地域経済

中野区役所・サンプラザ地区再整備実施計画

3/22、中野区長の定例記者会見において、『区役所・サンプラザ地区再整備実施方針(案)』が発表されました。


計画では、区役所や税務署、中野サンプラザを含む約4.85ヘクタールを一体で開発し、最大収容人数1万人のホールの他、オフィスやホテル、マンションなどの多機能複合施設も設け、ホールにはスポーツイベントや展示会などにも使用できるよう、アリーナ(平土間)部分を組み込む予定とのこと。

中野サンプラザは、1973年(昭和48年)6月1日、雇用促進事業団によって、勤労者福祉施設として建設されました。

中野サンプラザと言えば、日比谷野外音楽堂や日本武道館とも並ぶ人気を誇るホールで、ここでコンサートを楽しんだ思い出のある方も多いのではないでしょうか?
現在の収容人数は約2200人(渋谷公会堂や今はなき新宿厚生年金会館とほぼ同規模)ですので、一気に5倍近い大きな施設に生まれ変わることになります

東京周辺のホールのキャパシティの上位を見ると、スーパーアリーナ(22000)、横浜アリーナ(17000)、日本武道館(13000)、代々木体育館(13000)辺りに次ぎ、両国国技館(11000)、幕張メッセイベントホール(10000)辺りと並ぶ規模になります。

コンスタントにイベントを行うことが出来れば、地元に大きな経済効果をもたらすことになりますが、中野駅周辺の商業施設はどちらかと言うと小規模で、範囲も限られるので、いかに周辺に流出するのを防げるかも課題になりそうですね。(周辺の高円寺、阿佐ヶ谷、早稲田辺りが恩恵を受けそうですね。)

個人的にな感想としては、音楽不況で大規模なホールでの公演が減っている現状で、この規模の箱を作るのはリスクが高いような気がします。現状の2千人規模のホールが、どこも老朽化で閉館や建替えの危機にさらされている現状では、むしろ、現在の規模を維持した方が得策なような気もしますが、果たしてどうなるでしょうか?

なお、区役所の移転が終わる2022年(平成34年)頃から解体工事を行う予定とのことで、当分の間は、今の中野サンプラザでコンサートを楽しむことが出来そうです。


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東京今昔物語 ―企業と東京―

公益社団法人東京都不動産鑑定士協会は創立20周年を記念して、実業之日本社から「東京今昔物語 ―企業と東京―」を出版しました。

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これは、協会の会報誌「かんていTOKYOに連載されていた記事を編集したもので、「東京における不動産と人との関わりについて、都内の優良企業19社と、その企業が関わる地域との変遷を紐解きながら明らかにしていく本書は、読者の知的好奇心を満たしながら、東京という、世界で唯一無二の魅力的な都市の姿を、改めて甦らせてくれるに違いない」と紹介されています。
紹介されている企業は、19社。いずれも一流老舗企業ばかりで、会社名と街の名前がセットで思い浮かばれる組み合わせばかりです。

【目次】
第1章 銀座と資生堂の歩み
第2章 丸の内の街と三菱地所の歩み
第3章 日比谷の街と帝国ホテルの歩み
第4章 恵比寿の街とサッポロビールの歩み
第5章 田園調布と東京急行電鉄の歩み
第6章 新宿の街と中村屋の歩み
第7章 超高層ビル建築と三井不動産の歩み
第8章 明治神宮と明治記念館の歩み
第9章 日比谷公園と松本楼
第10章 国立学園都市開発と西武グループの歩み
第11章 虎ノ門・神谷町界隈とホテルオークラ東京の歩み
第12章 赤坂界隈と虎屋の歩み
第13章 浅草橋界隈と吉徳
第14章 青山に育まれて……紀ノ国屋
第15章 葛飾とタカラトミー
第16章 「都市をつくり、都市を育む」森ビルの歩み
第17章 石川島、豊洲とIHI
第18章 京橋と味の素社の歩み
第19章 浅草界隈とマルベル堂の歩み


この本が売れて協会が儲かると言うことはないのですが、話題になって店頭に並ぶようになれば協会の広報活動になるので、せっせと話題作りに汗をかいてます。
実際、なかなか読み応えがある本なので、是非お買い求めいただけると嬉しいです。

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【平成26年度地価公示】湾岸タワーマンションと相続税対策

先日発表された平成26年度地価公示では、低金利や住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えや景況感の改善による住宅需要拡大等もあって、都道府県全てで、住宅地の地価下落率縮小や上昇への転換等が継続して見られました。
特に利便性、住環境等に優る住宅地では上昇基調が顕著となっており、中でも、オリンピック・パラリンピック開催決定に伴うインフラ整備への期待等から中央区、江東区では湾岸部でのマンション素地需要が堅調となりました。

湾岸部で地価上昇を牽引しているのは、超高層タワーマンションの建設ラッシュです。
眺望の良さや、広い共用部分(豪華なエントランスの他、展望フロアやスポーツジム、パーティルーム等々)などで人気を集め、売り出せば即日完売ということで、都心に近接し、開発用地が取得しやすい湾岸部(月島、豊洲、勝ちどき)にたくさんのタワーマンションが建ちました。
建設ラッシュが続く中、平成23年に東日本大震災が発生し、津波だけでなく液状化問題、交通網寸断によって孤立化するなどのイメージから、タワーマンションの売れ行きを危ぶむ声も聴かれましたが、マンションディベロッパーも免震・制震構造をアピールして、悪いイメージを払拭し、現在の人気へと繋げています。

昨年、売り上げが好調だった要因としては、やはり消費税の増税前の駆け込み需要が挙げられます。高い買い物なだけに、3%の違いは大きいですからね。

しかし、どうもこの他に、相続税対策としてもタワーマンションが好まれているようです。

実際、話しを聞いていますと、富裕層が高層階の高級住戸を数戸まとめて買っているそうです。(景気がよろしいようで・・・。)
なぜタワーマンションが相続税対策として有効かというと、相続税額の評価方法と関係があります。
相続税は、通常、財産評価基準に基づいて、評価額を算定します。
土地については、国税庁が発表している路線価に基づいて計算しますが、路線価は、公示地価格の8割程度に設定されています。
建物については、固定資産税評価額が採用され、建築価格の60%程度と言われています。これだけでも、現金で持っているよりも、相続財産を安く評価してもらっていることになりますね。

さらに、タワーマンションの場合、高層階の住戸程、相続税の節税効果が高いということがあります。
一般的に、同じ面積・間取りの住戸でも、高層階の方が眺望・採光に優れ、地上からの騒音が少ない等の理由で高く売られています。
しかし、相続税の計算を行う際には、土地については一棟全体の敷地の評価額に持ち分割合を掛けることによって計算し、建物については建物全体の評価額に対する専有面積割合を掛けることによって算定されますので、階層による評価額の違いは発生しません。
即ち、同じ間取りであれば、低層階でも、高層階でも評価額が同じと言うことになります。
ところが、実際には、高層階と低層階では販売価格に大きな差があります(3割くらいは当たり前!)。ここに、市場価格と相続税評価額にギャップが生じます。高層階の高い住戸ほど、相続税評価額が割安と言うことになります。

今後、相続税の課税強化(最高税率の引き上げや、基礎控除額の引き下げ)が予定されているため、相続税対策として需要が高まってきているというのです。

需要が高まれば価格は上昇します。そして、物件が高く売れれば、新たに建設しようという意欲は高まりますが、超高層マンションは、広い敷地と接面道路を要し、さらに数々の公的規制をクリアしていかなくてはいけませんので、開発用地は限られます。必然的に、複数の業者が競合することになり、さらに地価が上昇するという仕組みです。

地価の上昇は、資産効果による消費拡大など、経済にプラスの面が大きいので歓迎ですが、今後予想される消費税増税や人口減などの影響を見極めていく必要があるでしょう。


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【平成26年度地価公示】アベノミクスと再開発(東京都中央区)

平成26年度地価公示が発表されました。

概況を見ると、
平成25年1月以降の1年間の地価について
○全国平均では、住宅地、商業地ともに依然として下落をしているものの下落率は縮小傾向を継続。
○三大都市圏平均では、住宅地、商業地ともに上昇に転換。
○上昇地点数の割合は全国的に大幅に増加。特に三大都市圏では、住宅地の約1/2の地点が上昇、商業地の約2/3の地点が上昇。一方、地方圏では住宅地、商業地ともに約3/4の地点が下落。
○都道府県地価調査(7月1日時点の調査)との共通地点で半年毎の地価動向をみると、三大都市圏の住宅地はほぼ同率の上昇、商業地は後半上昇を強める。また、地方圏の住宅地、商業地ともに後半は下落率が縮小。
ここでは、商業地について、東京都中央区(中央通り沿い)を例に、さらに詳しく見ていきたいと思います。
平成2~3年を頂点とする不動産バブルが崩壊してから、長らく地価は下落し、底を打ったのが平成15年頃ですので、それ以降の地価推移をグラフにしてみました。

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銀座:公示地5-22 銀座4-5-6
日本橋:公示地5-35(※) 日本橋2-1-10 ※平成5-4825年度以前は公示地
京橋:公示地5-33 京橋1-6-1
三越前:基準地5-6 日本橋室町1-5-3


証券化バブルと言われる平成19~20年をピークとして、リーマンショックの平成20年後半から、大きく下落し、その後、ほぼ横這いで推移していましたが、ついに上昇へと反転しました。
要因としては、アベノミクスをはじめとする金融緩和策により、財布のひもが緩み、店舗需要が高まったことによるものと思われます。
しかし、上昇率には、若干差が生じています。
中でも銀座は、海外の高級ファッション・ブランドが旗艦店を出店するようになってから、銀座の価値は急速に高まりました。平成15年頃には、他のエリアの1.5倍くらいの水準でしたが、その差はほぼ倍にまで膨らんでいます。
その要因としては、商業地として洗練されてきたことに加え、銀座2丁目での相次ぐ再開発等により、街としての付加価値が高まったことが挙げられると思います。
地価が上昇する要因としては、様々なものが考えられますが、日本経済の歴史の中では、経済成長や金融緩和によるものが大きかったと思います。
しかし、これからは、人口の減少や製造業の海外シフトなどにより、今までのように自然と地価が上昇するというのは難しくなっていくでしょう。そうなると、他の都市(街)との付加価値(集客力)の差が、地価に反映されるようになってくるでしょう。
そうした観点からは、近年大規模な再開発を行った京橋や日本橋室町(三越前)は、今後、銀座の背中を追っていくことになると思います。特に、この春に大規模商業施設が開業する室町は、7月の都道府県地価調査(基準地)で、地価上昇が観測されることでしょう。
まだまだ計画中や開発中のビルも多いので、東京オリンピックの頃には見違えるようにきれいな街になっていることでしょう。
中央区が、中央通り沿いに地区計画を設定してきた甲斐もあり、とてもきれいな街並みが出来上がりつつあります。平成バブルの頃は、交通利便性に富む新宿や池袋に肩を並べられていましたが、ここに来て街としての文化的な魅力が効いてますね。
個人的には、中央通りに路面電車でも走らせて、この景観を世界中の人に見てもらいたいものですが・・・。

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H25年度都道府県地価調査(武蔵小杉)

H25年度都道府県地価調査で、目立った地価上昇地点として「武蔵小杉」を採り上げてみます。

下のグラフは、武蔵小杉駅前にある基準地(中原5-3)の価格推移です。

平成25年7月1日までの1年間に前年度比+13.4%の上昇を示し、リーマンショック前の平成20年7月の水準を超えています。

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武蔵小杉地区において大きなインパクトとなっているのは平成22年3月13日にJR横須賀線の新駅が開業です。都心へのアクセス向上を見据えて、工場跡地等の再開発により、平成19年頃から高層マンションの建設ラッシュが起きました。

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小杉駅周辺地区の開発動向(川崎市役所HP)

下のグラフを見ていただくとわかる通り、武蔵小杉駅周辺地区(小杉陣屋町、小杉御殿町、新丸子町、新丸子東、中丸子)の人口は、この間約1万人も増加しており、今後平成30年度までには約2万人の人口増加が見込まれています。

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武蔵小杉駅乗車人員数推移
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武蔵小杉になぜこれだけ注目が集まっているかというと、都心に近く、沿線イメージのよく地下鉄相互乗り入れにより、新宿・池袋へ乗り換えなしで行ける東急東横線や、東京駅直結のJR横須賀線等、交通利便性が良いのに加え、多摩川を超えるだけで東京都大田区の高級住宅街、田園調布に近いこと、そして何より工場跡地等の大規模な開発用地が供給されたことによります。
長い不況や海外生産のシフトにより、企業の不動産取得意欲が弱まっている中、マンション開発は建設業にとって大きな収益源となります。長引く低金利政策や消費税増税を控え、住宅取得意欲が高まっていることも後押ししています。(最終需要者以上に開発業者の先走りの感もなくはありませんが・・・。)
勢いのあるこのエリアですが、懸念材料もあります。
主に工場跡地が再開発されているケースが多いのですが、大都市圏近郊で工場用地と言えば、川に近く、洪水等による浸水の危険性を疑う必要があります。川崎市のハザードアップに見ると、歴史的大雨が降ると、浸水する危険性がある地域に色分けされています。(まあ、マンションでしたら浸水して家が流される心配もありませんが・・・)
また、この5年余りの間に主に分譲マンションを中心に急速に人口が増加した結果、マンション購買層である30~40歳のファミリー層に偏った人口構成となっており、30年後位には、現在高島平団地等で起きている住民の高齢化が急速に進む可能性があります。
こうした問題をどのように解決していくか、長期的に考えて行く必要があるでしょう。
とはいえ、現時点ではまだまだ若い街で活気に溢れており、交通利便性の良さは捨てがたく、開発余地も残されているため、今後しばらくは発展し続けることでしょう。

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H25年度都道府県地価調査(渋谷と新宿)

H25年度都道府県地価調査が発表されました。


全国平均では依然として下落しているものの、下落率の縮小傾向が継続し、上昇地点数の割合は全国的に増加しました。

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三大都市圏平均では、景況感の改善による住宅需要の拡大に加え、低金利、住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えもあり、住宅地はほぼ横ばいとなりました。
商業地は、不動産投資意欲の回復により、上昇に転換しました。これは、堅調な住宅需要を背景に、商業地をマンション用地として利用する動きや、主要都市の中心部において、BCP(事業継続計画)等の観点から、耐震性に優れる新築・大規模オフィスに対する需要が拡大していることも要因として挙げられています。
都心では、景気回復によるものの他、街の利便性向上等による地価の上昇も見られました。特に、鉄道の新線開通は大きな影響を与え、時に都市間の明暗を分ける結果も生み出しています。
下のグラフは、渋谷(道玄坂2丁目文化村通り沿い)と新宿(新宿3丁目明治通り沿い)の価格推移を表したものです。いずれも、渋谷・新宿の繁華な目抜き通りで、店舗が建ち並んでいる地域です。

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証券化バブルの始まる前の平成17年頃は、ほぼ同じ価格水準でしたが、地下鉄副都市線開通後平成20年頃から差がつき始めました。平成20年9月、リーマンショックにより地価の下落が始まりますが、新宿は下落幅を小幅に留め、今回の地価調査においても、渋谷と比較して上昇率が高くなっています。
このような店舗が密集する地域の地価は、店舗の賃料が価格に大きな影響を及ぼします。そして、賃料はそこにある店舗の収益性(売上高)によって決まりますので、渋谷より新宿で商売した方が多く売り上げることが出来ると考えている人が多いことを表しているといえるでしょう。
今年の1月には東急東横線が副都心線への直通運転を開始し、渋谷駅は途中駅として通過されてしまうのではないか、という危機感があるようで、駅周辺の都市再開発の成否等が今後の巻き返しの鍵になるでしょう。

この都道府県地価調査の価格時点は、東京オリンピック開催決定前の7月1日ですので、その期待感は含まれていません。渋谷も新宿もメイン会場となる新国立競技場から近く、今後、地価上昇に勢いがつくかもしれませんね。


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リニア中央新幹線の駅の位置と環境影響評価準備書

東海旅客鉄道(JR東海)は18日、2027年に品川―名古屋間での開業を目指すリニア中央新幹線の詳細なルートや駅の位置を発表しました。

・・・とニュース等では一言で報道されていますが、今回発表になったのは、「環境影響評価準備書」というもので、そこに駅の位置やルートなどが記載されているので、「詳細なルートや駅の位置を発表」となるわけです。

環境影響準備書(JR東海のHP)
不動産鑑定士たるもの何事も現物を当たるのが重要・・・ということで、早速ダウンロードして拝見と思いましたが、すごい分量です。とりあえず県毎の要約書で、駅の位置をチェックしてみました。


中間駅は、相模原市緑区のJR橋本駅近くの地下、山梨県甲府市大津町の地上、長野県飯田市上郷飯沼の地上、岐阜県中津川市千旦林近く(恵那と中津川の中間)の地上に設置するとしています。その中から山梨県駅、長野県駅、岐阜県駅の場所を見てみます。


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山梨県駅
笛吹川に水田地帯で、「信玄水」と呼ばれる豊富な地下水を使う工場群が周囲に見られる地域です。工場誘致が進みそうですね。市内各地への交通機関の整備も必要となりそうです。


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長野県駅
飯田市の郊外で、水田・山林に農家住宅等がみられる地域。飯田線の元善光寺と伊那上郷の間に新駅を作って接続することになりそうです。リニアの開通で、交通利便性が飛躍的に良くなりそうです。


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岐阜県駅
JR中央線の美乃坂本駅の北側。ちょうど中津川と恵那の間で、両者痛み分けという感じですね。名古屋から中津川まで在来線の特急で50分の距離ですので、山梨県駅、長野県駅に比べるとありがたみも小さい印象です。周辺には観光資源が多いので、東京方面からの観光客の誘致が出来るかどうかがカギになりそうです。


ルートは南アルプスを東西に貫き、品川−名古屋間の約286kmを結び、騒音などを考慮して、ルートの8割超が山岳や地下トンネルを走行します。

東京都や愛知県の都市部では、大半が地下40メートルより深いトンネルを通る。鉄道としては初めて「大深度地下利用法」が適用され、地上の用地買収や地権者への補償をする必要がないので、スムーズに着工できると予想されています。
なら、2020年の東京オリンピックに間に合わせれば・・・という声も出ているようですが、南アルプス直下の山岳地帯には、地下水脈が多そうで、工事は難しいものになりそうです。吉村昭著の「闇を裂く道」で、東海道線の丹那トンネル掘削の苦労話が紹介されていますので、ご興味のある方はご一読を。


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銀座5丁目プロジェクト

以前このBLOGで採り上げた銀座東芝ビル跡地の再開発工事が着工されました。
「銀座5丁目プロジェクト(仮称)」と銘打ち、完成予定は2015年秋だそうです。
新しく出来るビルは、高さ66メートル、地下で銀座駅と直結する地下5階・地上11階、延床面積49,700㎡の規模で、「光の器」という建築コンセプトのもと、伝統工芸である「江戸切子」をモチーフに採用した、とても目を引く外観で、人通りに多い数寄屋橋交差点でとても目を引く存在になることでしょう。
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地下2階から地上11階に渡る13フロアを商業施設とし、数寄屋橋交差点から外堀通りに面して約115メートルにわたって伸びる建物の1階路面店には、ナショナルブランドのフラッグシップを複数誘致して、銀座・有楽町エリアの新たなショッピングストリートに育成するとのことです。
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もともとは、中低層階に阪急百貨店(のちに専門店街の「モザイク」)、高層階に事務所(東芝)が入居していましたが、東急不動産が、SPCを通じて2007年に1,610億円で取得し、その後、立退訴訟が長期化していましたが、60億円で和解となりました。
これまでにかかったお金から見ても2千億円規模の大プロジェクトですが、東急グループにとっては、日本一の繁華街、銀座に拠点を持つことが出来、なんとかオリンピックにも間に合いそうですので、まずは胸を撫で下ろしているのはないでしょうか?
これまで、銀座通りと晴海通り、近年では2丁目のマロニエ通り等を中心に開発が進められていましたが、外堀通りに新たなランドマークが出来ることで、人の流れも変わっていくことが予想されます。今後の動向を注意深く見守っていきたいと思います。

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震災後の人の動き

総務庁は、住民基本台帳に基づいて、月々の国内の都道府県、大都市間の転入・転出の状況を明らかにすることにより,各種白書や地域人口の動向研究等の基礎資料を毎月提供しています。

さる1月28日に、平成24年度分の「住民基本台帳人口移動報告」が発表されました。

http://www.stat.go.jp/info/shinsai/pdf/0youyaku.pdf

この中で、都道府県別転入・転出超過数のグラフを見ると、震災の影響がくっきり表れています。

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ちょっと小さくて見にくいかもしれませんが、マイナスに大きく突き出ている部分は、容易に確認することが出来るでしょう、福島県です。原発事故で多くの避難者が県外に移転していったことがうかがえます。

逆に、上に大きく突き出しているのが東京都で、これは、震災に関係なく、東京一極集中が進んでいる結果です。同じ様に神奈川、埼玉も増えています。

ここで、同じ首都圏なのに、下を向いているのが千葉県です。

津波や原発事故の影響はなかったものの、湾岸部や内陸河川沿いで発生した液状化現象や、県北西部での放射能汚染問題(いわゆる「ホットスポット」)等が影響したものと思われます。

千葉県は2年連続の転出超過で、転出超過が2年連続となるのは昭和29年から31年まで3年連続して以来だそうですから、これは一大事です。

しかも、転出超過数は前年に比べて4253人増加しており、問題は深刻です。

平成23年度調査を見ると、震災前後で転入から転出へ大きく変化していることが良くわかります。

http://www.stat.go.jp/info/shinsai/pdf/1youyaku.pdf

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三大都市圏を形成する、大阪府や愛知県も震災前は転出超過でしたが、転入超過になっています。大阪府で転入超過が2年連続となるのは統計が開始された昭和29年から47年まで19年連続して以来だそうです。外資系企業が本社機能を、東京から関西に移したことで、芦屋市等の高級住宅街の地価が上昇に転じたこと等、記憶に新しいところです。

このように、人の移動は不動産の価格にも大きな影響を与えます。

密かに沖縄が転入超過に転じているのは、被災者の受け入れの他、本当にお金持ちの方が避難されたんでしょうね、きっと。

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新宿・池袋・渋谷 三都物語

3月16日、東京メトロ副都心線と東急東横線が直通運転を開始します。

東横線沿線に住む方々にとっては、新宿・池袋に乗り換えなしで行けるようになり、利便性が高まるとする声がある一方、渋谷駅が地下化することで、乗り換えが不便になる、渋谷始発が減って座れなくなる…等々、いろいろ議論されているようです。日常の足が変化することで、沿線住民の生活も変わっていくのかもしれません。

生活が変わると、周辺の商業施設も大きな影響を受けます。

思い起こせば5年前の2008年6月14日に副都心線が開通した時も、東武東上線、西武池袋線沿線の住民が池袋を素通りするようになるのではないか?と、言われていましたが、東武、西武の両百貨店が全面改装、駅前にはヤマダ電機の旗艦店が進出して、かえって盛況だったりして、こればかりはどうなるかわかりません。

但し、今回の渋谷のケースは、池袋の時のように新線開業で、旧路線(東武東上線、西武池袋線)がそのまま池袋発着だったのと異なり、すべての列車が地下に乗り入れることになることです。即ち、渋谷でJRや銀座線等に乗り換えるお客さん以外は、地下から地上に上がって来なくなる可能性がありますね。

危機感を強めたのか、渋谷を開発してきた東急グループが、1月に都市再開発計画を発表しました。

http://www.tokyu.co.jp/contents_index/guide/news/130123.html

Sibuya

鍵は回遊性です。その地区に長い時間居てくれることが重要ですので、エリア内をスムーズに移動できるような空間を設計することに腐心していることがうかがえます。特に、渋谷の場合、元の地形が「谷」ですので、高低差を考慮しないといけない分、新宿・池袋に比べて大変ですが、逆にその高低差のある移動を楽しませるくらいの発想が必要なのかもしれません。

昨年9月には、JR東日本が新宿駅の東西自由通路や駅ビルの建設計画を発表しており、これから、新宿・池袋・渋谷の三つ巴の争いが始まりそうな予感です。

http://www.jreast.co.jp/press/2012/20120902.pdf

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Akatsukilogo   

不動産鑑定士 四方田 修

http://akatsuki-rea.o.oo7.jp/

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