活用について考えてみました。

CREやPREというと、遊休不動産の売却やマンションや商業ビル等の収益不動産を建てて運用しましょう…という提案が殆どだと思うのですが、果たして、それは企業のためになっているのか疑問です。売却や建設というと、大きな金額が動くので、周辺業界(不動産業や建設業)から大きな「推進力」が働きます。しかし、公益性や企業イメージの向上といった、具体的な数値に表れにくい活用方法は、提案されにくい傾向にあると思います。

先日読んだ、東京都の猪瀬直樹副知事の著書「地下鉄は誰のものか?」に、地下鉄建設用地(代替地)として購入した土地に、ホテルやマンションを建てていることに対して、鋭く批判していました。

元々はCREの一環として、最も収益性が高い運用方法を実行しただけなのでしょうけど、公共性の高い交通機関が、地下鉄建設の名のもとに立退きをお願いして入手した土地を、何ら公益性のない事業に使用するというのは、やはり大衆の感情を刺激すると思います。

この時、同じマンションや商業性施設を建てるでも、例えば建物の一部に「保育所」や「介護施設」が入っていたらどうでしょう?公益性が高まり、企業イメージの向上や、沿線の利便性が向上して、結果として高い経済効果が生まれるはずです。シェアハウスやコーポラティブハウス等の未来の生活を考える新しい試みに活用するのも一案だと思います。

こういうマインドは、なかなか理解されにくいと思いますが、大きな企業体こそ、大きな目で観る必要があると思います。

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不動産鑑定士 四方田 修

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