地価公示・路線価

平成28年 秋の講演会のご案内

公益社団法人東京都不動産鑑定士協会主催 秋の講演会開催

Aki_2016_flyer

「日本経済は本当に再生するか」 (約90分)


講師:慶應義塾大学大学院 メディアデザイン研究科教授 岸 博幸 氏


「平成28年 東京都地価調査のあらましについて」 (約30分)

公益社団法人 東京都不動産鑑定士協会 地価調査委員長 後藤 計


*開演後、講演前に以下の報告・イベントを実施予定です。
・熊本地震被災者支援の活動報告と住家被害認定調査の取り組み
・当協会公式キャラクター「不動産鑑定士 PR 大使」任命式
*その他、ゆるキャラ撮影会も開催!


平成28年10月14日(金)
開場13時00分 開演13時30分 終了17時00分(予定)

新宿明治安田生命ホール(新宿区西新宿 1-9-1 明治安田生命新宿ビル B1F)

定員:先着340名

入場無料

申込方法
申込書によりFAX または電話により
お申し込みください。受付後、入場整理券を送付します。

電話番号:03-5472-1120
FAX番号:03-5472-1121

主催:公益社団法人 東京都不動産鑑定士協会
共催:東京都




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不動産鑑定士 四方田 修

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平成28年度地価公示発表

国土交通省が平成28年公示地価(平成28年1月1日時点)を発表しました。


住宅地や商業地などを合わせた全用途の全国平均が前年比0.1%上昇(前年は0.3%下落)で8年ぶりに上昇しました。商業地が前年の横ばいから0.9%上昇で全体を押し上げる形になっています。
改善傾向は各地に広がり、「地方中枢都市」(札幌、仙台、広島、福岡の4市)の伸び率が東京、名古屋、大阪の三大都市圏を上回りました。

商業地の上昇は、国人観光客の増加により、店舗、ホテル等の需要によるものと考えられます。確かに、街には外国人観光客が溢れ、爆買いしている様子が見られます。ホテルもこの1,2年予約が取りにくくなり、宿泊料金もかなり高い水準(体感的に5年前の倍くらい?)になっています。収益性の改善が反映されたものと言えるしょう。
外国人観光客の増加は、急速に進んだ円安やビザ発給要件の緩和などの特殊要因に支えられている部分が大きいと思います。ここに来て、少し円高に振れていますが、街を行く外国人観光客を見ていると、一様に楽しんでいるように見えるので、少なくとも2020年のオリンピックまでは、この好調を維持するような気がします。

また、工業地下落から横ばいに転じました。インターネット通販の普及等により、大型物流施設に対する需要が伸びています。特に、高速道路のインターチェンジ周辺等の物流適地(概ね5万㎡以上)の需要が旺盛です。

全般的に地価の上昇傾向が鮮明になった今年の地価公示ですが、需要を牽引しているのは、金融緩和により資金調達環境が改善したREITや法人投資家であり、大規模な土地、利便性、収益性の高い土地に需要が集中する傾向があります。(彼らは、小さい土地、収益性の低い土地は買いません。)
今後鑑定評価を行うに当たっては、市場分析をしっかり行うことがより重要になっていくと思います。

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【平成26年度地価公示】湾岸タワーマンションと相続税対策

先日発表された平成26年度地価公示では、低金利や住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えや景況感の改善による住宅需要拡大等もあって、都道府県全てで、住宅地の地価下落率縮小や上昇への転換等が継続して見られました。
特に利便性、住環境等に優る住宅地では上昇基調が顕著となっており、中でも、オリンピック・パラリンピック開催決定に伴うインフラ整備への期待等から中央区、江東区では湾岸部でのマンション素地需要が堅調となりました。

湾岸部で地価上昇を牽引しているのは、超高層タワーマンションの建設ラッシュです。
眺望の良さや、広い共用部分(豪華なエントランスの他、展望フロアやスポーツジム、パーティルーム等々)などで人気を集め、売り出せば即日完売ということで、都心に近接し、開発用地が取得しやすい湾岸部(月島、豊洲、勝ちどき)にたくさんのタワーマンションが建ちました。
建設ラッシュが続く中、平成23年に東日本大震災が発生し、津波だけでなく液状化問題、交通網寸断によって孤立化するなどのイメージから、タワーマンションの売れ行きを危ぶむ声も聴かれましたが、マンションディベロッパーも免震・制震構造をアピールして、悪いイメージを払拭し、現在の人気へと繋げています。

昨年、売り上げが好調だった要因としては、やはり消費税の増税前の駆け込み需要が挙げられます。高い買い物なだけに、3%の違いは大きいですからね。

しかし、どうもこの他に、相続税対策としてもタワーマンションが好まれているようです。

実際、話しを聞いていますと、富裕層が高層階の高級住戸を数戸まとめて買っているそうです。(景気がよろしいようで・・・。)
なぜタワーマンションが相続税対策として有効かというと、相続税額の評価方法と関係があります。
相続税は、通常、財産評価基準に基づいて、評価額を算定します。
土地については、国税庁が発表している路線価に基づいて計算しますが、路線価は、公示地価格の8割程度に設定されています。
建物については、固定資産税評価額が採用され、建築価格の60%程度と言われています。これだけでも、現金で持っているよりも、相続財産を安く評価してもらっていることになりますね。

さらに、タワーマンションの場合、高層階の住戸程、相続税の節税効果が高いということがあります。
一般的に、同じ面積・間取りの住戸でも、高層階の方が眺望・採光に優れ、地上からの騒音が少ない等の理由で高く売られています。
しかし、相続税の計算を行う際には、土地については一棟全体の敷地の評価額に持ち分割合を掛けることによって計算し、建物については建物全体の評価額に対する専有面積割合を掛けることによって算定されますので、階層による評価額の違いは発生しません。
即ち、同じ間取りであれば、低層階でも、高層階でも評価額が同じと言うことになります。
ところが、実際には、高層階と低層階では販売価格に大きな差があります(3割くらいは当たり前!)。ここに、市場価格と相続税評価額にギャップが生じます。高層階の高い住戸ほど、相続税評価額が割安と言うことになります。

今後、相続税の課税強化(最高税率の引き上げや、基礎控除額の引き下げ)が予定されているため、相続税対策として需要が高まってきているというのです。

需要が高まれば価格は上昇します。そして、物件が高く売れれば、新たに建設しようという意欲は高まりますが、超高層マンションは、広い敷地と接面道路を要し、さらに数々の公的規制をクリアしていかなくてはいけませんので、開発用地は限られます。必然的に、複数の業者が競合することになり、さらに地価が上昇するという仕組みです。

地価の上昇は、資産効果による消費拡大など、経済にプラスの面が大きいので歓迎ですが、今後予想される消費税増税や人口減などの影響を見極めていく必要があるでしょう。


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【平成26年度地価公示】アベノミクスと再開発(東京都中央区)

平成26年度地価公示が発表されました。

概況を見ると、
平成25年1月以降の1年間の地価について
○全国平均では、住宅地、商業地ともに依然として下落をしているものの下落率は縮小傾向を継続。
○三大都市圏平均では、住宅地、商業地ともに上昇に転換。
○上昇地点数の割合は全国的に大幅に増加。特に三大都市圏では、住宅地の約1/2の地点が上昇、商業地の約2/3の地点が上昇。一方、地方圏では住宅地、商業地ともに約3/4の地点が下落。
○都道府県地価調査(7月1日時点の調査)との共通地点で半年毎の地価動向をみると、三大都市圏の住宅地はほぼ同率の上昇、商業地は後半上昇を強める。また、地方圏の住宅地、商業地ともに後半は下落率が縮小。
ここでは、商業地について、東京都中央区(中央通り沿い)を例に、さらに詳しく見ていきたいと思います。
平成2~3年を頂点とする不動産バブルが崩壊してから、長らく地価は下落し、底を打ったのが平成15年頃ですので、それ以降の地価推移をグラフにしてみました。

Photo_2

銀座:公示地5-22 銀座4-5-6
日本橋:公示地5-35(※) 日本橋2-1-10 ※平成5-4825年度以前は公示地
京橋:公示地5-33 京橋1-6-1
三越前:基準地5-6 日本橋室町1-5-3


証券化バブルと言われる平成19~20年をピークとして、リーマンショックの平成20年後半から、大きく下落し、その後、ほぼ横這いで推移していましたが、ついに上昇へと反転しました。
要因としては、アベノミクスをはじめとする金融緩和策により、財布のひもが緩み、店舗需要が高まったことによるものと思われます。
しかし、上昇率には、若干差が生じています。
中でも銀座は、海外の高級ファッション・ブランドが旗艦店を出店するようになってから、銀座の価値は急速に高まりました。平成15年頃には、他のエリアの1.5倍くらいの水準でしたが、その差はほぼ倍にまで膨らんでいます。
その要因としては、商業地として洗練されてきたことに加え、銀座2丁目での相次ぐ再開発等により、街としての付加価値が高まったことが挙げられると思います。
地価が上昇する要因としては、様々なものが考えられますが、日本経済の歴史の中では、経済成長や金融緩和によるものが大きかったと思います。
しかし、これからは、人口の減少や製造業の海外シフトなどにより、今までのように自然と地価が上昇するというのは難しくなっていくでしょう。そうなると、他の都市(街)との付加価値(集客力)の差が、地価に反映されるようになってくるでしょう。
そうした観点からは、近年大規模な再開発を行った京橋や日本橋室町(三越前)は、今後、銀座の背中を追っていくことになると思います。特に、この春に大規模商業施設が開業する室町は、7月の都道府県地価調査(基準地)で、地価上昇が観測されることでしょう。
まだまだ計画中や開発中のビルも多いので、東京オリンピックの頃には見違えるようにきれいな街になっていることでしょう。
中央区が、中央通り沿いに地区計画を設定してきた甲斐もあり、とてもきれいな街並みが出来上がりつつあります。平成バブルの頃は、交通利便性に富む新宿や池袋に肩を並べられていましたが、ここに来て街としての文化的な魅力が効いてますね。
個人的には、中央通りに路面電車でも走らせて、この景観を世界中の人に見てもらいたいものですが・・・。

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H25年度都道府県地価調査(武蔵小杉)

H25年度都道府県地価調査で、目立った地価上昇地点として「武蔵小杉」を採り上げてみます。

下のグラフは、武蔵小杉駅前にある基準地(中原5-3)の価格推移です。

平成25年7月1日までの1年間に前年度比+13.4%の上昇を示し、リーマンショック前の平成20年7月の水準を超えています。

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武蔵小杉地区において大きなインパクトとなっているのは平成22年3月13日にJR横須賀線の新駅が開業です。都心へのアクセス向上を見据えて、工場跡地等の再開発により、平成19年頃から高層マンションの建設ラッシュが起きました。

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小杉駅周辺地区の開発動向(川崎市役所HP)

下のグラフを見ていただくとわかる通り、武蔵小杉駅周辺地区(小杉陣屋町、小杉御殿町、新丸子町、新丸子東、中丸子)の人口は、この間約1万人も増加しており、今後平成30年度までには約2万人の人口増加が見込まれています。

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武蔵小杉駅乗車人員数推移
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武蔵小杉になぜこれだけ注目が集まっているかというと、都心に近く、沿線イメージのよく地下鉄相互乗り入れにより、新宿・池袋へ乗り換えなしで行ける東急東横線や、東京駅直結のJR横須賀線等、交通利便性が良いのに加え、多摩川を超えるだけで東京都大田区の高級住宅街、田園調布に近いこと、そして何より工場跡地等の大規模な開発用地が供給されたことによります。
長い不況や海外生産のシフトにより、企業の不動産取得意欲が弱まっている中、マンション開発は建設業にとって大きな収益源となります。長引く低金利政策や消費税増税を控え、住宅取得意欲が高まっていることも後押ししています。(最終需要者以上に開発業者の先走りの感もなくはありませんが・・・。)
勢いのあるこのエリアですが、懸念材料もあります。
主に工場跡地が再開発されているケースが多いのですが、大都市圏近郊で工場用地と言えば、川に近く、洪水等による浸水の危険性を疑う必要があります。川崎市のハザードアップに見ると、歴史的大雨が降ると、浸水する危険性がある地域に色分けされています。(まあ、マンションでしたら浸水して家が流される心配もありませんが・・・)
また、この5年余りの間に主に分譲マンションを中心に急速に人口が増加した結果、マンション購買層である30~40歳のファミリー層に偏った人口構成となっており、30年後位には、現在高島平団地等で起きている住民の高齢化が急速に進む可能性があります。
こうした問題をどのように解決していくか、長期的に考えて行く必要があるでしょう。
とはいえ、現時点ではまだまだ若い街で活気に溢れており、交通利便性の良さは捨てがたく、開発余地も残されているため、今後しばらくは発展し続けることでしょう。

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H25年度都道府県地価調査(渋谷と新宿)

H25年度都道府県地価調査が発表されました。


全国平均では依然として下落しているものの、下落率の縮小傾向が継続し、上昇地点数の割合は全国的に増加しました。

Photo
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三大都市圏平均では、景況感の改善による住宅需要の拡大に加え、低金利、住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えもあり、住宅地はほぼ横ばいとなりました。
商業地は、不動産投資意欲の回復により、上昇に転換しました。これは、堅調な住宅需要を背景に、商業地をマンション用地として利用する動きや、主要都市の中心部において、BCP(事業継続計画)等の観点から、耐震性に優れる新築・大規模オフィスに対する需要が拡大していることも要因として挙げられています。
都心では、景気回復によるものの他、街の利便性向上等による地価の上昇も見られました。特に、鉄道の新線開通は大きな影響を与え、時に都市間の明暗を分ける結果も生み出しています。
下のグラフは、渋谷(道玄坂2丁目文化村通り沿い)と新宿(新宿3丁目明治通り沿い)の価格推移を表したものです。いずれも、渋谷・新宿の繁華な目抜き通りで、店舗が建ち並んでいる地域です。

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証券化バブルの始まる前の平成17年頃は、ほぼ同じ価格水準でしたが、地下鉄副都市線開通後平成20年頃から差がつき始めました。平成20年9月、リーマンショックにより地価の下落が始まりますが、新宿は下落幅を小幅に留め、今回の地価調査においても、渋谷と比較して上昇率が高くなっています。
このような店舗が密集する地域の地価は、店舗の賃料が価格に大きな影響を及ぼします。そして、賃料はそこにある店舗の収益性(売上高)によって決まりますので、渋谷より新宿で商売した方が多く売り上げることが出来ると考えている人が多いことを表しているといえるでしょう。
今年の1月には東急東横線が副都心線への直通運転を開始し、渋谷駅は途中駅として通過されてしまうのではないか、という危機感があるようで、駅周辺の都市再開発の成否等が今後の巻き返しの鍵になるでしょう。

この都道府県地価調査の価格時点は、東京オリンピック開催決定前の7月1日ですので、その期待感は含まれていません。渋谷も新宿もメイン会場となる新国立競技場から近く、今後、地価上昇に勢いがつくかもしれませんね。


【関連記事】

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平成24年度路線価と震災減価率(浦安市の場合)

東京ディズニーリゾートなどでお馴染みの千葉県浦安市。昨年3月の東日本大震災では、液状化により大きな被害を受けました。先日発表された平成24年度路線価では、被害にあった市内の一部の標準宅地の平均値が、対前年度比▲10.5%と大幅に下落しました。

大幅に下落と書きましたが、このBLOGをお読みの一部の方は、「えっ、たった▲10.5%?」と思ったかもしれません。昨年11月に発表された震災特例法(東日本大震災の被災者等に係る国税関係法律の臨時特例に関する法律)による調整率は、最大で60%(▲40%)でした。

相続税路線価は、財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用する基準となる価格で、毎年1月1日を評価時点として、1年間適用されることとされています。

しかし、震災特例法により、東日本大震災による地価下落を反映させるため、特定土地等の価額を、相続等又は贈与の時における時価によらず、「震災の発生直後の価額」によることができることとされました。

この「震災の発生直後の価額」については、震災による地価下落の状況を反映させた「調整率」を指定地域内の一定の地域ごとに定め、平成23年分の路線価等に、この「調整率」を乗じて計算します。

震災の発生直後の価額 = 路線価等(H23.1.1時点の価額)× 調整率

さて、この東日本大震災に係る「調整率」は、

(1) 平成23年3月11日以後に相続税の申告期限が到来する方が平成23年3月10日以前に相続等により取得
(2) 平成23年3月11日から平成23年12月31日までの間に相続等により取得
(3) 平成22年1月 1日から平成23年 3月10日までの間に贈与により取得
(4) 平成23年3月11日から平成23年12月31日までの間に贈与により取得

した指定地域内にある土地等の価額を計算するために用います。

(注)1 上記(1)、(3)の場合の指定地域内にある土地等は、平成23年3月11日において所有していたものに限ります。
2 平成22年中に相続等又は贈与により取得した指定地域内にある土地等の価額について「調整率」を乗じて計算する場合には、平成23年分の路線価及び評価倍率に「調整率」を乗じて計算することに注意してください。

ですので、平成24年1月1日以降に相続等で取得した不動産については適用されません。通常通り、平成24年度の路線価が適用になります。

例えば、不動産鑑定士の実務修習でお馴染みの明海大学のある浦安市明海1丁目を例に見てみましょう。

平成23年度路線価図

H23

平成24年度路線価図

H24

明海大学のシンボルロード沿いの路線価は、平成23年度が245千円、平成24年度が215千円で、1年間で▲12.2%の下落率です。

しかし、調整率を適用すると、

震災の発生直後の価額 = 平成23年度路線価245千円× 調整率60%=147千円

となります。

例えば、100坪(330㎡)の土地を持つ地主さんの場合、平成23年度路線価に調整率を適用すると、4,850万円ですが、平成24年度路線価ですと、7,095万円となり、相続税を納めるか、納めないかの運命の分かれ道…ということにもなりかねませんね。

これも、浦安市の復興が進み、震災により悪化したイメージが回復しつつある証(あかし)ですが、うまく調整率を利用して贈与していれば、いい節税が出来たのではないか?と、悔しい思いをしている人もいるかもしれませんね…。

【関連記事】

  • 【財産評価基準書】相続税路線価と一物四価
  • 【財産評価基準書】相続税路線価と不動産鑑定評価

  • 平成23年度路線価と震災減価率
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    【財産評価基準書】相続税路線価と不動産鑑定評価

    前回のBLOGの記事【財産評価基準書】相続税路線価と一物四価で、相続税路線価が、毎年1月1日を評価時点として、地価公示価格水準の80%程度で評価されていることを説明しました。

    では、相続が発生したのが12月で、1月1日の路線価の評価時点から地価の下落が認められる場合、相続財産はどのように評価されるのでしょうか?

    相続税法第22条は、相続財産の価額は、特別の定めのあるものを除き、当該財産の取得の時における時価による旨を規定しています。

    この時価とは、相続による財産取得の時において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいいます。

    しかし、相続税の課税対象となる不動産の時価を適正に把握することは必ずしも容易ではありません。また、納税者間で評価が異なることは課税の公平の観点から好ましいことではありません。そこで、課税庁における事務の統一性を図ることなどのため、各種財産の時価の評価に関する原則及びその具体的評価方法を明らかにし、「評価基本通達」を定めて、更に土地の価額については具体的に路線価等を定めて、部内職員に示達するとともに、これらを公開することによって納税者の申告・納税の便に供しています。

    この評価基本通達に基づき路線価が合理的に算定されている限り、これが、形式的にすべての納税者に適用されることによって、租税負担の実質的な公平をも実現することができると考えられています。課税庁(国税庁・税務署)では、通達に従い、画一的に処理していきますので、実際には、路線価評価より数段高い価格で取得していたり、または相続で取得後、倍で売れたりしても、相続税の申告においては路線価で評価した申告額を修正する必要はありません(法人税や所得税等はまた異なります)。

    しかし、逆に、路線価による評価が、相続開始時におけるその土地の時価を上回っている場合はどうでしょうか?路線価で申告しては、税金を多く払い過ぎてしまいます。

    路線価は、1月1日時点の評価額ですので、本件の場合、12月までの地価下落分を時点修正して安く申告してもいいのではないか…との疑問も生じます。

    路線価を定めている「通達」は上級行政庁の下級行政庁に対する命令であって法規たる性質を有しておらず、それ自体は納税者を拘束するものではなく、納税者は通達に示されている行政庁の解釈に当然に従わなければならないものでありません。

    相続税法22条が、相続財産の価額は当該財産の取得の時における時価によると定めているのですから、通達によらず不動産鑑定士に相続財産取得時の時価を評価してもらって、申告することは可能です。

    但し、路線価が公示価格水準の80パーセント程度により評定されているのは、路線価が適用される1年間の地価変動にも耐え得るものであることの必要性など評価上の安全性等を考慮して取り入れられているものですので、路線価が時価を上回ると言うのは、かなりハードルが高いです。

    また、更正の請求をする場合は、更正の請求をする者が、まず、自ら記載した申告内容が真実に反するものであることを主張・立証すべきであると解されているので、その立証は、かなり厳密に審査されます。そもそも路線価やその基準となっている公示価格も不動産鑑定士等が評定したものですから、これを打ち破るためには相当の覚悟が必要でしょう。

    国税不服審判所のホームページには、これまでに申し立てられた不服審判の裁決集が掲載されており、実際にどのようなケースで認められ、また認められないかを分析する上で、とても役立つと思います。

    【関連記事】

  • 【財産評価基準書】相続税路線価と一物四価
  • 【財産評価基準書】国税庁が路線価調整率を発表
  • 平成23年度路線価と震災減価率
  • 【平成23年路線価】「専門店」と「新幹線」
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    【財産評価基準書】相続税路線価と一物四価

    平成24年度の相続税路線価が7月2日発表されました。

    全国の路線価の平均増減率は▲2.8%で、4年連続の下落となったものの、下げ止まりの傾向を示しています。

    東日本大震災後、初の路線価の発表で注目されましたが、津波の被害を受けた土地は、震災前の去年に比べ、宮城県女川町の一部で37.3%、岩手県釜石市の一部で26.2%と軒並み大幅に下落しました。一方で、津波の被害を免れた高台等は地価が高騰するなど、二極化の傾向も見られます。

    さて、毎年ニュースで報道されているこの「路線価」とは何でしょうか?

    正式には、「財産評価基準」といいます。この「財産評価基準」は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用するもので、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定していますので、「路線価」と呼ばれています。

    18008

    上の図は、27年連続で地価日本一の銀座5丁目鳩居堂前(赤丸の部分)を含む路線価図です。

    道路に矢印と数字とアルファベットが書かれていますが、数字が1㎡当たりの地価(単位:千円)、アルファベットは借地権割合(A:90%、B:80%、C:70%、D:60%等)を示しています。

    鳩居堂前の矢印には“21,520A”と記載されていますので、21,520千円/㎡(1㎡当たり2千152万円)ということになります。

    路線価は、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定しますが、売買実例価額の収集等技術的な理由から、毎年1月1日を評価時点として、1年間適用されることとされています。そこで、1年間の地価変動にも耐え得るものであることの必要性など評価上の安全性等を考慮して公示価格水準の価格の80%程度により評定されています。

    不動産の価格は「一物四価」と言われ、実勢価格(実際に取引の際に適用される価格)、公示価格(実勢価格より若干低いと言われている※)、相続税路線価(公示価格の約80%水準)、固定資産税路線価(公示価格の約70%水準)の4つの価格が存在します。この内、固定資産税は、地方税(市町村税)ですので、あまりメジャーではありませんね。

    ※一般的には、90~95%の水準と言われていますが、実際には、実勢価格より高いこともあるので、あくまでも目安とご理解ください。

    相続税路線価は、納税申告のために設定されたものですので、実際の取引の際に適用される価格より安く設定されています。ですので、これらの価格から、実勢価格(≒公示価格)を推定するには、0.8(80%)で割り返してあげればよいということになります。

    先程の鳩居堂前であれば、21,520,000円÷0.8=26,900,000円となります。(実勢価格が公示価格の90%ということであれば、さらに0.9で割り返します。)

    路線価は、全国の市街化区域(一部設定されていない場合もあります)に設定されていますので、この方法を覚えておくと、だいたいの価格水準をつかむのに役立つと思います。但し、不動産は、それぞれ個別性が強いので、あくまでも目安とお考えください。(更に詳しい評価は不動産鑑定士へご相談を!<ちょっとだけ宣伝モード)

    なお、原発事故で警戒区域などに指定されている地域については、評価しないとしており、土地の価格をゼロとして、申告することが認められています。

    http://www.nta.go.jp/sonota/sonota/osirase/data/h23/jishin/pdf/joho09.pdf

    【関連記事】

  • 【財産評価基準書】相続税路線価と不動産鑑定評価
  • 【財産評価基準書】国税庁が路線価調整率を発表
  • 平成23年度路線価と震災減価率
  • 【平成23年路線価】「専門店」と「新幹線」

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    標準的借地権割合とは?

    借地権の評価で、「借地権割合」という言葉が出て来ます。

    相続税評価を行う際に用いられる「財産評価基準書」の路線価図を見ると、数字の隣に「C」とか「D」と言った数字が付されていますが、これが借地権割合を示していて、「A」が90%、「B」が80%、「C」が70%・・・という具合に決められていて、税法上は、路線価を用いて求めた土地の価格に、この借地権割合を乗じた価格をもって、借地権価格とするとことが認められています。

    不動産鑑定評価においても、借地権の取引慣行の成熟の程度が高い地域における借地権の価格を求める手法に、借地権割合法というのがあります。

    不動産鑑定評価基準には、「借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格」と、仰々しく書かれていますが、早い話が税法と同じように、更地価格に借地権割合を乗じて借地権価格を求めます。

    ここで、問題となるのが「借地権割合」です。

    実務修習のテキストには、次の様に書かれています。

    「借地権割合法の適用に当たっては、まず、対象不動産が存する地域の標準的な態様の借地権価格の更地価格に対する割合から標準的借地権割合を把握し、その割合をもとに対象不動産(借地権)の態様等を適切に反映した対象不動産に係る借地権割合を把握しなければならない。」

    多くの方が、ここでいう「借地権割合」に、相続税路線価で定められた「借地権割合」をそのまま採用していると思われます。しかし、次の様にも書かれています。

    「なお、このようにして得られた対象不動産に係る借地権割合は、各国税局の財産評価基準書における借地権割合とは必ずしも一致するものではないことに留意する必要がある。」

    要するに、路線価の借地権割合をまるまる信用してはいけませんよ…ということです。

    確かに、借地権の取引事例をもとに分析していくと、地域の標準的借地権割合は、路線価の借地権割合より、やや小さい値として把握されるのが一般的です。

    これは、底地割合(更地価格に対する底地価格の割合)も同じ傾向で、「更地価格=借地権価格+底地価格」とはなりません。このことは、いったん借地権が設定されると、土地の最有効使用が阻害されること等により経済価値が低下するという理屈に合致するため、「更地価格>借地権価格+底地価格」の実証として説明されてきました。

    でも、さらに分析を進めると、実は「借地権価格=相続税路線価×相続税借地権割合」という計算式で査定されたと思われる借地権価格がとても多いことに気が付きます。(もちろん、地域によりますが…)

    相続税路線価は、通常公示地や基準地の価格の70~80%程度で査定されているので、この計算式で求めれば、不動産鑑定士の求めた更地価格に対する借地権割合が、相続税の借地権割合より小さく求められるのは当たり前です。

    実際、借地権を売買した人の話を聞くと、相続税路線価をもとに計算したという話をよく聞きます。第三者に売買するなら話は別ですが、親族間や関係会社間で売買する場合などは、税務との整合性に気を使って、路線価による価格を採用することが多いようです。

    このように決められた借地権の売買事例を基に、借地権割合を分析するのはいかがなものか?という疑問を以前から抱いているのですが、一方で、それも現実の社会経済情勢の下における合理的な市場として呑みこむべきなのかもしれません。まあ、ケースバイケースですね。

    亡 高木文雄先生著の「法人・個人をめぐる借地権の税務」(借地権税務の名著。残念ながら平成10年版を最後に絶版となっており、現在入手困難です。)のまえがきにこのような話が書かれています。

    “関西の不動産精通者によれば「土地と家屋の権利関係に関する東京の慣行が理不尽にも日本全国の慣行であると立法関係者に認識され」「司法省まで出かけてこの立法に強く反対したが聞入れてもらえず」 借地法、借家法が全国の慣行まで変更してしまった”

    法制や通達が世間の取引慣行を誘導する力は大きいです。

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    【地代】土地の基礎価格は、「更地価格」か、「底地価格」か?

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