地震情報

東日本大震災に対する震災支援税制発表

4/13の政府税調で、東日本大震災の被災者に対する震災支援税制が打ち出されています。

不動産関係では、相続税・贈与税について、平成23年3月10日以前の相続又は贈与により取得した財産に係る相続税又は贈与税で平成23年3月11日以後に申告期限が到来するものについて、東日本大震災の発生後を基準とした価額とすることができることになるようです。

http://www.cao.go.jp/zei-cho/gijiroku/zeicho/2011/23zen1kai.html

平成23年度 第1回 税制調査会(4月13日)資料『東日本大震災への税制上の対応について(詳細版)』の5ページより抜粋。

3.資産課税

(1)相続税・贈与税
①  平成23年3月10日以前の相続又は贈与により取得した財産に係る相続税又は贈与税で平成23年3月11日以後に申告期限が到来するものについて、その課税価格の計算上、指定地域内の土地等及び一定の非上場株式等(同日において相続人等が所有していたものに限ります。)の価額は東日本大震災の発生後を基準とした価額とすることができることとします。
この場合、指定日の前日までに申告期限が到来するものについては、その申告期限を指定日まで延長します。
(注1)「指定地域」とは、東日本大震災により相当な損害を受けた地域として財務大臣が指定する地域をいいます。
(注2)「指定日」とは、東日本大震災の状況等を勘案して財務大臣が定める日をいいます。

震災後の不動産価格はまず例外なく低迷することになるでしょう。即ち税額が低く抑えられることになります。しかし、当面は不動産の売買は低迷するので、震災の影響を織り込んだ市場価格が形成されるのはずいぶんと先のことになると予想されます。

したがって、これが実際に適用になると、「東日本大震災の発生後を基準とした価額」について一定の基準を設けることが必要になるでしょう。相続税路線価は1月1日時点の価格になりますので、これに一定の割合で時点修正を行う形になるのでしょうか?

基準といっても被災した地域や個別の土地・建物によって異なりますので、被害の程度が地域の標準的な水準より大きい場合は、個別に鑑定を行って被害の程度を織り込んだ方がいい場合もあることでしょう。

このような鑑定評価依頼が来た時に、しっかりとした評価が出来るように、震災の影響により変化する価格形成要因のチェックポイントをしっかり見極め、価格に反映できるように準備を進める必要がありますね。(いずれ不動産鑑定協会から何らかの指標が発表されることを望みます。)

【関連記事】

東日本大震災が不動産投資市場に与える影響(自然災害)

被災地の評価

賃貸等不動産の価格調査における東日本大震災の影響に関する評価上の取扱い

鑑定評価における「重要な後発事象」の扱い

【平成23年地価公示】地価下落、都心部は歯止め

Akatsukilogo

不動産鑑定士 四方田 修

http://akatsuki-rea.o.oo7.jp/

あかつき鑑定BLOGは、にほんブログ村「士業ブログ」に参加しています。

ランキングにご協力下さい。
クリック
↓↓↓↓↓↓

にほんブログ村 士業ブログへ
にほんブログ村

| | コメント (0) | トラックバック (0)

東京都液状化地図

先日、我孫子市の液状化の話をこのBLOGで紹介したら、驚くほどの反響があり、もう少し、いろいろと液状化についてネットを検索していたら、こんなHPを見つけました。

『東京の液状化予測図』 東京都土木技術支援・人材育成センター

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/index.htm

この液状化予測図は、昭和62年に作成した「東京低地の液状化予測図」と、平成8年度の研究成果である「多摩地域の液状化予測」を一本化するとともに、東京都港湾局のご協力により「東京港埋立地盤の液状化予測」(平成3年度)を合本したものだそうです。

複数の機関で作成した資料を一本化、合本するというのは、縦割り意識が強いと思われがちな公的機関にあっては画期的です。

我があかつき鑑定のある門前仲町は黄色(液状化の発生が少ない地域)でした。かなり古い埋立地ですからね。

また、話は変わりますが、不動産鑑定評価の役所調査で「環境保全課」等に行きますと、土壌のボーリング調査の結果「地質柱状図」が閲覧できたりします。

東京都はwebでも閲覧できます。

東京の地盤(GIS版)

東京都 建物における液状化対策ポータルサイト (H26.5.8追記)

市街地ですと結構ポイントも多くて、どのような土壌かがわかるのですが、時折、「ごみ」というのが出てきます。これは埋め立てられた土地である証で、その時期によって液状化の可能性が推定できる場合もあると思います。

今後、不動産鑑定書を作成する際に、地歴調査に加え、こういった調査を行って、出来る限り鑑定評価書に反映させていきたいと思います。

【関連記事】

内陸部の我孫子市で液状化現象

東日本大震災が不動産投資市場に与える影響(自然災害)

被災地の評価

陥没

Akatsukilogo 

不動産鑑定士 四方田 修

http://akatsuki-rea.o.oo7.jp/

あかつき鑑定BLOGは、にほんブログ村「士業ブログ」に参加しています。

ランキングにご協力下さい。
クリック
↓↓↓↓

にほんブログ村 士業ブログへ
にほんブログ村

| | コメント (0) | トラックバック (0)

内陸部の我孫子市で液状化現象

東日本大震災では、津波による被害があまりに甚大なので、影に隠れていますが、地震そのものによる被害もかなり大きな爪痕を残しています。

報道によると千葉県の内陸部にある我孫子市でも118戸の家屋が、液状化現象により全壊したそうです。

液状化現象とは、地殻を形成する砂や土の粒子が、地下水の中を浮遊するような状態になって地盤が流動化する現象です。

液状化現象につきましては、こちらのHPが詳しいです。

地盤と建築基礎(吉見 吉昭 東京工業大学名誉教授)

液状化現象とは?(経済産業省)

今回の震災でも、東京ディズニーリゾートのある浦安市での被害が大きく報道されていましたが、どちらかというと海岸に近い埋め立て地というイメージでした。

天然の陸地が長時間かけて形成されているのに対し、埋立地は人工的に短期間で形成されているため、土壌粒子の間隙が大きく保有水が多く、地震による液状化現象が起きやすいとされています。したがって、おもに河川跡や沼地等の「低湿地」を埋め立てて造成された内陸の埋立地でも原理は同じで、 液状化現象を誘発したものと考えられます。今回大きな被害のあった地域は、かつて利根川の堤防が決壊してできた沼を埋め立てた土地だったそうです。

逆に、昨日、江戸時代に砂洲を埋立てて造られた佃島を歩いたのですが、液状化現象等どこ吹く風、街は平穏そのものでした。長い時間をかけて地盤が安定しているということなんでしょうね。

建築基準法では、埋立地に一定の基準( 埋立から30年未満、埋立地盤厚さ3m以上等)を設けて、より厳しい耐震基準を課しています。しかし、建物の構造計算以前に、地面が液状化して隆起するのですから、余程地中深く基礎を掘り下げていないと、建物の損壊は免れません。また、水道管が破裂したり電柱が倒れたりして断水や停電が起き、地域のライフラインが寸断される等の被害も目立ちました。

土木技術の発展により、一昔前なら「あんな場所に住めるわけがない」というような場所も、綺麗に埋め立てられて、普通に宅地として造成され、分譲されます。一見、日常生活には問題ないように見えて、今回のような大規模な地震や大雨などが降ると、一転してリスクが表立ってきます。

不動産鑑定評価を行う際、古い住宅地図などで地歴調査を行うのですが、数年前、数十年前に評価対象土地がどのような形質であったかは、今後よりいっそう重要なファクターになっていくことでしょう。NHKの人気番組「ブラタモリ」のように、より深く地面と対話するようにしないといけませんね。

【参考】

建築基準法に関する建設省告示(昭和55年11月27日建告第1793号)による「第三種地盤」

「腐葉土、泥土その他これらに類するもので大部分が構成されている沖積層(盛土がある場合においてはこれを含む。)で、その深さがおおむね30m以上のもの、沼沢、泥海等を埋め立てた地盤の深さがおおむね3m以上であり、かつ、これらで埋め立てられてからおおむね30年経過していないもの又は地盤周期等についての調査若しくは研究の結果に基づき、これらと同程度の地盤周期を有すると認められるもの」

【関連記事】

東京都液状化地図

東日本大震災が不動産投資市場に与える影響(自然災害)

被災地の評価

姉妹都市「共助の時代」

陥没

Akatsukilogo

http://akatsuki-rea.o.oo7.jp/

不動産鑑定士 四方田 修

あかつき鑑定BLOGは、にほんブログ村「士業ブログ」に参加しています。

ランキングにご協力お願いします。
クリック
↓↓↓↓

にほんブログ村 士業ブログへ
にほんブログ村

| | コメント (0) | トラックバック (0)

みんなで分け合えば出来ること

食品、日用品の買いすぎを控えください。分けあう気持ちを大切に。

258630946_3

Akatsukilogo_2

不動産鑑定士 四方田 修 http://akatsuki-rea.o.oo7.jp/

あかつき鑑定BLOGは、にほんブログ村「士業ブログ」に参加しています。

にほんブログ村 士業ブログへ
にほんブログ村

| | コメント (0) | トラックバック (0)